文｜谢斯临

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一个明星职业经理人操盘的精装修新楼盘开始入市销售，营销中心却没有样板房可供购房者参考。

这个名为“鹏展汇”的新楼盘位于深圳沙井卓越时代大厦对面，从营销中心开放到开盘销售只有一个月时间，这在深圳楼市清淡行情下显得有点仓促。

这是一个拥有5个五星级酒店配套的新楼盘，有一栋20层高楼可以对外分割出售。如果你要看房，不好意思，项目现场并没有样板房，你需要走到对面卓越时代大厦内一间装饰公司的办公室里看房。

“参观之前，请您交出手机。”销售人员坚持这样做，他们会强调这是合作装修公司出具的装修方案，仅有65平方米户型装修效果展示，其余39平方米、49平方米只有模型效果图，而253平方米的大户型毛坯交房。

负责人的销售人员也会小声的告诉购房者，项目唯一出售的大楼为办公性质。因此并不能“明目张胆”在项目现场将房屋包装成公寓住宅产品展示。

虽然是“擦边球”做法，但也很高明，此前深圳有地产商公开将办公产品包装成公寓住宅产品展示宣传，被相关监管部门查封样板间，至今仍未入市。

“一支穿云箭，千军万马来相会。”这是原中海地产董事长郝建民，加盟“潮汕”企业岁宝集团后操盘的第一个地产项目，他从中海地产拉来的一个数十人团队，这个项目是他们创业第一步。

鹏展汇位于宝安区新桥街道中心路与北环路交汇处，距离地铁11号线沙井站1.4公里，占地5万平方米，总建筑面积约为13万平方米。分为两期开发，一期为1栋办公类产品，仅310套可售，均价4.8万元/平方米，包含精装修，预期将于2021年中交付。

鹏展汇二期为五栋酒店，现已两栋分别与洲际集团与雅诗阁集团签约，剩余三栋还处在洽谈阶段。二期暂未开始建设，现场销售透露，酒店部分预期将于2022年开始营业。

项目主推40-60平方米、255平方米的办公产品。根据样板房装修来看，其中40-60平方米大小的户型将作为酒店式公寓产品销售，4.5米的层高将打造成五脏俱全的复式公寓，甚至还利用了一部分走廊上方空间，大大增加了房间使用面积。

63平方米的三房将作为主力产品销售，共计100多套，占可销售总量的一半以上。户型设计上私密性较差，仅有一面采光，长条形设计必然导致主卧采光的不足，总体而言不算出彩。

依靠空港新城的规划，沙井已被定位为深圳西部城市级中心，而“鹏展汇”所处的区块则是沙井为数不多还能集中开发的区域。此外，项目对面为正在建设中的太隆城，3公里之外是规划中万丰海岸城，据传其体量将是南山海岸城的两倍。

随着海岸城、太隆城在中心路上的逐渐落成，这个片区目前较为落后的商业环境也将得到极大提升。与此同时，项目作为深圳西部仅有的高端酒店群，将有效承接深圳新国际会展中心所带来的大量高端客流。

鹏展汇虽在地段上具有一定优势，但由于产品并非住宅也非公寓，其办公产品的性质未能得到市场的认可。即使楼盘销售一再强调其不限购不限贷不限售、买卖灵活的“优势”，大部分投资者最终也并未为此买单。

鹏展汇开卖当天放出了较强折扣，折后均价仅4.1万元/平方米，后续也放出少量同等价位的特惠房源。将近8.5折的折扣，虽说不至于是亏本出售，但也算得上是大幅让利。

鹏展汇如此急于销售，与郝建民加入岁宝百货近一年后急需做出一点成绩不无关系。此地块最早由岁宝百货在2011年以2.6亿元收购深圳市禾兴隆实业有限公司而取得，原本预期在2013年建设完工，开设新的岁宝百货，然而由于某些原因一直未能成行。

公告显示，鹏展汇地块规划用途为酒店用地，使用年限为50年，其中酒店面积占10万平方米，商务办公3万平方米。而岁宝最终将沙井项目收回自己开发，同样是在郝建民加入岁宝百货后做的决定。

2018年9月，岁宝百货发布公告称原中海地产董事长郝建民获委任为岁宝百货联席主席兼执行董事，年薪2400万港元，合约期为三年。岁宝百货称，郝建民的加入将有利于集团新业务“物业管理及开发”的发展。

岁宝百货作为深圳的老牌百货公司，曾经引领着百货行业浪潮。2010年7月，岁宝百货在香港上市，一时风头无两。

随着电商的愈加便利、普遍，以及大型购物中心的兴起，像岁宝百货这样的传统零售业受到了巨大的冲击，生存空间被逐渐挤压。而岁宝百货的转型也不算顺利，岁宝百货相继推出大型综合超级市场“SMART”和一站式时尚生活体验购物商场“Shirble Plaza”等新经营模式，由于起步较晚，也缺乏经验，岁宝百货转型未见起色。

直到2018年6月，岁宝百货宣布与盒马科技达成战略合作，将旗下12家岁宝百货租赁予盒马科技，改造成盒马鲜生超市，仅留下深圳1家以及广东其他城市及湖南省的5家岁宝百货自己运营。这虽然能为岁宝以更低的成本带来更稳定可靠的租金收入，但也反映出岁宝百货在零售业上的节节败退。

