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西安办公楼向高品质进阶,锦业路板块成市场“风向标”

上半年甲级办公楼新增供应均来自高新区,而高新区的锦业路板块更是西安现代化的代表和缩影,造型现代的都市之门,耸入云端的摩天大楼,代表着西安第一代中央商务区。

文 | 界面陕西 刘军伟

西安办公楼市场正呈现出楼宇品质显著提升,新旧更迭加速,价格竞争升级至价值竞争的趋势。

日前,仲量联行发布的2019年上半年西安办公楼市场报告显示,西安办公楼市场新增供应34.5万平方米,其中三个甲级办公楼新长安广场二期,万科金域国际及天安人寿中心交付,共计23.4万平方米。

从数据可以看出,上半年甲级办公楼新增供应均来自高新区,而高新区的锦业路板块更是西安现代化的代表和缩影,造型现代的都市之门,耸入云端的摩天大楼,代表着西安第一代中央商务区。

市场成熟度提升,锦业路板块产业集聚扩大

报告重点对西安的办公楼市场现状和特点趋势做了分析。

报告认为,西安办公楼市场高品质供应主要集中于近两三年,市场日趋成熟,产品出现跨越式发展,楼宇品质显著提升,成为产业发展的优质载体。

由此导致区域市场的产业特征加速显现,高新区锦业路板块将吸引更多金融、科技等优质企业形成产业集聚效应,具有商业或地段粘性的消费服务业、零售贸易类租户仍将聚集传统商务区。

报告认为,集中供应促使市场竞争加剧,西安办公楼市场开始呈现出“价格竞争”与“空间+配套+运营”并举的市场变革。运营能力较强的项目为避免陷入“以价换量”,开始聚焦办公空间的价值挖掘,通过提升空间的功能性、灵活性及布局合理性等诸多维度,吸引租户。

如凯德广场东塔在上半年推出灵活办公空间,以满足规模较小,需要灵活租赁方式等租户的需求,抢占小租户市场;永利国际金融中心则拿出整层面积打造健身及商务中心或咖啡厅等配套设施,增加对企业员工需求的关注。

未来,西安城市化进程及新区开发仍将为市场带来持续的办公楼供应。

报告认为,在此背景下,西安办公楼市场供求不平衡的现象,短期内难有根本性转变,但从楼宇经济视角分析,高品质办公楼项目的日渐规模化,能提升西安办公楼市场成熟度,市场步入跨时代的新旧更迭时期。

事实上,西安的办公楼市场发展以锦业路表现最为突出。该区域内的都市之门、绿地笔克会展中心、绿地假日酒店、绿地中央广场、绿地正大缤纷城、绿地“饕界”、绿地中心等地标性建筑,代表着西安第一代中央商务区,也是西安办公楼市场发展的“风向标”。

品质和运营双“升级”,绿地走在市场前列

观察锦业路的成长史,最绕不开的就是绿地集团。绿地集团对锦业路的贡献,不止是鳞次栉比的摩天大楼,还有引领潮流的城市发展理念。

上述报告中提到的甲级办公楼中,天安人寿中心即绿地中心B座的楼宇品质,对西安的办公楼市场有着标杆性的示范效应。

据项目承建方中建新疆建工集团官网信息显示,项目创下了9项陕西之最:14天绑扎1200吨钢筋;使用臂长65米混凝土泵车不间断浇筑36小时,塔楼筏板最厚处达8.8米;单体建筑地基筏板混凝土用量最多、钢筋绑扎工时最短等,同时产生并推广先进技术和新工艺30多项:包括钢管混凝土柱顶升法、STL1000C内爬动臂塔吊、爬模顶升系统、滑动支座楼梯等。

梳理绿地集团发展史发现,绿地对超高层办公楼的建设和运营,自南京紫峰大厦项目开始,从建设之初,绿地集团便确定了市场化的发展道路,保留大厦商业和酒店项目,其他均进行出售,开创了中国超高层项目运营的先河。

这种运营模式,也表现在西安的项目上。据悉,绿地中心B座建成后,绿地整体出售给天安人寿中心,快速实现6亿元的资金回款。

除硬件方面的提升,绿地也在引领着西安的办公楼市场向“空间+配套+运营”市场方向变革。

以西安绿地中心A座为例,该超高层项目建立了独有的产业增值服务体系,形成“一个超级前台”“六大服务板块”复合27项增值服务,实现“降本增效”和企业运营价值最大化。并建立了高新区首个西安咸阳国际机场绿地中心城市候机楼,产业增值服务体系更加完善,吸引了德勤会计师事务所等一批等优质企业入驻。

绿地中心B座在运营上也传承了A座的模式,天安人寿中心在上半年便引入西安首个楼宇产业发展基地,为入驻企业提供企业发展及政策方面的咨询,以搭建政企信息共享平台,突出服务对企业及员工的价值。

据绿地西北商管部相关负责人透露,绿地中心B座天安人寿中心在绿地中心A座产业增值服务体系的基础上,针对目标企业客户的核心需求,将打造升级版产业增值服务体系,进一步为企业降本增效。

锦业路板块再落一子,绿地超高层布局将持续扩大

重重光环下,绿地对锦业路板块的布局并没有止步。

2个月前,绿地集团西北区域管理总部总经理李蓟接受每日经济新闻采访时表示,除了已建成的西安都市之门、西安绿地中心双子塔,绿地还将规划打造绿地笔克会展中心改造项目超高层建筑集群等项目。

公开报道显示,绿地笔克会展中心改造项目计划总投资100亿元,规划建设超5A甲级办公、超5星国际酒店等办公商业集群,为西安建设更具设计感、更具影响力、功能业态更丰富的国际化形象地标。

界面陕西注意到,该项目已经列入《西安市2019年重点建设项目计划》,建成后将再次提升绿地在锦业路板块的影响力。

此外,李蓟还表示,绿地集团在咸阳、富平、杨凌、延安、铜川、韩城等城市,以综合产业导入为切入点,主要以打造超高层城市综合体为主,其次是高铁城际空间站,即在高铁城际站附近打造城市综合体,集商业、住宅、办公、酒店、娱乐为一体,参与各地市经济发展。

绿地集团的2018年年报也提到,绿地的房地产主业包括住宅和商办两大类,其中商办项目除大部分出售外,保留部分用于出租及商业、酒店运营。

一系列迹象表面,作为绿地的重要业务板块之一,超高层办公楼产品的布局将持续扩大。

而在人口破千万、城市活力日益增强的大背景下,未来,西安的办公楼市场规模持续增长的势头已经显现,以科技、创新为目标的绿地集团,在锦业路板块的持续布局,已成为西安市场上的“风向标”。

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