文｜证券时报 吴家明

说起楼市调控，今年以来最为“出力”的城市莫过于苏州。

二手房满5年后方可转让

7月24日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》(简称《工作意见》)提出，扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。《工作意见》自2019年7月25日起实施。

《工作意见》强调，扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)，购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

就在今年5月11日，苏州市政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此外，继对市内部分区域升级楼市调控之后，苏州在5月两度出手，把调控重点放在土地这一源头，控制出让土地最高限价。

也就是说，此次苏州扩大了新房和二手房的限售范围。

此外，《工作意见》还提出非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。土地供给方面，《工作意见》进一步加强用地出让管理。加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划，保障土地市场供需适度。严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间设置，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

苏州为何接连出手升级调控

值得注意的是，此次楼市调控升级早有迹象。苏州接连出手升级调控的背景也有点特别：这座城市的楼市曾被住房和城乡建设部“点名”。4月19日，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。今年5月，市场传出消息，苏州市政府联合当地住建局、发改委、自然资源局等部门，并召集了数十家房企来进行一场事关苏州房地产未来之路的座谈会。消息指出，如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后楼市调控会继续加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。

根据空白研究院发布的报告，今年上半年苏州市场表现相对较好，主要体现为相较去年同期，成交均价有所上涨，客户成交周期下降，购房者成交周期的缩短及市场议价空间有所下降。苏州楼市成交均价相较去年同期涨幅超过5%，上涨幅度相对较大。此外，苏州主成交周期相较2018年同期出现微降，降幅为2.3%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州此次出台房地产政策，充分体现了房地产长效发展的导向，也体现了当前对于“稳地价稳房价稳预期”的政策思路。从政策内容来看，比较详细，同时以收紧为主要特征，这对于打击投资投机需求、促进市场平稳发展等都有较为积极的作用。严跃进指出，从限售的要求看，新房限售期为3年，二手房限售期为5年，属于非常严厉的限售政策。对于一些苏州的炒房者来说，这两年的房屋流动性明显会减少，有助于打击各类购房套现的行为。

就在7月19日下午，河南本地媒体曝光一份开封市住房和城乡建设局的文件。文件提出，取消当地新建商品住房三年限售的规定。仅一日之后，该文件即被撤销。若文件正式实施，开封市将成为全国掀起房地产调控大潮后第三个取消限售的城市。