文｜黎珏伶

△当日拍地现场

6月24日下午，滂沱大雨之中，深圳进行了一场堪称“史诗级”的土地拍卖。

一口气推出5宗住宅用地，吸引80多家房企到场，叫价300多次，揽金224亿元，注定这一天值得被铭记。鏖战三小时后，越秀、龙光、中海、电建、平安成为最终赢家，各揽一宗住宅地块。

这是今年深圳首次出让住宅用地，距离上一次已有半年时间。同致行（中国）地产董事长、房产大象创始人王波在拍卖前预测。“这次推出的土地相对比较多，有利于缓解住宅供应压力，但是对于多年积累下来的‘欠账’，只是杯水车薪。”

界面楼谈统计发现，过去三年深圳分别只供应了8宗、3宗和12宗宅地，远远不能满足市场需求。

深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺认为，房地产企业对深圳未来的看好，也是土拍“疯狂”的重要因素。再加上部分房企想要在深圳发展，又不善于通过城市更新拿地，只能“孤注一掷”在招拍挂市场抢地。

想要进入深圳市场的广州越秀地产，就是一个典型案例。首入深圳的越秀有着“初生牛犊不怕虎”的勇气，五分钟内将价格推到了最高限价，最终以59.08亿元+配建人才房19610平方米，拿下宝安尖岗山A122-0360宗地，可售楼面价约6.68万元/平方米。

该地块位于“泰禾深圳院子”旁。2015年12月，泰禾以总价57亿元夺得尖岗山两块居住用地，平均楼面价约6.20万元/平方米。其中一宗楼面价约5.13万元/平方米，另一宗楼面价约7.99万元/平方米，刷新全国单价地王记录。

“作为广州老牌国企、大湾区知名地产公司，越秀不进入深圳是没有道理的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析，开发商如果坐稳了深圳，意味着无论是开发能力、操盘能力还是融资能力都能得到认可，那么到大湾区其他城市拿地的话，就会底气更足，对后续拓展土地储备显然十分有利。

这也很好地解释了，为何电建地产拼尽全力也要拿下光明地块。当天，电建地产以总价20.12亿元+配建人才房19030平方米竞得光明A510-0152宗地，可售楼面价约4.3万元/平方米。

重组于2005年的电建地产，是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一，目前已经在全国26个城市布局90余个项目，并控股上市公司南国置业（002305. SZ）。

电建地产在深圳暂时只有一个项目。2016年，电建地产联合金茂以82.8亿元、楼面价5.68万元/平方米拿下龙华一宗商住用地，首次进入深圳，创下区域地王记录。该宗地块建成金茂府，三年过去刚刚在6月22日开放品牌馆，尚未正式入市。按照周边二手房六七万元每平方米的价格来算，金茂府现在推出或许会面临亏本情况。

尽管如此，金茂也并没有放弃“宇宙中心”龙华这块宝地。竞拍龙华民治A817-0609宗地时，金茂多次举牌，与华侨城、中海、华润、保利、平安等一较高下。无奈对手太过强大，最终该地块被龙光以总价65.85亿元+配建人才房36700平方米收入囊中，可售楼面价约6.7万元/平方米。

龙华民治地块的地理位置优越，距离4号线红山站约800米，紧邻龙华九方购物中心，与龙华实验学校一路之隔。宗地旁边还正在建设一个龙塘停车场综合体市政工程，包含228平方米体育馆、1515平方米文化中心。

龙光拿下这宗地并不容易，竞价1小时、135轮、新增加配建人才房面积2.26万平方米。2014至2018年，龙光接连在龙华拿了3宗地，其中两宗已开发建成龙光玖龙玺和龙光玖钻项目。

2018年，龙光实现合约销售额约718亿元，其中深圳区域贡献246.96亿元，排名第一，主要靠的就是龙光玖钻、龙光玖龙玺两个项目，确认收入高达214.79亿元，约占年内大湾区441.37亿元营业收入的一半。

中海与龙光争夺民治地块惜败，但最后力压华润，以54.08亿元+配建人才房42330平方米成功竞得光明A510-0151宗地，可售楼面价约4.2万元/平方米。该宗地位于光明区观光路北侧、明政路南侧，土地面积4.6万平方米，总建筑面积18.41万平方米。扣除人才房面积、1万平方米商业和其他配套，剩余可售住宅面积不到13万平方米。

这宗地对于中海来说就是一场“及时雨”。财报显示，2018年中海在内地28个城市及香港购入63幅土地，新增总楼面面积1764万平方米。在“大本营”深圳却只有坪山一个项目，土地面积1.9万平方米，总楼面面积12.4万平方米。

截至去年年底，中海合计拥有土地储备9144万平方米，其中深圳（含东莞）总土地储备楼面面积53.3万平方米，仅高于太原、香港、杭州，全国排名倒数第四。

剩余一宗坪山地块被平安的“马甲”公司深圳市创勇企业管理有限公司拿下，总价24.71亿元，配建人才房40900平方米，可售楼面价约2.4万元/平方米。

总体来看，这5宗住宅用地无一例外，全部达到了最高限价，可售楼面价接近周边新房或二手房售价。如此高的地价，是否意味着将进一步推高深圳的房价？深圳的房价难道没有“天花板”吗？

“如果按照现在的价格出售，肯定是亏损的。但是未来价格肯定会涨，这是毫无疑问的。”李宇嘉认为，大家需要辩证看待未来商品房价格上涨的问题，现在的土地出让模式要求90平方米以下的普通住房占70%，并且竞配建人才房面积。如果把地价单独分摊到商品房里面，楼面价很高；但如果分摊到人才住房和商品房里面，事实上楼面价是很低的。

李宇嘉认为，这几块地的未来售价会出现明显上涨，价格不可能受到明显管制。但是，房价上涨也不会有太大的问题，高房价实际上是给实体经济做贡献、给人才住房做贡献。“让开发商亏钱给人才住房做贡献，这是不可能的。”

邓志旺表示，按照目前的限价政策，这几块地是无利可图的，甚至亏损。但是考虑到开发周期可能还需要两到三年的时间，房企认为房价上涨的可能性比较大，所以还是会敢于放手一搏。