文|文軒实验室

在投资客们为仁恒滨河湾的剪刀差疯狂时，攀成钢板块缺位了12年的商业也有了新进展。商业集中兑现，指日可待。

170万方的商业体量，在解决区域商业消费便利性问题的同时，谁来消费？区域消费力能否承载？开发商将面临多大的竞争压力和运营压力？

这是个揪心的问题。

01、170万方商业，何时兑现？

从2007年，新鸿基拿下攀成钢第一块地开始，攀成钢的规划和定位就备受外界关注。

成都第二个豪宅区，体量超大且布局密集的商业规划，成为攀成钢板块发展过程中的两张名片。

相关数据统计，除去底商等社区商业，这一区域的商业体量达到170万方，这些商业中，包含了多个商场、酒店、写字楼等多种产品形态。

经过12年的发展，住宅开发已经接近尾声，170万方的商业配套却迟迟未能兑现，目前区域内供业主消费的除了每个小区的底商外，就是中粮鸿云的悦街，以及三公里范围的万象城、华宇广场等外援。

何时兑现？

这或许是冲着仁恒滨河湾超大剪刀差而去的投资者/置业者们无暇思考的问题。

日前，我们对攀成钢区域商业做了基本调研，该区域商业都有了不同程度的新进展。

进展最快的是泰合国际财富中心。泰合国际财富中心建筑面积为43万㎡，包含写字楼、购物中心、商业街等业态，其中商购面积约10万㎡。

泰和国际财富中心

公开资料显示，项目的开业时间从去年的10月延到了今年的11月。项目正在招商中，根据其墙体广告资料显示，已经有永辉超市、大蓉和、月亮村等商家入驻。

成都ICC，规划总建筑面积为125万㎡，根据其墙体广告资料显示，写字楼36万㎡，购物中心15.5万㎡。

东大路以北的商业主体已经修的七七八八，东大路以南的地块，还没有明显的动工迹象。

据了解，成都ICC购物中心预计2020年底开业，其定位将根据新鸿基对商业项目一贯的定位和标准，同时兼具考虑成都市场的情况和周边区域的情况。

至于外界一直关注的乐天广场，也有了明显的进展。

我们从现场看到，工地正热火朝天的忙碌着，其中一栋建筑已修了几层。

成都乐天总经理闵庚泰曾公开表示，乐天广场预计在2021年中旬开业。

由合景泰富和香港置地打造的环球汇，其东大路以南的天誉5区和环球汇蔚然中心正在建设中，业态都包含有公寓、写字楼、开放式街区等，其中环球汇蔚中心总建筑面积10余万方，目前街区商业主体已经呈现。

东大路以北的地块已在挖基坑，据置业顾问介绍，其产品规划为商场、酒店和写字楼等。

这么看来，最快今年11月，攀成钢区域的商业配套就将有实质性的进展。

我们在走访调查的过程中，发现一个现象，在大型商业配套还没一个呈现的情况下，区域内部分底商空置。

这或许和区域内目前的入住率有着直接的关系。

四川新港地产董事张红兵曾分析指出：“攀成钢的住宅定位，决定了入住率、人气等问题需要长时间来化解。”

但即便区域内住宅入住成熟，区域内的商业还是将面临不小的压力。

02、区域型商圈，体量过剩

虽密集分布着170万平方的商业，区域人口也不少，但业内人士都认为攀成钢商业是一个区域性商圈。

就如西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐所说，攀成钢原本可以成为城市级商圈，但因为区域周边商业竞争太激烈，可能最后只能退化成区域型商业。

无法比肩春熙路-太古里商圈成为城市商圈，这也就局限了客源。

区域内商业过剩的话题不绝于耳。

刘璐就认为区域商业过剩，其周边分布着多个运营成熟的商圈，这对攀成钢集中式商业而言，将面临巨大的挑战。

有机构预估，结合区域常住人口、3公里内辐射区域人口以及区域内酒店、写字楼、地铁带来的流动人口，攀成钢区域商业将辐射的人口预计在15万-20万左右。

按照国际惯用的人均1-1.5平方米的商业面积标准来看，20万人口的商业需求量为20万-30万平方米。

据我们统计，成都ICC购物中心体量15.5万㎡，泰合国际财富中心商购体量10万㎡，虽然乐天广场和环球汇商购体量还不明确，但四个项目的商购体量将不低于40万㎡。

这还不包含近在咫尺的华宇广场、万象城、悦街的商业体量。

区域内20万人口的人均面积将不低于2平米。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级董事罗元均和四川新港联行置业股份有限公司董事长张红兵则不认可区域商业过剩的问题。

罗元均认为，商业是否过剩，主要开运营方的运营能力和实力。

在罗元均看来，虽然攀成钢商业属于区域性商圈，但以开发商的品牌实力来看，其影响力对于商业的辐射力还是比较有推动效果，同时因为地段位置，也能吸引城北及部分城南的客流。

张红兵则指出，攀成钢的商业不是过剩，是时间节点问题。在区域人口未完全导入前，商业可能是过剩的，随着人口入住率的提升，两三年后，区域人口常住人口可能达到30万，届时商业就不存在过剩问题。

节点性的商业过剩，或许就是区域商业迟迟无法兑现的核心原因之一。

03、市场竞争压力大，后期运营极具挑战

罗元均和张红兵在商业过剩问题上与刘璐持不同意见，但对于区域内这些商业未来面临的市场竞争和运营压力，却保持着相同的意见。

位于二环路外侧的攀成钢板块，以乐天广场为基点，距离春熙路-太古里约3公里，距离万象城约1.5公里，距离锦华万达约2.5公里，距离华宇广场约2.5公里……

在区域商业配套还没呈现期间，区域内居民更多是依靠上述商业中心。

区域商业呈现后，这些商业中心，将对区域带来围合式的竞争压力。就如刘璐所言，周边几公里范围内大型商业聚集区分布密集，竞争肯定很激烈。

这不仅仅是商圈与商圈之间的竞争，也是区域内购物中心之间的竞争，还有商户之间的竞争。

有限的商家品牌，导致商业运营同质化严重，未来攀成钢商业的运营也绕不过这个坎。

张红兵就认为，区域内各商业互相之间竞争会比较残酷，主要是核心商户的争夺上。

抢夺“首店”资源，成为不少购物中心活跃商业氛围，凸显竞争优势以提升人流量的重要筹码。

睿意德发布的2019年首店经济研究报告分析指出，“首店”具有活跃商业氛围，刺激消费需求的优势。

作为购物中心开发运营量都排名全国前十的成都而言，“首店”的引入，显得尤为重要。为此成都也出台了相应的政策刺激“首店”入驻。

睿意德在研究报告中同时指出，包含成都在内的新一线城市在国际化程度、城市居民消费力、商圈成熟度上均在短时间内尚且较难追赶资源密集、经济实力雄厚的一线城市。

这意味着在商业招商同质化严重的情况下，攀成钢商业要想引进更多的差异化商家，不仅要和全城所有购物中心进行竞争，还要和一线城市竞争。

好在四个商业中心开业时间有一定周期的间隔，给了各自喘息的时间。

只是先开业的更具有先入为主的优势。

就如张红兵所言，谁先开业谁有优势，后开的商业要抢夺原有的市场份额，可能在商业设计，体验感，场景营造上将面临更大的压力和挑战。

但无论如何，区域商业是否过剩，运营是否具有压力和挑战，倚靠的不仅是时机，更是商业运营的能力和实力。