文/界面四川 嘉佳

成都，中国新一线城市领头羊，连续多年获得“最具幸福感城市”、“新一线城市商业魅力榜榜首”等荣誉。

作为中西部发展最快、经济最活跃的中心城市，成都也一直都被品牌房企视作“兵家必争之地”。

在成都楼市中，不仅有蓝光、置信、领地、德商等本土房企“驻守”战场，贯彻着“最懂成都人”的居住理念。还有诸如保利、龙湖、恒大、金茂等全国性房企纷至沓来，用最好的产品“抢滩”成都。

成都，不仅仅是西南重镇，更是开发商全国化战略的试金石。

在成都楼市这个竞争激烈的战场之上，几番厮杀过后，各据一方的房企们已完成多轮洗牌。其中不乏万科、龙湖这样屹立不倒的企业，不断开疆扩土，作品层接不穷，持续在市场上频频发声；也有诸如星河湾、新鸥鹏这样的开发商，或不堪负重便早早退出了这场战役，提前结束在成都楼市的征途。

还有的开发商，仿佛犹如静止的雕塑，知道它一直存在，但却又捉摸不定——没有新的动作，甚至没有任何声响，几乎快被大家所遗忘……

对于他们，到底是蛰伏，还是深耕？是酝酿更大地动作，还是准备淡出成都舞台？

鲁能，2017年后在成都鲜有动静

鲁能集团成立于2002年，是国家电网公司全资子公司。以住宅地产、商业地产、文旅地产、绿色新能源为主营业务。

而鲁能地产拥有20多年的城市基础设施投资和开发经验，目前已布局全国20多个城市，2016年1-10月的销售额位居中国房地产百强企业前20。

2014年4月鲁能拿下成都成华区跳蹬河槐树店约172亩地块，9350元/平米的成交楼面价，溢价88.34%，贵为当年新晋“地王”，自此鲁能高调宣布进入成都市场。

该地块后续打造为鲁能城项目。但实际上，如今鲁能城的地是分了两次拿下的。一次是9350元/平米，另一次是同年12月，以5077元/平米拿下的48亩连襟地块。

两次拿地平均楼面价为7214元/平米，被业内看作是摊薄土地成本之举。当时周边优品尚东、阳光100米娅中心房价都在1万出头，鲁能此举也是聪明的应变之策。

2016年鲁能城集中开了几波，1期8栋楼售罄，还卖了2期的3、4、5号楼。2017年2月，2期1、2、9号楼售罄。从此就进入了“沉默”时期，2期6、7、8号楼两年多一直没有要开盘的动静，三期还在修建之中。

虽然项目自2017年最后一次取证后就低调起来，但关于鲁能城的维权新闻却层出不穷。

首先是鲁能城最早声称要引进成师附小，结果呈现的是挂牌成师附小城东分校的锦汇东城小学。

然后是上批次开盘均价17000元/平米，装修标准4800元/平米，业主方认为该装修标准不符合实际装修用料和工程质量。

再就是1期交房时，地下车库包月停车费起步价600元/辆/月，也引发了业主的不满。

虽然在2017年鲁能曾表示八盘齐发，计划在天府新区、都江堰、青城山等地落地复合型运动人居“鲁能泰山七号”、文旅产品“鲁能胜地”、综合体“天府美丽汇”等项目，但这些后续动作目前都未有进展。实际面市的至今都只有鲁能城一个项目。

昔日高调进入成都的鲁能，现在已经在成都楼市上少有发声。不过因为是三环内为数不多的还有100平以下新房房源待售的项目，关注鲁能城的购房者众多。

是在“沉默中淡出”，还是在“沉默中爆发”，这是一个令人琢磨不透的问题。

融信，成都首个项目去化慢

融信集团于2003年在福建成立，目前总部位于上海，在全国一二线城市都有布局项目。在2018年房企业绩排行榜上，以1218.8亿排在第25位。业务范围涉及地产开发、物业服务、工程建设等。

