文 / 单烁

近日，在2019中国楼宇经济全球合作大会上发布的《中国楼宇经济发展年报》称，我国有部分二线城市写字楼空置率达到了35.2%，前六名城市中，青岛、济南赫然在列。

业态特性+供过于求=人去“楼”空

写字楼本身不是老百姓的必需品，它主要的使用人群是公司和企业。租赁写字楼作为一种公司行为，它非常理性，不会存在冲动消费。商业地产从业者张小放曾在自己所著的《实战商业地产》一书中说，他认为写字楼业主是否会租住写字楼主要取决于两点：一是是否能负担得起写字楼的租金，二是这里对企业价值的提升能力、变现能力是否能和它的租金匹配。衡量完这两大标准，写字楼成交率已经严重缩水。

而与租户缩水相对应的，是房企只增不减的开发热情。据日前仲量联行发布《2018年青岛房地产市场回顾及2019年展望》，2018年全年青岛办公市场共录得36万平方米新增供应，推高全市存量至443万平方米。而据戴德梁行发布的数据，济南也在去年新增供应写字楼10万平，与2017年相比增速再次提升。

于是，买方市场更加突出。

够高不够“满”写字楼变“危”楼

十多年来，持续飙升的空置率并没能给山东房企敲响“警钟”，反倒使山东在商办楼宇的领域“做大做强”，“山东高度”不断被刷新：

1980至90年代，山东省的“第一高楼”也就百米左右，和如今动辄三四百米的摩天大楼已不能同日而语。2015年，由绿地集团开发的303米的济南绿地中心投入使用；去年11月，339米的汉峪金谷云鼎大厦济南封顶；2020年，青岛海天中心会以369米夺得全省C位；到2021年，绿地集团将再次问鼎“山东第一高”，届时位于济南的绿地山东国际金融中心将竣工，高度428米。

绿地集团在国内房企中算是数一数二的“第一高”竞逐者。它不但在齐鲁大地先后打造了两栋“山东第一高楼”，还分别在杭州、成都、武汉甚至英国伦敦打造了当地“第一高楼”。目前已知规划的最高楼是位于西安的中国国际丝路中心，建筑高达501米。

但是根据绿地集团发布的2018年年度财报可知，截至2018年底，公司资产负债率已经达到了89.49%。而在此基础上，绿地集团已连续至少4年负债率逼近90%。

超高层建筑的建造往往历时数年，资金需求大、时间久，资金链很长。易居智库研究中心总监严跃在媒体采访中曾解释过这个问题：“大多数超高层是集商办、商场、酒店等多功能于一体的城市综合体，本身有大量的‘资金沉淀’；此外，超大型项目开发中有很多不确定性，更增加了资金链的风险。”

高楼拔地而起，风险扶摇直上。绿地的肩上扛着这数座摩天大楼的资金压力，负债率直逼红线，几乎不堪重负。

在深圳同样也有一家擅长建“第一高楼”的房企大鳄——世茂集团。自2013年至2018年间，世茂仅在深圳就布局了3栋300米以上的大型建筑：

l 2013年，以24.33亿元摘得深圳前海商办地块，打造约300米的世茂前海中心，目前尚未投入使用；

l 2017年12月，以240亿总价，拿下深圳龙岗大运新城地块，拟建造超级综合体世茂深港国际中心，高度达700米；

l 2018年初，以18.73亿的价格拿下深圳坪山中心区地块，规划有一栋不低于300米的建筑。

但根据财报，2018年世茂负债总额同比增加714亿元至2723.17亿元，净负债率同比上升0.5个百分点至59.4%。

在市场不景气的情况下，超高层建筑的诞生在为房企刷新招牌的同时，也给房企带来了巨大压力。不断刷新的“山东高度”为胶东半岛塑造了靓丽的天际线，却也要求房企必须居安思危：如果空置率继续上升，收益继续下滑，房企资金无以后继，再高的摩天大楼也将一夜“崩塌”。

别让“吸金”大厦变成“空中楼阁”

高楼本该是一座城市发展的重要财力支撑。以青岛为例，2015年青岛仅市南区就已有23座税收过亿楼宇，入驻大型总部企业共计130家，包括世界500强设立的区域总部达45家。

在海天中心“诞生”之前，青岛“第一高楼”是位于青岛市北CBD附近的卓越世纪中心，建筑高度281米。而记者在某房屋租赁网站的搜索备选排行中发现，这位曾经的“青岛第一”在该网站的房源租赁信息发布量中也排行第一，多达130条。

有趣的是，同样的现象也发生在济南，曾经的济南乃至山东第一高——汉峪金谷项目，如今也登上租房信息发布量的榜首，租赁信息多达544条。

高层写字楼的招商压力已经显现在这些检索数据中。

所谓“亿元税收”不是高楼平地起后就能随着楼宇“生长”出来，它依靠的是楼内密集充足且强有力的租户群体，为这栋大厦源源不断的提供财力的流转支撑。一旦租户流失，楼内空置率过高，所谓的“亿元税收”就只是“空中楼阁”。

其实2016年的时候就已经有学者指出，济南写字楼库存量大需求量小，保守估计当年济南写字楼库存量至少100万平米，而每年济南写字楼销售五六十万平。写字楼去化周期平均为18个月，去库存压力很大。

青岛情况雷同。据锐理数据统计，今年上半年青岛办公市场供销齐降，且供应面积和成交面积双双创5年来新低；青岛办公库存升至305万平方米，去化周期升至70个月，创2010年以来去化周期新高，去库存压力只增不减。

写字楼空置，“一租难寻”，市场供需的曲线经历了从波峰到波谷，未来走向仍无法预料。

克而瑞青岛机构首席分析师张则涛认为，需要从供给和政策两个方向去入手，“缓解写字楼空置问题的一个大前提，首先是要减少供应端的低效供给；其次，需要制度性创新，来消化存量资产，比如是否可以转换使用属性，成为租赁性住房。”

政策方面，2016年6月，住建委曾下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”，以破解此难题。因此三年内曾多个地市有过“商改租”的政策性尝试。

就在今年7月16日，广州市还发布了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，意见表示，已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

但张则涛认为，这些政策看上去可以消化一部分，却实质性落地动作比较少。而且在突出的供给问题面前，政策显得很无力，“问题的关键在于，供应的冲动足，而对化解问题的迫切性不那么足，所以难有大的改观。”

就一个市场而言，其实政策应该是最后的手段。

盖多少楼、盖多高的楼都不是问题，盖什么样的楼才是问题。比起干涉交易的过程，不如调整交易的主体——供求两方，这才是从“根”上引导写字楼市场进入健康良性运转的方法。

目前，政府和开发商方面应该都已经看到，企业才是写字楼真正的内核。当下，想清楚怎样提高对企业的吸引力和吸附力、怎样在摩天大楼中打造有机的产业生态链、什么样的楼宇是企业真正想要和需要的，才是从根源解决济青写字楼空置问题的有益之道。