文｜谢斯临

拍脑袋定价、没有产品亮点、不重视营销，深圳地产商这样的日子已经一去不复返了。

开盘9.5折，3.4万元/平方米起，这样的精装房价格让恒大城，成为深圳今年营销声势最为浩大的项目。要知道，在两年前，坪山地产商还在憧憬卖到5万元/平方米以上。

深圳楼市已经“入夏”，无论是普通项目，还是豪宅项目，销售情况都很不错，关键点在于项目核心价值和理性定价。

已开盘项目中，豪宅产品前有半岛城邦四期首日去化8成，一天销售近60亿元好成绩；后有海境界二期首日去化7成，也算是交出了一份满意答卷。

刚需房更是深受市场喜爱的华强城三期，开盘几小时即售罄，会展湾中港也在一天售出800多套。哪怕在没有那么受到市场关注的东部地区，和成嘉业、建信天宸等楼盘也均在开盘当日销售掉一半左右。6月15号开盘的大运新盘仁恒公园世纪，首日去化64%的好成绩，更是映证了深圳刚需需求依然强劲。

深圳购房者变得越来越理性，愈发谨慎，更加注重性价比。位于下水径地铁站附近的景华嶺峯，在5月以均价5.6万元/平方米的价格推出415套住宅，被市场泼了一瓢冷水。在开盘首日仅卖出35套，去化率仅8.4%，更是说明了这一点。

面对谨慎理智的购房者，开发商给出的较高的定价，在面对市场时也不得不进行降价促销试水，以期得到市场认可。

富润乐庭

图片来源：网络

富润乐庭在6月20日至6月23日推出21套优惠房源，成交均送60寸液晶电视一台。房源为75平方米至115平方米的两房到四房，折后总价259万-402万之间，单价3万元/平方米起。据了解，此前富润乐庭均价在3.66万元/平方米左右，这意味着开发商给出了较为丰厚折扣。

富润乐庭位于坪山区东纵路与沙新路交汇处东北侧，距离16号线东纵站约500米左右，共有7栋住宅，842套房源。距离东纵路对面的“坪山新天地商业广场”仅需步行5分钟，配套相对较为丰富，基本能满足日常生活需求。

项目周边大都是大型旧改项目，在将来会提升此片区的环境及配套，还有燕子岭公园、坪山湿地公园等自然资源，整体来说品质尚可。

项目进入6月以来频频推出特惠房源，这与恒大城更有吸引力的定价不无关系。恒大城均价为3.8万元，在各方面配套来说均较富润乐庭更有吸引力，再加上恒大城较大的开盘折扣，可以预期的是恒大城将在一段时间内大量吸引在坪山置业的购房者，而富润乐庭若想要突围，只能在定价上狠下功夫。

景华嶺峯

图片来源：界面楼谈

景华嶺峯在6月22日至6月23日推出特价房源15套，户型为68-93平米的两房、三房，均价在5.2万元/平方米，优惠幅度超过20万元。

此前，景华嶺峯也分别在端午节、618等时机推出特价新房，累计推出50多套特惠房源，均降价20万元左右，最高降价约28万元，最低总价约为375万元。

项目距离地铁5号线下水径站约200米，轨道交通较为方便。但周边均为小产权房以及农民房，环境较为嘈杂。项目底部商业将配有沃尔玛，可有效改善周边的商业形态，但距离大型综合体购物中心仍有3个地铁站。

环境的杂乱、商业消费的不便利，都是景华嶺峯的销售阻力之一，但最大阻力还是来源于其较高的定价，考虑到周边均价在5万元/平方米左右，而此项目在没有大社区、没有漂亮的户型、也没有惊艳的装修的情况下标价5.6万元/平方米，购房者实在是难以下手。可以预期，景华嶺峯的销售将是一场持久战，折扣也许只会越来越多。

麟恒中心广场

图片来源：家在论坛

自去年底开盘后，位于龙岗横岗片区的麟恒中心广场频频推出特价新房，6月7日至6月9日端午期间，推出15套特惠房源，均为90平方米左右的三房，折扣和均价在4.4万元/平方米，总价区间为396-452万元/套。总体而言折扣并不明显，但基本与周边价格一致。

麟恒中心广场临近地铁3号线六约站，项目自身配建商业为六约北片区最大的成熟商业体，一期引进了沃尔玛、万众国际影城等品牌，二期引进了优衣库、H&M、等品牌，已经能满足日常生活中的绝大部分需求。

项目一期、二期相对取得了较好的成绩，且本身已经是一个成熟的社区，相对较有吸引力，折扣力度较小。但横岗片区因为没有规划上的利好，一直不温不热，即使距离市中心区相对大运片区更近，但一直未能超过大运片区的房价。在大运片区几个新盘均已卖出5万元/平方米的高价时，横岗片区价格一直稳定在4.5万元/平方米左右。

地段无疑是最重要的，优质区域资产不愁价格下跌，而麟恒中心广场就是在这方面吃了亏。麟恒中心广场接下来若想得到市场更多的关注，则需要在产品品质上下更多的功夫。

总体而言，深圳楼市进入促销活动的楼盘大都集中在东部龙岗、坪山等片区，但不是所有东部楼盘都没有得到市场认可，仁恒公园世纪的火爆也说明，无论东进战略是否能最终落地，开发商本身对项目的定位、对品质的把控做到位，也能在东部创造爆款。宝安沙井近期加推的卓越中寰较为一般的销售成绩，也表明深圳购房者并不会因为一个项目的区位而失去理智。

深圳楼市已经进入了一个相对平稳的阶段，即使仍有大量刚需有待消化，但购房者也变得愈发理性。过高的定价，肯定无法让购房者心甘情愿刷卡。