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保利一日拿地破百亿 冲规模仍是房企内在驱动力

房地产集中度提升的当下,无论是销售还是买地,基本都已是大型房企的“主场”了。6月以来,在宽松资金的推动下,深圳、北京、成都等地的土地市场,又迎来一波波高潮。

图片来源:界面楼市天津

文|21世纪经济报道 张晓玲 李洋

房地产集中度提升的当下,无论是销售还是买地,基本都已是大型房企的“主场”了。

6月以来,在宽松资金的推动下,深圳、北京、成都等地的土地市场,又迎来一波波高潮。

其中,央企、地方国企背景的开发商表现活跃。传统央企龙头保利、华润、中海等成为拿地的主力,新兴的越秀、电建等也不甘示弱。

土地储备规模与结构对房企的业绩有重大影响。在近期严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险下,国内的融资环境进一步收紧。

而国资房企依然可以“大手笔”拿地,源自其自身较低的融资成本、对规模的追求,以及自身承担的保障房任务、社会责任相比民企更深一层。

加速扩大土储

6月27日这一天,保利发展在土地市场收获满满。

在成都,保利以8.3亿元竞得武侯区地块,溢价率高达69%;在合肥,保利斥资61.77亿元共竞得四宗地块;在广州,以41.16亿元总价拿下白云地块。

不仅是保利,在最近的各大土拍现场,国资房企似乎明显热情高涨。

低调的中海最近很活跃。6月24日,中海在深圳拿下总价为54亿的光明新区地块;6月27日在合肥,又以总价30.71亿元竞得滨湖区地块。

电建地产是新杀入土地市场的央企。6月24日,电建以最高限价20.12亿元竞得光明新区地块,溢价率均为45%;6月27日,电建+华润联合体以73.4亿元拿下石景山区古城南街宅地,溢价率为11.63%。

央企地产商之外,广州地方国资房企越秀地产也表现勇猛。6月24日,越秀在深圳以最高限价59.08亿元拿下宝安尖岗山地块,令深圳业内颇感意外。

此外,当天越秀分别以11亿元和17.3亿元,拿下广州从化区和杭州临安区地块;加上6月21日在广州增城拿下的地块,越秀地产在四天之内拿地近百亿。

开发商们的豪气还冲向了香港。据香港地政总署6月26日晚间发布公告,华润置地有限公司及保利置业集团有限公司的附属公司,以129.16亿港元竞得新九龙内地段的一宗地块。

中指研究院发布数据显示,从6月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,国企拿地占比较大。其中共有6家国资企业上榜,分别是华润+电建、越秀、中海、保利发展、首开、华侨城,以独资或联合的方式,累计拿地金额超305亿,占TOP10拿地总额的58%。

6月至今,保利发展拿地金额已超240亿,中海、越秀等也已超100亿。

从拿地城市来看,这些国资房企都是选择一二线热点城市进入,投资凸显了其资产保值增值的考量。

易居企业集团总裁丁祖昱指出,在房企融资渠道再度收紧的情况下,面对高昂的拿地成本,土拍激战到最后的大多都是有国资背景的大型房企、或有地域优势的本土品牌房企。

以深圳土拍体量最大光明区151号宅地为例,起先是招商、华润打开战局,中海后一步加入,进而演变为中海和华润的“举牌战”,最终由中海以42330平方米的配建面积(合计)竞得。

易居研究院智库中心总监严跃进表示,在当前民企资金面收紧的时候,央企和国企资金优势开始凸显,其更有能力做好土地储备,这便是其在投资拿地方面的底气所在。

大量拿地背后

对于大量购地的国资房企而言,便捷的融资渠道、较低的融资成本或许是他们扩大土储最充足的动力。

得益于资产规模、产品实力与良好信誉,国资房企在银行贷款、公司债、信用债、资产证券化等融资渠道上更为多元和通畅。

以保利发展为例,公司1月15日公告,拟发行15亿元中期票据,发行年限为3年;保利成立的信保基金,为旗下项目融资,2018年管理规模已超过1000亿。

不仅融资通畅,国资房企还享有低于行业平均水平的融资利率。还是以保利为例,财报显示,截至2018年末,保利的有息负债总额为 2637 亿元,其中直接融资占比超 15%,有息负债综合成本仅 5.03%,处在行业最低区间。

而近期大量拿地的越秀地产,多元化的融资渠道以及处于行业低水平的融资成本是其信心所在。越秀年报显示,2018年全年,越秀地产的实际借贷平均年利率仅为4.82%。

中原地产研究院统计数据显示,去年以来多数房企融资成本均有所抬升,综合融资成本在6%-11%之间,而国资房企如中海、越秀、华润置地、保利等均在6%以下,其中,2018年底中海地产的加权平均融资成本仅为4.3%,处于行业的极低水平。

今年以来,不少国资公司新增融资利率仍然较低。以电建地产为例,公司2019年度第一期超短期融资券规模为10亿元,申购利率区间为3.50%-4.50%。

除此之外,国资房企加速拿地,也是这些房企本身有规模提速的内在驱动。

以越秀地产为例,作为老牌房企,虽然在2014年—2018年,越秀地产每年都有上百亿的销售增加,但其他房企也在加速扩张,越秀的规模还是掉队了。据克而瑞房企排行榜,越秀地产从2014年的31位下降到了2018年的50位。

2017年度业绩会上,当时的越秀地产董事长张招兴曾定下了在2020年实现1000亿元规模的目标,从一系列迹象看,越秀正在朝这一目标努力。

而中海曾饱受规模落后诟病。自颜建国回归以来,规模就开始提速,今年中海提出了1000亿的买地目标。2019年的销售目标也定为3500亿港元,同比增长16%。

中海主席兼行政总裁颜建国表示,虽然规模不是公司特别追求的目标,但是为了净利润的持续稳定增长,所需要的规模增长是必须的。

严跃进认为,对于央企和国企来说,其拿地也说明依然是希望做大规模,这是经营导向和基调。

除此之外,“国有企业现在资金雄厚,他们需要积极拓展业务,拉动经济,因此会采取比较进取的拿地策略。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲说。

黄立冲表示,相比民营房企,国资房企需要承担更多的社会保障的任务,社会责任感也更加强烈,在很多需要配建人才房、保障房的拍地中,往往表现更为积极。

来源:21世纪经济报道

原标题:保利一日拿地破百亿 冲规模仍是房企内在驱动力

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