深圳不足2000平方公里的土地上，林立着各种繁华的购物中心。戴德梁行数据显示，2018年，深圳全市优质购物中心新增供应51.7万平方米，总存量上升至378万平方米，商业网点更为密集。

谋求更为广阔的发展空间，对外拓展已经是扎根在深圳的本土开发商们极为常见的动作，这一次的主角是星河。

近日消息显示，星河商置与博能控股集团签署战略合作协议，据此，南昌商联中心项目购物中心部分将引入星河COCO Park作为商业主体。

星河商置是潮汕商人黄楚龙旗下的商业地产管理运营平台，2004年组建，两年之后首个商业地产项目星河COCO park在深圳福田开业，随后的2012年及2018年，龙岗星河COCO Park、星河WORLD·COCO Park相继开业。

近年来，星河以轻资产模式加快商业地产扩张，此前曾推动区域型购物中心COCO City 落地汕尾、普宁、鄂尔多斯等城市，此次落子南昌，则是COCO Park首次进行品牌输出，也是这个品牌第一次走出深圳进行外地扩张。

值得注意的是，就在发布签约消息的第二天，三年前挂牌新三板的星河商置发布公告，称因自身发展的需要，拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

观点地产新媒体就摘牌事项采访星河商置相关人士，对方称事件敏感，目前没有更多对外可公布的消息。

不过，此前一位接近星河商置的人士曾透露，近两年星河商置一直在做转板的准备工作，加快轻资产扩张也是为了做大规模，至于更多的消息，该人士并没有进一步表态。

CoCo park 异地扩张

星河 COCO park的首次品牌输出选择了南昌。

资料显示，南昌商联中心项目位于红谷滩新区赣江北大道上，总建筑面积约80万平方米，其中整体商业总建筑面积约11万平方米，项目包含购物中心、商业街区、5A级写字楼、高端住宅、五星级酒店等。

其中星河COCO Park将作为购物中心商业主体部分引进，据了解，目前南昌星河COCO Park建筑主体已完工，预计于明年开业。

星河COCO Park是星河旗下首个商业地产品牌，第一个项目开业于2006年，位于深圳福华三路与民田路交汇，被称为“国内首个情景式公园版休闲购物中心”，至今仍是深圳人心中的一道商业标杆。

这也是潮汕商人黄楚龙从住宅开发涉足到商业地产的开端，不过，福田COCO Park成就了星河在商业地产上的荣光，也成为一座跨不过去的山。此后的2012年及2018年，龙岗星河COCO Park、星河WORLD?COCO Park相继开业，但已经没有了当年的惊艳。

“地段、地段、还是地段”，是李嘉诚对房地产价值的首要判断标准，放在商业地产同样适合，福田CBD的中心位置早已决定了福田COCO Park的商业价值。

星河商置相关人士对观点地产新媒体透露，2018年福田COCO Park销售收入26亿元，客流2500万。按中购联公布的一份销售坪效来看，福田COCO Park以约3.06的坪效排在深圳第二位。

值得注意的是，在打造COCO Park品牌期间，星河还推出了区域型商业品牌COCO City、星河iCO，社区型商业COCO Garden，除此以外，还有星河第三空间以及星河中心等品牌。

从传播角度来讲，繁杂的品牌线会分散宣传效果。去年，星河商置副总经理冉崇勇在接受观点地产新媒体采访时曾表示，未来在做品牌线梳理，未来会以星河COCO Park和星河COCO City将作为主要输出品牌。

不过，从实际来讲，星河的首个品牌输出项目是COCO ico，那是2014年，星河商置与深圳市中执集团在深圳龙华合作的项目，此后，星河又输出了深圳龙岗星河iCO、普宁星河COCO City、汕尾星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City等多个品牌项目。

而此次落子南昌，则是COCO Park首次进行品牌输出，也是这个品牌第一次走出深圳进行外地扩张。

星河商业棋局 

星河控股集团成立于1988年，前身为深圳市怡和企业公司，2006年开发深圳福田COCO Park，开始涉足商业地产。

从官网来看，星河控股集团主要业务分为五大部分，地产、金融、产业、物业以及涵盖商业地产、酒店旅游、影院投资的星河商置集团。

其中，新三板上市平台星河商置是主要商业管理公司，酒店板块包括深圳星河丽思卡尔顿酒店、常州星河万丽酒店、深圳星河吉酒店、巽寮湾星河星温泉度假酒店等资产，管理客房数超1800间。

从整个星河控股集团来看，近期来在资本市场的动作也不少。观点地产新媒体了解到，5月16日，平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划在深交所挂牌。

公告显示，该CMBS专项计划以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产，发行规模22.11亿元，，最终利率5.10%，该计划实际发行人为星河控股集团。

除此以外，星河商置于7月15日下午也发布公告称，拟申请公司股票在新三板上终止挂牌，此时，距离这家公司在2016年12月挂牌新三板，也不足三年。

尽管星河商置相关人士摘牌之后是否进行转板的提问不置予评，但据此前一位接近星河商置的人士对观点地产新媒体透露，这家商业运营管理商近来年一直有在做转板的准备，加快对外扩张也是为了做大规模。

目前，在新三板上市的星河商置仅是商业运营管理公司。据了解，包括福田COCO Park、龙华星河COCO City等项目的物业资产仍在星河控股集团名下，而星河商置只负责运营管理。

年报数据显示，2018年因鄂尔多斯星河 COCO City、深圳星河WORLD·COCO Park、深圳龙岗星河 iCO 全面开业，管理输出项目增加，星河商置实现净利润7898.68万元，同比增长75.68%。

除此以外，2018年星河商置营业收入3.17亿元，同比减少5.09%；其中，商业经营管理收入2.59亿元，商业管理输出收入5302万元，联营收入281万元，其他收入189.7万元。

对比之下，目前在A股上市的中兴商业，2018年营业收入为25.51亿，净利润9028.71万元；茂业商业131.05亿元，净利润13.06亿元。

业内人士对观点地产新媒体指，相较新三板来讲，主板上市要求更高，星河商置想要转板成功，想必会对资产进行整合，也许会把商业物业资产装进去。

尽管星河商置并未回应是否转板，但倘若成功，这将成为潮汕商人黄楚龙的首个正式上市公司。