记者 | 孙梅欣

在收并购市场风生水起的融创，又一口气在长三角一带拿下了近百万方的土地储备。

7月16日晚间，新湖中宝发布公告称，新湖中宝及其全资子公司新湖地产集团与融创签署《合作协议书》，融创以67.04亿元的代价，受让新湖中宝旗下的浙江瓯瓴实业有限公司（下称瓯瓴实业）和上海玛宝房地产开发有限公司（上海玛宝）股权及相应权益。

此次交易价款中的67.04亿元中，两个目标股权交易价总计为8.77亿元左右，目标债权则高达58.27亿元。

资料显示，新湖中宝此次出让股权的公司，持有包括温州平阳县西湾围涂区15幅地块，总计建筑面积154.87万平方米，土地面积65.68万方；启东市圆陀角度假区4幅地块，总计建筑面积52.14万平方米，土地面就30.74万方；以及上海市虹口区青云路167弄计容7万平方米的地块，且上述地块主要为宅地。

也就是说，融创凭借这一笔交易，在浙江、江苏和上海等长三角区域，拿下了建筑面积超过200万方的地块，并在上海成熟区域新增补充储备。

上海虹口青云路地块所在的虹口区，是近年房企扎堆进驻的热点，所在地块距离上海凯德龙之梦车程只有1.5公里左右，周边居住、行业环境都较为成熟，毗邻的小区二手房售价已经超过6万元/平方米。

有意思的是，新湖在保留玛宝9.9%股权的同时，还增加有附加条件，即如项目住宅平均售价如果超过12万元/平方米，则新湖享有超额售价部分所对应税后净利润50%的收益。

出售如此优质且核心的地块，或许和新湖中宝目前的财务状况有关。公告显示，持有温州和启东地块的瓯瓴实业，到2019年6月30日，公司总资产约为47.03亿元，总债务则达到47.11亿元，今年前6个月零收入，净利润为-25.11万元，瓯瓴实业母公司总资产4531.2万元，负债5000万元，处于资不抵债的状况。

这也和新湖中宝参与的开发项目有关。信息显示，此番出让的温州、启东和上海项目，均为旧改项目。2012年，新湖中宝就和温州市平阳县政府签署了《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，彼时计划总投资额为750亿元，计划开发周期达13年。早前报道显示，相关拆迁、补偿政策由平阳县政府协调和落实，补偿资金则由新湖中宝支付。

新湖中宝2018年年报显示，温州西湾和启东圆陀角项目是公司期内最主要的两大海涂围垦项目，其中启东获得土地130万方，温州西湾获得160万方土地。由此看来，尽管给融创出让了20个项目，但新湖中宝在这两个区域依然拥有大量土地储备。

而在上海，新湖中宝也同样有大量的旧改项目。年报显示，上海玛宝项目（即虹口项目）2018年进入征收实施阶段，签约率达到99%，按原计划2019年会进入开发阶段。同时，新湖中宝在上海还拥有五大旧改项目，合计建筑面积高达180万平方米，其于上海内环的土地储备居行业前列。

翻看新湖中宝的年报不难发现，这家销售排名并不瞩目的房企，实际是个有丰富土地储备量的低调“地主”。截至去年年末，新湖中宝土地储备面积约1300万平方米，权益面积1100万平方米，总建面积2450万平方米，权益总建面积2200万平方米。

克而瑞公布的《2018年中国房企总土储货值》排行中，土地储备建面超过2450万平方米的已经能排到前31位，甚至高于佳兆业、绿城中国、万达等。

不过，从土地获取方式来看，旧改、一级开发是新湖中宝增储的主要来源，去年通过招拍挂获得的土地仅为4.14 万平方米，总建面积约17.98万平方米，和巨量的储备形成鲜明反差。

同样形成反差的，还有新湖中宝的销售额。克而瑞公布的《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，新湖中宝的流量销售仅为53.8亿元，位居第142位。去年全年销售额仅为162亿元，排名也在百名开外。

有业内人士认为，从新湖中宝出让公司的情况来看，出售项目较为优质，资金“回血”意图明显：“这也和新湖以旧改为主的开发类型有关，虽然储备巨量，但需要持续资金的投入才能运转，而且新湖的开发周期太长，资金回笼较慢。从目前账面情况来看，新湖中宝的资金确实绷得挺紧。”

不过上述人士认为，即便出售上述项目，对于新湖中宝而言不过是储备中的“九牛一毛”：“特别是大量土地都处于长三角，是自己开发还是转手出让，都有余地。”

这大概也是融创接手的重要原因。融创在上海市场扩张迅速，今年上半年在上海的销售排名位居第一。而收购的上海虹口项目位置核心，启东也处于环沪市场，对上海的储备量是较大补充，同时温州所处的东南公司，同样也是融创近年主要发力的市场。

由此可见，这笔交易既缓解了新湖中宝的现金流，也补充了融创在长三角市场的土地储备，暂时来看称得上是一笔“双赢”的买卖。