虽然整体经济形势不稳定，但天津市办公楼租赁市场保持活跃，净吸纳量持续增加，IT类租户表现活跃；在零售地产方面，本季度有两家购物中心开业，均取得良好的市场表现，整体市场保持平稳发展；而工业物流市场需求量略有下浮。

办公楼市场

市场整体需求较2018年同期有所提升。不同于2018年金融类租户主导的市场，2019年IT类租户表现活跃，推动整体市场的净吸纳量达到6.8万平方米，同比增长106%，环比增长30%。高品质的新增供应驱动租户的搬迁活动，尤其是内资IT公司及金融企业。其中，内资IT公司多为新成立企业。

在海河沿线区域，合生财富广场2号楼于本季度末入市，带来5万平方米的办公楼供应。虽然新增供应带来一定市场压力，但租赁需求保持强劲，推动甲级办公楼市场整体空置率环比下降0.7个百分点，至46.9%；本季度无乙级办公楼入市，市场空置率降为33.8%，市场表现较为活跃。

为保障优质租户，业主持续下调租金。本季度租金降至88.8元/平方米/月，环比下降2.0%，同比下降4.0%。

2019年办公楼市场供应量仍然较大，预计在2019年下半年将有7栋办公楼完工入市，但部分项目仍有延期的可能性。“受整体行业趋势发展影响及政府招商政策的推动，IT类企业将持续保持活跃。”仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出，“同时，新竣工及近期入市项目凭借较高品质和较低的租金水平，预计将持续吸引搬迁类租赁需求。期望升级办公环境和降低租赁成本的企业将持续寻求搬迁机会，推动市场发展。”

工业物流市场

电子商务需求略有下浮。本季度天津非保税物流市场净吸纳量为7,400平方米，低于上季度的23,200平方米和去年同期水平。市场空置率小幅上涨至10.1%，同比上升4.1个百分点，环比上升2.2个百分点。

位于西青的普洛斯辛口物流园一期本季度入市，为市场带来4.3万平方米的新增供应。

非保税物流租金在本季度保持平稳，录得1.0元/平方米/天。由于租户方趋于保守谨慎，扩张需求有所放缓，因此业主方的议价空间有所压缩。

预计2019年下半年仍有七个非保税物流项目计划入市，为市场带来55万平方米的新增面积。 “新的供应将加剧市场的竞争，预计短期内空置率会进一步提升，而受电商需求减弱影响，预计短期内租金上涨乏力” 仲量联行天津工业地产部总监高云鹏表示。

零售地产市场

本季度零售地产市场表现平稳，新增两个区域型项目均以较高出租率入市。万科广场于本季度入市，建筑面积约2万平方米，出租率达70%。万科广场是万科收购的物业，坐落于河西区广东路，不属于天津市核心零售区域。该项目交通便利，主要服务于周围居民人口，预计将拥有稳定客流基础。万科广场为万科收购物业后进行整体改造后开业的第一家商业，开业后表现良好。但由于此项目体量较小，对市场影响有限。保利广场天津于本季度末入市，建筑面积约6.4万平方米，出租率达82%。该项目位于和平区福安大街与禄安大街交口，为保利地产及金融街合资开发的商业综合体项目，该项目位置较为核心，周边聚集大量的高端居住区，交通便利，该项目的入市填补了区域的商业空白，将为区域的发展注入活力。

本季度全市空置率录得12%，环比上升2.4个百分点，同比上升2.2个百分点。

租金在全市范围内基本保持平稳。本季度天津零售地产市场租金环比微降0.7%，同比下降1.3%。部分项目由于位置不佳、客流量较低等原因，租金增长乏力。

2019年下半年新增供应预计达25.6万平方米。除SM天津滨海广场之外，大部分未来项目体量相对较小，且位于非核心区域，主要服务于周边社区，为现有商圈和项目带来的竞争压力有限。

仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示：“餐饮、儿童、体验类业态依旧需求强劲，越来越多的新型体验类业态在市场中涌现，如马术俱乐部，潘卡足球等，将推动购物中心的业态更加多元化”。

高端住宅市场

新增供应水平持续走高；在相关政策的扶持下，成交量稳步上升。本季度天津高端住宅市场新增供应量达657套，环比增长11.4%。“海河英才”计划持续支持天津房地产市场，本季度共有七个高端住宅项目入市，其中绿城天津诚园等五个项目位于中心城区，格调平园位于西青区。由于上季度是传统销售淡季，本季度市场迎来“小阳春”，成交量环比大幅上涨61.6%至687套，但同比仍下降15.9%。在天津颁布人才引进和落户的政策环境下，2019年住宅销售和租赁市场预期向好。

天津楼市政策适当放松，本季度高端住宅成交价格继续攀升。2018年住宅市场受到持续收紧的政策影响，成交价格触底后；2019年以来，政策的逐步放松和人才引进共同推动高端住宅市场平均售价回升。本季度高端住宅价格增至43,626元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨5.2%。

落户政策持续保障住宅市场需求。2019年，政府继续大力推进天津落户政策的实施，将推动市场整体需求保持活跃，租金和售价预计稳步提升。然而，由于住宅市场调控的主基调保持不变，高端住宅市场回暖的幅度预计受限。此外，本季度天津出台《天津市人才公寓认定办法（试行）》，致力于满足人才住房需求，进一步鼓励住宅租赁市场的均衡发展。