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城家公寓金辉:长租公寓企业一味求规模不可行

多个头部长租公寓企业的规模增速显著放缓。

图片来源:视觉中国

记者 | 马一凡

开发商曾轰轰烈烈大发展的长租公寓,在2019年上半年陷入沉寂。

“对比很多其他业务,长租公寓是脏活、苦活、累活,利润比较薄。”华住集团总裁、城家董事长兼CEO金辉接受界面新闻记者专访时表示,现阶段来看,长租公寓的租金差很小,甚至很多地方租金差是负的,导致获取利润的难度非常大。

为什么很多长租公寓团队大举规模化的策略,到了今年就行不通了?

金辉认为,长租公寓行业有自身的特殊性,“这个行业不能像互联网那样一味去追求规模。长租公寓需要去打磨产品和体系,很多团队在追求规模的过程中,产品和体系变样了”。

他说,公寓管理规模化后需要的综合端成本非常高,综合端成本上去了,而前端业务又在失血,盲目扩大规模,企业就会陷入两难境地。

这是一个对运营和人才的要求都非常高的行业。掌控租金的剪刀差,每一刀都要非常精准。

“要建立高效运营团队、有节奏地发展,这需要很专业的把握。”金辉说。

而前两年,在长租公寓行业大发展的时候,也经历了人才的泡沫化,一时间到处都在招人,有相关运营经验的频繁跳槽。

金辉认为,运营和人才对长租公寓企业是最重要的,资金又是另一影响因素。

“今年整体资金面都不太好,不仅仅是公寓,包括共享办公等行业也受到影响了。”金辉说,有些公司是在资金面好的时候试探性地进入这个行业,碰到困难后缺乏继续干的决心。

不过金辉认为,长租公寓仍然是有较大发展前景的行业,客户对租住环境越来越美好的基本需求没有变,合租人的改善性需求、独居化需求,一旦释放出来,仍然是未来非常大的一个增量市场。

“从大格局来看,中国的资产价格原来是写字楼最高,因为中国经济发展第一阶段就是企业的发展,企业发展带来支付能力上升,写字楼的租金变高;酒店是第二波涨起来的,因为消费升级,老百姓有钱开始消费了;第三波就轮到了长租公寓的发展,这是一个社会发展阶段的问题。”金辉说。

但这个发展阶段还未到来,需要等待居民收入水平的继续上升。

“现在愿意花1000块钱住一晚酒店的人,未必愿意花10000块钱月租住公寓。公寓的支付能力是非常刚性的,跟收入的关联性非常强。”

金辉表示,老百姓的收入水平,这几年虽然在涨,但还是处于一个相对低位,从全世界范围内的经验来看,平均水平是用收入的35%-50%来支付租金。

政策方面,长租公寓行业迎来部分利好,比如上海正在闵行、嘉定部分区域试点公寓项目办理居住证,进一步提高租户权益。

城家公寓属于长租行业中的运营商派,他们相对拥有较长时间的运营经验,且多采用轻资产战略。从今年的拓展规模看,头部运营商规模拓展依然激进。比如排名第一的魔方公寓管理规模在今年上半年率先达到了10万间,今年3月获得了1.5亿美元D轮融资。金辉表示,城家公寓也将适时宣布其融资情况,目前尚未遇到资金压力。

开发商派的规模增速则减缓明显。根据克而瑞的统计数据,截至2019年前6个月,开发商派系的长租公寓前三名依然是万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓,拓展规模分别是23万间、11万间、6万间;开业规模分别是7万间、6.2万间、2万间。

曾喊着口号进入这个行业的房企,现在整体风向是收敛聚焦。

万科泊寓2019年上半年的拓展房源和去年基本持平,在深圳的“万村计划”也遭遇挫折,相比2018年近三倍的增长速度,规模增速明显放缓。此外,对比去年,碧家国际社区、朗诗寓、招商公寓、龙湖冠寓的规模再无太多增长,他们的重点聚焦到了现有项目的提升。

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