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土地过热致信托紧急拉闸,地产融资再度收紧

全面压缩房地产信托融资已是板上钉钉。

图片来源:视觉中国

记者 | 马一凡

一则光大信托暂停所有房地产类项目募集的消息一时间赚足眼球,但随后却遭光大信托高层辟谣,事情陷入“罗生门”。

“现在信托资金确实基本停了,房地产前端融资关了。”某知名A股上市房企投资负责人透露。

一位投资集团高管称:“几乎每一家信托机构都受到了银保监会的窗口指导,预计房地产信托规模将急速下降。”

尽管部分机构仍然态度暧昧,但据界面新闻记者了解,现阶段全面大幅压缩房地产信托规模已是板上钉钉。

这源于上半年土地市场过热、地王频出,及其背后的房地产前端融资信托规模的过度膨胀。

今年房企抢地的高峰期是三四月份,由于土地市场竞争太激烈,有开发商称这是“血淋淋的投资战”,春节前,很多城市的土地价格离过去的峰值还有20%的下降,而春节后部分城市地价甚至超过了峰位值20%。

鼎信长城集团董事长章华在易居克而瑞第26届地产金融形势会上表示,2019年以来,信托放松监管,规模大幅增加,共发行信托规模10146亿元,平均利率由7.5%上升至8.24%。

这背后,有信托资金以各种形式违规投向房地产,引起了监管部门的高度重视。

官方随后打出了组合拳。今年5月,银保监会发23号文,已逐步落实规范房地产信托;6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示“必须正视一些地方房地产金融化问题”;7月6日,银保监会有对外表示,已约谈近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,要求他们控制增速,提高风险管控水平。

一则流传的信托窗口指导意见显示,房地产信托规模不得超过2019年6月30日规模,未备案项目一律暂停,已备案项目不受影响;符合“432”通道业务归属房地产项目,全部暂停;地产公司并购类项目,全部暂停;未来旧改项目释放额度优先用于公司战略客户。

业内人士称,现阶段窗口指导确实是这种情况,这将造成三季度开始房地产公司新增拿地投入显著下降。5月-6月,集合信托发行增速已由前四个月的平均17%降至7%。

华泰证券房地产首席分析师陈慎在会上指出,从历史来看,监管层对土地市场过热的容忍度一直很低,房地产行业融资政策变化往往源于土地市场波动,2010、2016年的融资政策收紧,都源于当时土地市场的高热度。

不过陈慎认为,这一轮监管手段和以往也有不同。此次主要以窗口指导和约谈为主,尚未以发文形式进行一刀切。除了信托,大部分公司债也都是以约谈形式进行。

房地产调控进入“一城一策”松紧并举新常态,融资监管未来也会呈现“一司一策”状态,地王拿得多的房企,会被单独约谈,被要求控制拿地预期。

除了信托受到严厉监管,5月以来境内发债、部分类型资产证券化产品也受到控制。

鼎信长城集团董事长章华表示,5月份,40家典型房企融资总额环比下降了50%,资产证券化的另类融资渠道过去两三年,每年都有50%-100%的增长,现在也在显著收紧。

陈慎表示,5月-6月,房地产境内债发行量同比下滑7%,其中公司债、短融、中票、ABS、定向工具分别下滑17%、15%、63%、19%、25%。

房企偿债高峰期将在下半年到来,融资收紧或会造成一定风险。陈慎指出,2019年下半年地产行业境内债到期量为2517亿元,比上半年多出约22%。

“如果到期量提升,又不能做新债,风险还是比较大的。”但他表示,由于很多房企赶在去年第四季度做了融资,目前覆盖率大,不会出现太大风险,现阶段房企最大风险还是未来拿地预期。

他认为,如果接下来土地过热现象得到改变,窗口指导将会是灵活的,既可以收紧,也有放松的可能性。

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