文｜蓝鲸 张学新

正在向千亿规模发起冲刺的中国奥园集团股份有限公司（HK.03883，下称“奥园”），近期动作频频。

7月9日，奥园宣布拟将总部及核心二级业务集团迁至广州市番禺区。近日，奥园又发布公告称，拟收购百年人寿保险股份有限公司（下称“百年人寿”）13.86%股份，以此拓展康养产业布局。该笔收购完成后，奥园将取代绿城中国（HK.03900，下称“绿城”）成为百年人寿第一大股东。

在业内人士看来，奥园入局百年人寿的意图十分明显，即依靠险资为集团大健康产业助力，从而巩固和发展企业战略版图。此外，在房企融资日趋收紧的情况下，奥园此举也可进一步拓宽自身融资渠道。

不过，考虑到奥园与百年人寿协作效果尚难预料，其继续深耕多元化发展是否对其地产主业造成不利影响，却是眼下急需考虑的问题。

32.62亿入股百年人寿，奥园与绿城争夺控制权？

近年来，不少房企开始涉水险资，为企业未来谋求新出路。颇为凑巧的是，奥园和绿城都“相中”了百年人寿。

7月19日，奥园以32.62亿元交易对价，从大连3家公司中买入10.8亿股百年人寿股票，该笔交易完成后，其将以13.86%的持股比例，一举超越绿城，成为百年人寿的第一大股东。

值得关注的是，奥园本次入股百年人寿的时间点上颇为敏感，恰巧赶在了银保监会批复绿城收购百年人寿股权案之前，因此，此次收购动作也引起媒体广泛关注。

蓝鲸房产梳理发现，绿城方面虽然早在2018年12月就宣布了收购百年人寿股权的消息，但直至2019年7月22日，在百年人寿发布的《2019年2季度关联交易信息披露公告》中，万达仍然是百年人寿的第一大股东。绿城方面也向蓝鲸房产证实，“银保监会尚未批复绿城11.55%的股权收购”。

2019年2季度百年人寿关联交易披露公告，万达仍为第一大股东/来源：企业公告截图

对此，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师向蓝鲸房产指出，“在银保监会批准之前，绿城尚不具备百年人寿的股东资格，因此也就无法享受优先购买权”。这也就意味着，奥园此次入股百年人寿的行为，绿城无权干预。

因此，有不愿具名的业内人士指出，“奥园此举，不排除有谋求百年人寿控制权的打算，而且，通过控股险资，还可以趁势进入其他领域，拓展投融资渠道”。在收购公告中，奥园亦提到：“保险牌照进入门槛高，具独特的投资价值。”

但奥园方面对此观点并不认可。在肯定了绿城作为大股东的地位后，奥园方面进一步向蓝鲸房产表示，“公司在其中充当着财务投资的角色，希望通过百年人寿的做大做强来实现投资回报，并不存在谋求控股权的想法”。

奥园在公告中强调，百年人寿保险正进入成长收获期，预计将可带来稳定可观的投资回报。同时，奥园在粤港澳大湾区积累的深厚资源和优势将助力百年人寿保险的业务扩展。这与绿城执行总裁张亚东所强调的“谋求百年人寿控制权”在目的上确有不同。

不过，奥园本次的收购动作能否达到预期的收益，还需要时间来验证。美银美林发布研报指出，奥园收购百年人寿股权未改变公司业务增长组合，而收购价格已反映所有潜力，业务多元化的效益存在不确定性。

奥园发力康养领域，百年人寿或成助力

近年来，随着健康、养老产业发展速度加快，众多房企通过与险资合作加码大健康布局动作频频。因此，在业界看来，奥园入股百年人寿背后，更多的或是为自身康养产业铺路。

奥园在公告中亦承认了这一点。公告称，由于本公司健康、康养产业与保险的紧密连接关系，此次收购为奥园与百年人寿保险在健康、康养产业上相互合作提供理想的机会和平台，有利双方在业务板块、客户资源、客户体验等方面更好地发挥战略协同及互补优势。

