文｜解红娟

“我们可能过于重视地段。”

当问及商业地产护城河中，地段的重要性，高力国际中国区资本市场及投资服务董事总经理汪蓓表示，“我们不能单纯去看地段，周边幅员是否有一定的消费人口、周边竞争对手所在的位置、定位为什么等级的购物中心和购物商场的产品力等因素往往也是决定商业地产选址的原因之一。”

高力国际汪蓓强调，“不是说地段不重要，而是我们在商业地产的护城河中过于重视核心地段。”

商圈中心化和去中心化

1917年10月，中国第一家自建百货大楼先施公司在上海南京路上正式开业。随后，永安、新新、大新这三大百货公司纷纷开业，四大百货公司纷纷选址跑马厅，一时风头无二。

100年前，四大百货公司是上海“摩登”的代名词，跑马厅更是聚集了从世界各地运来的商品，满足了新时代女性的购物需求。

百货公司开始在上海各区域复制，而一只脚踏进租界的徐家汇在四个副中心中拔得头筹。和跑马地一样，随着太平洋百货，东方百货、第六百货等大型商业的建成，徐家汇中心模式开始逐步形成。

不过，受商场、社区商业、线上消费等消费模式的影响，百货公司开始逐渐被市场淘汰。“可能20年前，实体消费的习惯还是以百货公司为主。但由于人口的增长、教育水平的提高、城市化普及、人均收入的增加和消费习惯的变化，商场一跃成为消费的新方式。”高力国际汪蓓表示。

新业态的出现，造就了一个个新商圈，五角场、闵行、七宝万科广场、吴中路万象城等区域性商圈慢慢开始占有更高的市场份额。新的商圈开始形成，中心化和去中心化的趋势则更为明显。

写字楼市场亦是如此。资料显示，2019年上半年，上海写字楼市场需求回落，其中核心区市场较为明显。但近期出台的利好政策（如减税）预计将使下半年的净吸纳量企稳。此外，由于全市次中心区存量的占比增加，2019全年市场平均租金将会结构性下调。

除此之外，区域间的不平衡也十分明显。高力国际汪蓓介绍，“目前还有很多地方并没有真正的较大型的商场，还处在以百货公司发展为主的阶段，这反而也成为开发商布局商业地产的机会。”

值得注意的是，“购物商场的定位十分重要。”高力国际汪蓓强调，“先天不良的话，后天要调也要花很大的力气。”

“我们所谓的购物商场，分为社区型的社区商业、3至5公里的区域性商场、8万到10万公里的购物中心。性质不同，寻求的消费诉求自是不同。社区型的社区商业只能简单满足基本的生活所需；而覆盖范围最广的购物中心，能满足全天的购物、一站式的消费和一整天的吃喝玩乐。”

“只要有人流、能消费、有吸引好商家进驻的能力、能养成消费者到店的消费习惯、能做到区域内的核心商业地产才是最重要的。”

当然，位置也很重要。

新一线城市或将上场接力

“地段是相对的，不是绝对的。”高力国际汪蓓表示。

这句话放在城市之间也同样适用。随着城市人口的增长、居民消费能力的上涨、新一线、二线城市的消费成熟、平均可支配的收入增加、消费者教育程度也逐渐加强，不少投资者准备将发力新一线和二三线。

人均占有零售商业面积1.2平方米，是国际上判断商业地产是否过剩的标准。根据2013年的数据，我国一二线城市的人均购物中心面积大于0.6平方米，而三四线城市的人均购物中心面积却还不到0.1平方米。一线和二三线城市之间零售商业的巨大缺口，成为开发商眼中长线的布局方向。

2019年7月12日——高力国际华东区发布了《深谋远略——投资者认定向好之势强于阻力》中国商业地产投资市场研究报告。数据显示，有34%的受访者对进一步投资新兴城市表现出了信心。在希望对新兴城市进行长期大胆投资的受访者中，杭州获得了最多的30%的选票，成为最希望投资的选项。此外，成都和苏州也分别收获了18%和16%的投票。

上海毫无意外地赢得票数第一，39.7%的投资者对“东方巴黎”的长期发展保持乐观。北京斩获了23.9%的票数，深圳则得票20.6%。就投资区域而言，华东地区仍然是大部分受访者的最佳选项，紧随其后的是华南地区，主要得益于粤港澳大湾区一体化发展所带来的乐观前景。

“为什么杭州、成都、苏州在新兴城市中的的占比这么大？”

“还是要遵循最基本的投资逻辑：投融管退。”

“这些城市的市场较为火热，能确保融得到钱、有项目可拿、有大批的人才、有合适的退出模式。”高力国际汪蓓解释，没有人才的管理，意味着无法对资产实现增值。在商业地产的护城河中，人才至关重要。商业地产不同于住宅房地产，和住宅“短平快”的节奏相反，商业地产重于运营，需要培养他的消费者来消费，而经历了一波抢人大战的新一线城市反倒是增添了不少筹码。

讲到商业地产的运营模式，高力国际汪蓓表示，培养消费者进店消费的意识是加深商业地产护城河的方式之一。“只要你到店消费，商场就可以记录你的消费行为。透过消费大数据，通过收集他们是谁、他们的年龄层、他们的需求等信息刻画用户画像，从而进行精准定位。”

一方面是精准定位，一方面就是对症下药。“分析数据后，就要考虑怎么样扩大消费人群，要引进哪些商家最大程度的匹配用户、扩大消费群体。”

其次是市场，没有火热的市场，就很难通过市场模式进行退出。高力国际汪蓓说道，“未来无论是通过资本市场还是类REITs进行退出，只要市场热度不减，退出的渠道还是十分多元化的。”

市场的参与者越多，退出则更为容易。