主业的进展不顺，岁宝百货很自然的盯上了地产业务。早在2015年4月，岁宝百货就宣布进入房地产行业，成立了深圳市晟润丰投资发展有限公司，主营房地产开发。然而由于缺乏经验、缺乏团队等原因，地产业务一直没能有什么起色。根据晟润丰投资的官网介绍，岁宝百货原本准备与世茂地产、星河湾地产联手合作开发位于福田国展中心旧改和宝安沙井项目。

郝建民在加入岁宝百货后干的第一件事就是停止了合作开发业务，将福田国展中心旧改和宝安沙井项目收回独立开发。除此之外还干了两件大事，一是其非全资附属公司盱眙岁宝以2.53亿元，中标江苏省淮安市盱眙县的10宗商住用地；二是以2.97亿港元收购香港上市公司富元国际19%的股权。

巧合的是，在沙井项目“鹏展汇”入市的同一天，岁宝百货发布公告宣布向独立第三方自然人张镇成出售其持有的富元国际19%股权，总代价为3.83亿港元。短短的半年时间内，股权一进一出，岁宝百货获利近8600万港元。乍看之下这无疑是一笔划算买卖，但其背后并不仅仅是低买高卖这么简单。

考虑到富元国际连续多年亏损，岁宝百货显然并不是看中其业绩表现，而是希望通过此次收购能有助于其能够快速开展物业业务。据了解，岁宝百货原本预期以每股0.225港元向富伟国际控股有限公司购买其所持有的富元国际41.5亿股股份，占富元国际总股本的59.75%。

但由于某种原因，双方停止交易。并在几日之后重新签订协议，富伟国际控股有限公司将继续持有富元国际40.74%的股权，仍为控股股东，而岁宝百货则成为其第二大股东，持有富元国际19%的股权。

从入股富元国际股权一事的失利，到最终决定退出，均可以看出岁宝百货的地产业务起步艰难，郝建民也希望延续中海的风格，以并购方式迅速扩展规模。当然，生意就算不成，也能快速退出另谋出路，也是职业经理人的果断选择。

帮助岁宝百货重建地产业务，使其转型成为一家成熟的地产企业，是郝建民加入岁宝百货最重要任务。

2013年，郝建民接任中海地产主席兼行政总裁，上任后郝建民立刻开始“铁腕”重组中海地产，启动高达338亿元的中建地产、310亿元的中信系地产业务的并入；并一举打破中海地产一直实行的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理。直至2016年离开，他执掌中海地产的3年时间内，中海地产在跨入千亿大关的同时，也保持着中海地产“最赚钱房企”的地位。

这位曾经的千亿央企掌舵人，在加入岁宝百货的同时，也带去了一个团队，原中海地产财务总监林晓峰、原中海物业董事长王琦、原中海地产设计中心副总经理郭子川均跟随郝建民加入岁宝百货，这些高管又拉了多名干将加盟，成功在岁宝百货内打造了一个小“中海”团队。

郝建民有着一呼百应的能力。他今年挖来了一名掌管建筑工程的高管胡书仟。胡于2017年加盟阳光城，更早之前，胡书仟在中国建筑体系内有十多年任职经历，与郝建民是老相识了。

不过，不同于当年接管的中海地产，岁宝百货的地产业务没有多少家底，过往也没有多少成功经验可供借鉴。

2018年年报显示，岁宝百货2018年收入为9.71亿元，销售收益总额为13.56亿元，其他净收益为2.1亿元，现金及现金等价物及银行存款为3.51亿元，负债总额6.85亿元。

考虑到前几日深圳经历“史诗级土拍”，5宗地卖出224亿元的情况，不难看出以岁宝百货目前的资金情况，并没有能力大规模布局房地产业务快速突围。岁宝百货的地产业务现在只能一步一个脚印，慢慢开发好手头的项目。

2018年年报中也透露，岁宝百货将继续建设、发展地产团队，专注发展大湾区内项目。郝建民在岁宝百货的第二个重要任务，就是将手头上的项目即福田国展中心旧改和宝安沙井项目装入上市公司，以加速岁宝地产业务的发展，寻求支持扩张规模的资金投资者。

目前，福田国展中心旧改和宝安沙井项目仍属于深圳市晟润丰投资发展有限公司旗下资产，虽然岁宝百货的控股股东杨祥波同时也是晟润丰的董事长，但法律意义上岁宝百货与晟润丰均为独立法人，并无从属关系。

现在，岁宝百货则是通过与晟润丰签订管理顾问协议的方式参与这两个项目，为项目的建设提供系统性分析及顾问服务，并收取一定金额的服务费。

总体而言，带领缺乏土地粮草，资金不算充裕的岁宝百货进行地产业务的转型，郝建民的压力并不亚于独立创业。小船未必比大船好开，船小自然是方便掉头，但大船走的更稳、更快，也是小船无法比拟的优势。

曾经掌舵千亿央企的郝建民，能领着中海旧部组成的岁宝地产团队已经入市竞争，至于能走得多远，飞得多高，还需等待进一步观察。