2017年4月6日，成都百寿路一块17亩地块达到16800元/平米熔断线后，转入抽签，融信经过与20多家开发商的角逐，最终以16900元/平米的楼面价拿下，溢价率60.95%，成为当时金牛区的地王。

这宣布了融信正式进入成都，项目案名定为融信公馆。2018年5月售楼部亮相后一直没有开盘迹象，3栋楼也修成了准现房。

今年2月下旬，融信公馆在拿地近2年后终于拿到了预售证，并推出340套113-195平米精装房源，价格在24305-29903元/平米，摇号报名人数为124人，刚需中签率高达460%。

截至7月1日，总共只有3栋楼的融信公馆还未售罄。虽然项目位于交通便捷、配套成熟的一环路附近，但体量太小，容积率4.0，周边城市界面老旧，生活配套档次较低，高端居住氛围较欠缺。

融信以并不低的成本拿地进入成都主城区，颇有破釜沉舟的意味，但目前项目去化一般，虽然同区域内价格较低的二手房多为老破小，但相差一倍以上的价差，也使得融信公馆销售遇到一定的阻碍。

事实上，融信拿地一向以激进著称，成都拿地的前一年，轰动全国的上海楼面价破10万/平米，便是融信的手笔。不惜代价拿地，让融信快速跻身千亿俱乐部，但其债务上也危机四伏。

2019年2月公告显示，融信中国与瑞士信贷、瑞银、交银国际等机构就同时发行新票据订立购买协议，目的在于为公司若干现有债务进行再融资。2019年规模已不再是融信的首要目标，“追求更加有质量的增长”成为共识。

新的区域策略和打法，或许也是融信公馆之后，在成都再无新动作的原因之一吧。

葛洲坝，未在成都积极扩张

中国葛洲坝集团成立于1970年，旗下的中国葛洲坝地产是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一。公司主营业务为精品住宅、城市综合体、旅游地产、高端写字楼等。是“中国房地产百强企业”之一。

作为国资委最早授权房地产资质的央企之一，从2015年开始，葛洲坝就一改以前低调做派，在土地市场上攻城略地，引发了市场的关注。并且研发搭建起来住宅“5G科技”体系。

2016年3月，葛洲坝地产联合四川翰霆轩置业有限公司，以252万元/亩底价拿下成都双流西航港一宗146亩住兼商地块。这是葛洲坝首次进入成都，也是继进军重庆之后，再次进驻西南城市。

该地块后来被打造为葛洲坝紫郡蘭园项目，分为14栋叠拼，10栋高层，2017年9月首次开盘高层清水均价约8363元/平米。

虽然价格比周边项目稍贵，但西航港片区比较欠缺像葛洲坝这样资质的开发企业，加上该项目距离在建的地铁8号线莲花站仅约284米，以及项目一街之隔规划了华西医院国际部以及15万方商业，因此去化速度较快，从2017年9月到2018年9月先后取证6次，目前仅剩8栋叠拼房源未推出，其余均告售罄。

2017年截至8月，中原地产统计了50家在全国土地市场上积极拿地的房企，其中葛洲坝是拿地楼面单价排名第一位的央企。

按照葛洲坝的全国扩张战略和成都项目的良好去化情况来看，以其央企实力，应该会更加积极在成都市场上开疆扩土，但自2016年进入成都以来，葛洲坝只有紫郡蘭园一个项目，也没有再积极在成都拿地。

业内人士猜测央企背景的葛洲坝，鉴于房地产市场的整体变化，政府限价、调控深化等原因，驱使开发商放慢脚步，变得更加谨慎。而葛洲坝地产董事长何金钢曾公开表示：“市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时期结束，房企需要沉下心来研究客户需求，寻找新的增长点。”

