2019年上半年，房地产市场以“小阳春”“土拍热”等热点引起了社会广泛关注，上海楼市住宅市场出现回暖迹象，新增供应以及成交量价同比都有一定程度回升，呈现“量增价稳”行情。

中原地产数据显示，上半年上海新建商品房供应面积376.5万方，累计同比增加61.4%，成交面积362.2万方，累计同比增加37.1%；而均价始终在5.3万元/㎡左右徘徊。

111张预证32141套房源入市   青浦、浦东、奉贤为供应主力

据不完全统计，2019年上半年上海新建商品房拿证开盘新房111张预售许可证，供应区域覆盖上海全部16区，比去年同期多了约40盘，供应规模持续加大；房源共计约32141套；新增供应面积约376.5万㎡，创下近2年新高，累计同比增加61.4%。

△上海近4年上半年新房市场走势图（安居客上海上半年报告）

值得一提的是，上海楼市在经历了3月、4月的小爆发和5月的平稳期之后迎来了6月的“半年考”，6月有大量项目集中入市，入市面积达到约96.7万㎡，创今年供应记录。

另一方面，6月已收获30+新盘预证，其已有约20个项目超开盘，共计推出约7000套房源，相比5月份其推盘力度显著提高，推出的房源数量也创下了2019年以来最高纪录。

从供应区域来看，2019上半年上海住宅新增供应呈现多点开花格局，市中心的的新房供应量仍然有限，远郊依旧是主要货源地，有91盘的区位位于外环以外，定位偏向刚改市场。

此外，有19个新盘位于浦东新区，青浦在上半年供应量同样有19个项目拿证，二区并列第一；而奉贤则以17张预售证，排列第二。从上半年这些楼盘的区域分布上来看，青浦、浦东和奉贤为拿证和供应的主力。

从入市项目来看，浦东南汇、奉贤等远郊区域投放不少刚需项目，青浦、松江、宝山等区投放以中端改善产品为主，此外杨浦、新静安也投放不少均价8万元/平方米以上高价房产品。

上半年翘尾收官   改善型客群是市场最为重要置业群体

中原地产数据显示，上半年上海新建商品房成交面积362.2万方，累计同比增加37.1%，成交均价始终在5.3万元/㎡左右徘徊。

其中，6月最后一周上海新建商品住宅成交面积23.6万平方米，环比增加18.2%，而这一成交量是2019年以来上海楼市第二高点，6月的翘尾为上海上半年做了不错的收官。

△上海上半年成交面积段分布图（安居客上海上半年报告）

从成交面积段来看，其中在80-100㎡户型成交占比最高，80㎡两房是绝大多数刚需家庭的首要选择；90平方米3房强调功能性，也成为市场主要产品之一；而100㎡以上的三房和四房则强调居住的舒适性，这点也符合中高端改善需求。

此外，在克而瑞发布的2019年上半年购房者来访量排行榜也体现这一点，总价在400-800万的楼盘项目到访人数最多，第十名门槛拦到6144人（次），这个总价段项目是目前市场需求量最大的，刚改客群在关注性价比的同时，会重点考虑居住的功能性和舒适度。

实际上，上半年的多数开盘热销明星楼盘多分布在这个总价段，比如西郊金茂府、中核锦悦府、招商虹桥公馆、TODTOWN天荟等楼盘。

在上海楼市限价调控大背景下，加之客户群体由于限贷影响，置业行为更为谨慎，倾向于“一步到位”，产品表现更好、配套相对更优的中高端项目热度高涨也是情理之中。同时，当下改善型需求持续释放，未来，改善型客群仍将是市场最为重要的置业群体。

新盘平均认筹率下滑   认筹表现呈“冰火两重天”局面

从东方公证处公布的认筹数据来看，今年上半年仅有12盘的认筹数量超过推盘套数，其他新盘的认筹率都出现了不同程度的下滑。

事实上，今年上半年平均认筹率大部分时间在40-60%运行，而去年下半年还能看到80%左右的高度。相对而言远郊区认筹较低，一些楼盘开盘去化只有40%左右。中原地产分析师卢文曦表示，原因在于目前供求平衡，市场预期稳定，除了个别项目基于楼盘稀缺或者价格自身原因受到热捧外，买家的行为趋于理性。

上半年供应持续加大，而供应区域较为集中，客源集中度高，新房认筹表现出现“冰火两重天”的局面。远郊楼盘认筹率普遍较低现象尤为明显，比如，位于奉贤的瑞和上海印象和保利玲玥公馆两项目开盘认筹率也仅有17.47%、19.31%，而位于崇明的东滩花园和浦东航头的云麓里两个项目的开盘认筹率甚至低于10%。

而当大部分新盘认筹率下滑的同时，市面上仍有热盘，其中，中核锦悦府，房源总数388套，认筹数却达到了718组；招商虹桥公馆开放售楼处短短29天，到访客户3247组。

值得注意的是，仅上半年青浦徐泾板块，就有葛洲坝虹桥紫郡公馆、金地虹桥世家、中核锦悦府、首创禧瑞里、招商虹桥公馆、万科天空之城等8个新盘相继入市，由此来看，这些项目热度还是不错的。

从目前统计的情况来看，下半年待开项目已不下百盘，预计有400多万㎡的供应量，在供应的推动下半年楼市还是值得期待。但在“限价令”调控延续下，随着供应放量释放，客源集中度高，类似上述市场认筹分化局面或仍将继续加剧。

2019上半年已画上句点，上海楼市迈入下半年的战场。对于下半年的市场走势，卢文曦指出，住房不炒仍是主基调，5月银保监会发了23号文，对于资金端施行监管，严查违规行为，对房企、个人买房都有影响，预计下半年会延续低价入市策略，快速跑量格局。未来，随着供应的不断加大以及需求端的调整，均价或有上下波动，但总体来看价格会继续在当前水平进行震荡。