早在2018年年初，奥园便提出了“智能制造+康养结合+生态小镇”三大领域复合发展模式。如今，随着中国奥园旗下的奥园健康（HK.03662）分拆上市，发展康养等业务的担子落在了奥园健康身上。

然而，目前来看，奥园的大健康板块的发展并不成熟。从奥园健康的营收结构来看，2018年，奥园健康实现营收6.19亿元，其中物业板块的收入为4.53亿元，商业运营板块1.66亿元，并无健康服务相关收入。

7月18日，奥园健康生活集团副总裁白承敏在公开场合表示：“奥园健康生活集团重点打造以医美、中医康养、社区养老、健康管理等业务为主的大健康产业，同时发展商业运营和物业管理。”

蓝鲸房产通过查询公开报道获悉，在大健康的领域中，奥园对医美领域投入较多，而在具体康养产业上动作有限。目前，奥园健康仅引入“春雨医生”及“健康160”作为社区增值服务的一部分。

奥园方面亦向蓝鲸房产坦承，投资百年人寿的动作是针对公司“一业为主，纵向发展”战略所做的一个基础性投资，希望以此对地产主业产生协同效应。

不过，上述业内人士指出，百年人寿业务主要集中在北方，奥园的核心区域主要在华南。二者如何在业务板块、客户资源等方面实现互补和协同这可能存在一定难度；此外，奥园所谋划的“商运+物管+大健康”的业务格局，又能否尽快实现对地产主业的助攻？这也有待观察。

多元化是“拖油瓶”还是“强心剂”？

不难看出的是，为应对房地产行业天花板的来临，奥园采取多线布局多元化的方式，以期实现主业和副业的共同发展。这似乎和万科（SZ.000002）等主流房企聚焦地产主业的做法有所不同。

除了入股百年人寿外，近期奥园总部搬迁动作亦引发市场关注。据悉，预计在今年7、8月份，奥园集团将实现整体搬迁。奥园地产总部会迁往深圳，集团总部和主要业务集团迁入广州番禺万博商务区。

奥园方面向蓝鲸房产透露，入驻番禺区与集团战略布局及“稳健、多元”发展思路相关。可以借助番禺区域优势，实现集团文旅、科创等业务板块的发展。其还透露，目前集团业务单元中有2家公司正在计划上市。

奥园集团旗下二级集团业务架构/蓝鲸房产根据企业官网介绍制图

蓝鲸房产了解到，目前奥园旗下有7个二级集团，已经覆盖金控、文旅、健康生活、跨境电商等多个业务。但是，除了已经上市的奥园健康生活，其它几个板块在集团营收中占比并不高。

据奥园2018年业绩报显示，公司实现营业额为人民币310.1亿元，其中物业发展营业额297亿元，物业投资1.85亿元，而集团的各项多元化业务营业额合计10.8亿元，仅占总营业额的3.5%。这意味着，奥园若继续坚持做大多元化业务，可能需要地产板块源源不断地“输血”。

对此，奥园方面向蓝鲸房产表示，“不管是地产、健康还是康养等，奥园的投资都是基于奥园集团千亿级销售规模及各产业遍布全国的客户和流量资源这一平台。对地产主业而言，多元化板块更多体现出的是协同效应，入股百年人寿的动作亦是如此”。奥园进一步解释称，公司每年都会根据销售额，对非地产业务的对外投资金额进行严格把控。

为此，在2018年11月，中国奥园地产股份有限公司将名称变更为“中国奥园集团股份有限公司”，以体现公司坚持“一业为主、纵向发展”的目标。在此多线布局的扩展动作下，2019年上半年，中国奥园实现合约销售额536.3亿元，同比增长33%。

从业绩表现上来看，奥园的“一业为主，纵向发展”业务格局虽与同行“聚焦地产主业”的思路有所不同，但若能够形成有效协作，通过多元化反哺主业或未必不可能。不过，在实践过程中，奥园会如何牵动各板块达成协作却是门学问。