对于在成都市场初露头角的葛洲坝地产，未来是进是退？是选择规模还是精耕品质？还有待时间去验证。

金地，成都首秀反响平平

作为著名的“招保万金”四大房企之一，金地对成都来说熟悉又陌生。熟悉的是早闻其名，陌生的是一直没有项目落子成都。

2017年12月，金地以8400元/平米的楼面价竞得双流怡心湖板块约84亩地。这也标志着金地首次进入成都，后续打造为高端项目金地悦澜道。

这个项目关系到金地品牌和品质在成都的落地，金地集团的重视程度可想而知，投入力度也较大。

2018年10月底，金地悦澜道首批次取证，推出220套127-212平米精装房源，均价约17900元/平米，摇号报名人数仅25人。

其实除了西派国樾蓄客较早，去化不错外，该区域几个高端项目去化情况都不理想。但对于金地这样的老牌房企而言，这样的销售情况确实不算光鲜。

翻看金地集团近十年的年度报告，在销售和资产规模上涨的情况下，负债率水平较稳健，保持着充足的流动性和较低的融资成本。

虽然金地有较高的出价能力，但金地目前在成都没有新增土地储备，可能金地悦澜道销售情况对金地在成都市场的整体布局有一定的影响。

富力，被成都商业项目拖住脚步

曾经与恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展并列“华南五虎”的富力地产，2007年就把西进的首站选在了成都。

然而，时至今日，十多年过去，富力地产在成都的开发项目仅有富力广场和富力桃园两处，开发节奏缓慢令人诧异。

2007年富力首次进入成都就选择挑战骡马市高难度的“天坑”项目——熊猫城。门可罗雀的熊猫城苦撑多年后，将大部分股权转让给富力地产，更名为富力天汇（现更名为富力广场）。

虽然富力对该项目原来商业动线、外立面进行了大刀阔斧的改造，引入广百百货、丽思·卡尔顿酒店、H&M、优衣库、C&A、无印良品等快时尚品牌后，于2012年重新开业，但依旧处于不温不火的状态，部分品牌商家陆续撤离，关停。

除了富力广场外，另一个项目是位于新都的住宅项目富力桃园。相对于富力广场的举步维艰，富力桃园目前已售罄。在成都城市中心外移的过程中，富力在城北新中心开发了上百万平方米的精装房社区，引发关注，富力桃园在区域销售排行中一直名列前茅。但此前关于富力桃园的维权消息也是层出不断。

入蓉十余载，富力地产开发项目仅2个，在成都楼市战场上几乎失声。与同行专注住宅开发，实行高周转战略不同，富力在商业地产开发上的发力，或许使它失去了高速扩张的机会。但所幸富力广场至今仍在不断调整业态和招商，有一种凛然决绝的英雄气概。

自2017年起，富力转战乐山、资阳、眉山等成都周边城市，发展重心开始转移。未来是否回归成都市场未曾可知。

房企洗牌加速，成都市场竞争激烈

随着房地产市场调控不断深化，房企洗牌也正在加速，市场竞争进一步加剧。“贴身肉搏”已经不足以形容如今的市场环境了。

在这种市场竞争中，房企优胜劣汰也属正常。除了上述的房企外，还有诸如进入成都十多年的佳兆业地产，在售项目寥寥，且无新增土地储备。

俊发地产入蓉近十年，仅3个项目，目前在售仅新都的俊发滨河俊园，但首次开盘去化率不足1%。

金辉2011年进入成都后产出三个项目后也无新增土地储备，目前仅金辉新城半岛云著在售。

阳光100在9年前开发了阳光100米娅中心项目后，在成都再无动静。

荣盛2011年入蓉开发了香榭兰庭等几个项目后，近几年再无拿地。

随着成都市场发展成熟，竞争激烈，部分外来房企水土不服的情况在所难免。选择收缩战略，全力投注一两个项目也是自然之举。对于在成都市场步履维艰的部分房企，先活下去，再活得更好，才是应对之道。