扫一扫下载界面新闻APP

告别公摊,好政策为什么没了下文?

存在不意味着合理。公摊面积在我国由来已久,却不意味着这种做法是合理的。公摊面积造成的交易不透明,纠纷不断的局面困扰市场也很久了。为房地产市场的健康发展,为购房者的利益计,改为套内计价是合理的。

文 | 蓝海经济观察 沈奇 安然

1、住建部一纸公告再次引发的热议

2019年2月15日,住房和城乡建设部办公厅发布38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范征求意见稿,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》中的一条规定“2.4.6住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发热议,消费者一边倒地叫好,要知道,我们每天都在为这个不知道怎么算出来的公摊面积交着取暖费、物业费。

公摊面积不是新话题。2018年国家整顿房地产乱象,也曾引发全民热议公摊面积,权威媒体也给与高度关注。2018年7月27日,新华社、新华每日电讯共同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,直斥公摊面积伤民伤财,文中追问:“既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”。

2018年8月7日,央视网刊文《公摊面积问题关键在于标准的规范》,指出关键要有标准的规范制度,作为公共利益的“守夜人”,监管部门应该积极作为。

2、告别公摊的下文,结果是我们想多了

然而随之而来的政策解读以及央视的跟进报道告诉我们“取消公摊的阐释系媒体和公众一厢情愿的误读”。本次通知只是一个工程建设规范征求意见稿,约束的仅是工程建设行为,无关乎交易、物业费、取暖费等,能够左右交易行为及交易面积计算的,是《商品房销售管理办法》。

经了解,在商品房购买、保有过程中,均有各自的法律、法规和规范性文件,主要包括《商品房销售管理办法》、《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、《住宅建筑设计规范》、《物业管理条例》、《物权法》。

本次征求意见反馈截止日期为3月15日。截止6月底,住建部暂无相关方面的进一步动作。

3、解决公摊面积问题,其实是一个不该放弃的话题

我们先来看看什么是公摊面积。2000年实施的《房产测量规定》表明公摊面积主要由两部分构成,一是电梯井、管道井、过道、楼梯间、垃圾道、水泵房、消防通道、变电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房; 二是每套房子与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。实际上,公摊面积的内容和计算很复杂,购房者想要弄个明明白白通常是力不从心。

我们的观点,公摊制度导致交易规则和环境显失公平。

首先公摊面积缺少标准、管理混乱。

公摊面积并没有上限标准,仅对公摊率有一个约定标准,然而其计算不直接关系用户最关心的套内面积。这就导致公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,部分开发商频频拿公摊面积做文章以谋利,如:“公摊面积”不实,业主多支付房款,利用公摊“偷面积”,开发商能少缴税,却会提升小区容积率。

消费者却很难复核公摊面积的计算,例如:谁知道自己家楼里的电梯井每户分摊了多少面积。

同时,公摊面积成为业主与物业,业主与开发商争议和纠纷的焦点。

因为业主要不断为公摊面积支付更多成本(物业费、取暖费等);同时物业很多行为属于侵犯业主的权利的重复收费行为,例如车位、地下室等公摊面积的出租出售,绿化及消防公摊面积画成车位出售等;再往深了说,物业利用公共空间赚的钱(广告、举办活动等)也没见返还业主的。

3-4月份的热议,至少是一次很好的教育。通过这次教育活动我们知道我们是现在世界上唯一有公摊制度的国家,当年公摊是从香港学来的,但2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手住宅销售先行提供物业单位的实用面积信息,然后可选择性地提供建筑面积信息,4月29日实施《一手住宅物业销售条例》将新规扩展至新盘,全面实行套内计价。

值得指出的是,重庆从2002年规定:“商品房现售和预售,以套内面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施”,一直实行至今。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“套内面积”交易既符合国际通行做法,也符合“房住不炒”的政策导向。

从购房者的角度,想要“取消公摊”并不是奢求能少付钱,羊毛出在羊身上的道理都懂,对实际购房成本影响有限。人民群众期望的仅仅是购房交易的公平、透明,希望通过国家的刚性规定来约束开放商的行为,不再担心被坑而多付成本。

4、结论

存在不意味着合理。公摊面积在我国由来已久,却不意味着这种做法是合理的。公摊面积造成的交易不透明,纠纷不断的局面困扰市场也很久了。为房地产市场的健康发展,为购房者的利益计,改为套内计价是合理的。

说到底,公摊面积的存在,有利于不法开发商利用信息不平等来赚取超额利润。

取消公摊面积并没有那么难,第一步可以有一个1-2年的过渡期,要求房产交易中无论是新房旧房都标明套内面积,过渡期之后在全面实施套内基于套内面积的交易管理和备案。

这样的好政策能否落地,只是个决心问题。借用一句央视网的话:作为公共利益的“守夜人”,住建部门应该积极作为。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。
表情
您至少需输入5个字

评论 0

相关文章