文|嚼客  东泠

市场变幻莫测，不会留给企业一丝喘息机会。

2011年，那一年空气闻着呛人，各地都统一称作“阴天”。直到后来潘石屹的微博才让PM2.5进入国人眼球，也令这个热衷于公益的开发商有了网红的标签。

潘石屹对国人健康呼吸的担忧和呼吁也没让心直口快的宋丹丹心软，某天路过建外SOHO的宋丹丹实在”看不过去了”，没忍住发的一条微博：“特想问问潘石屹，长安街南边那么好的位置你盖了那么一大片难看极了的廉价楼，把北京的景色毁得够呛，你后悔吗？”

潘石屹淡淡回应：“建筑需要多元化，人都有不同审美，我接受来自各方面的批评。”

“透明塑料盒子的拼接”——这是看到的最贴近建外SOHO设计理念的形容，主设计师山本理显的一贯建筑设计理念是回归社会的现实性，强调人与人之间的沟通和交流，他对于建外SOHO的灵感来自一个名叫休达的摩洛哥城市："我的做法就是把建外SOHO做成开放的，把一条条街穿插到建筑中去，打破了胡同和四合院的封闭概念。"

山本理显打破的不光是胡同和四合院的封闭概念，也打破了丹丹的审美底线。

不聊八卦了。

2012年，潘石屹宣告SOHO中国将启动战略转型——“SOHO中国将告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”潘石屹给出转型的主要原因是写字楼和商业物业租金的快速上涨，其所拥有的商业物业和写字楼面积超过150万平米，转型后租金收入将在未来数年内持续上升。

2012年的战略转型大会之上，潘石屹表示：三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，租金年收入将超过40亿元。

最怕事与愿违，在SOHO中国的2017年业绩报表中显示，租金收入约人民币16.69亿元；2018年，租金收入约为人民币17.35亿元，远未达到潘石屹口中的40亿，除了其2014年—2017年之间的频繁售出物业之外，租金回报率的降低与甲级写字楼市场遇冷也是重要因素，国内市场所给出SOHO中国的租金回报与潘石屹2012年时的判断差距颇大。

2014年，距离潘石屹提出“以自持代替出售的整体转型战略”不到两年的时间内，SOHO中国就已经开始新一轮的卖卖卖，2014年卖掉了上海几处物业；2015年以84.93亿元转让外滩地王；2016年SOHO中国将上海世纪广场以32.33亿元出售给了国华人寿，凌空SOHO以30.5亿出售给携程；2017年虹口SOHO以35.7亿元出售。

而在2017年SOHO中国业绩会上，潘石屹强调——“剩下的核心物业将不再售卖”，事实证明市场会让人吞下每一个任何预判。2019年的出售计划包括望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场共5个项目的9套单独交易标的房源，共计2万平方米，预估总价大约为78亿人民币。

对于此次的售卖行为，潘石屹给出的解释仍然是写字楼租金回报率不高——“我们物业回报率是3%，这在市场上表现已经不错。但银行贷款的利息是4个点，租金回报率还赶不上银行贷款利息。”

市场变幻莫测，不给企业一丝喘息的机会。2018年一线城市写字楼租金价格除广州出现上涨外，其他一线如上海、深圳等地写字楼租金均出现下调，而北京整体写字楼市场租金未有明显改变，但随着众多金融机构的退出，2019年北京写字楼空置率上升。

多年以来，金融和科技行业租户一直是北京写字楼需求增长的主力军。保险、基金、创新金融服务企业让北京、上海等地的写字楼租赁尤其火热，光鲜亮丽不能仅仅体现在衣着之上，办公地点也彰显了金融咖们的实力，但最近，从中介层面已经可以感受到——以金融业为主的公司纷纷退租北京核心商区写字楼。

翻到快兰斯的一次推送，截至2019年6月底全国P2P网贷平台仅剩826家，同比下降61.81%。

市场不给你解释，但能为你纠错。