文｜黎珏伶

一身简单的蓝色衬衣，头发花白，笑容满面。一个月前正式从深圳大型国企深业集团离职，郝继霖依然精力充沛，他开始以自由人身份从事商业地产顾问。

“不想再打工了。”有点戏谑，又有一丝怅然。不变的是，他对商业地产依然充满了热爱。

2012年初，郝继霖从广州太古汇来到深圳加盟深业集团，主要任务是操盘深圳福田区深业上城购物中心。如今这一标杆性商业已开业一年半，郝继霖转身离去，亦如当年操盘上海梅龙镇广场、广州太古汇，从不“贪杯恋盏”。

郝继霖，香港地产“教父”，亦是商业地产界的泰斗，儒雅、充满光环却又低调，没有进攻性。同事眼里，他睿智、灵活、善良，喜欢做实事，一起做过最多的事情是看商场，讨论定位和设计。

20多年前，郝继霖是第一批从香港到内地发展商业的开拓者。早在1994到1997年间，郝继霖已作为香港和记黄埔市场营销总监，参与上海梅龙镇广场和重庆大都会广场的开发建设。彼时，上海的购物中心才刚刚处于萌芽阶段。

“当初做梅龙镇广场，我把百货公司放一边，商店放一边，也第一次把电影院放到10楼，才能把人流带上去。”

1997年加入香港太古地产后，郝继霖再一次作为领军人物，带领太古开拓内地市场。2001-2011年，他花了十年时间，打造了太古在内地的第一个商业项目——广州太古汇。

太古汇是广州商业地产的标杆项目，也被称为广州首个真正意义上的奢侈购物中心，吸引包括Chanel、Giorgio Armani、Tiffany& Co在内的70个商铺品牌首次进驻，另外还有Hermès、LV、Prada等奢侈品品牌，广州首家文华东方酒店也落户于此。

对于郝继霖而言，太古汇是一张“名片”。从设计到下钢筋，他全程参与，熟知每一条楼梯的位置。那是一段永远无法抹去的记忆。

当商业地产在全国掀起热潮，竞争日趋激烈之时，像郝继霖这样的职业经理人便是炙手可热的人物。凭借占地12万平方米、总建筑面积约120万平方米的赛格日立工业区升级改造项目，国企深业集团成功夺得郝继霖的关注。

七年时间，郝继霖把一片旧厂房变成了如今深圳年轻人必去的“网红”打卡地。从朝阳升起到日落西山，到深业上城拍照的人络绎不绝。

从明亮的色彩小镇，到全球首家无印良品酒店，再到日本美食街，深业上城是新颖独特的。街区+mall（商场）+小镇，两条廊桥连接笔架山和莲花山，它打破了人们对购物中心的“刻板印象”。

“梅龙镇广场是我90年代的项目，太古汇是00年代的项目，深业上城是10年代的项目，你会看见我自己也在进步中。”

一路走来，作为中国商业地产发展史的亲历者，郝继霖眼看着购物中心从最开始的百货公司、商场，再到街区+mall模式的步步演变，也见证了香港、上海、广州、深圳商业地产的发展过程。

他明显感觉到，深圳与北京、上海、广州甚至成都的不同之处在于“沉淀”，不仅仅是历史文化的沉淀，也是财富的沉淀。

如果说深圳购物中心的目标人群是15到35岁，那么上海是20到50岁，北京是25-55岁。“深圳是个年轻的城市，并且大部分的年轻人都是来‘寻梦’的，所以消费能力和消费模式跟其他城市有点不一样。”

深圳的年轻人喜欢实在、实惠的东西，又喜欢新鲜玩意。他们的思维天马行空，可以接受在茶里面添加任何东西，比如水果、芝士，比如芋泥、奥利奥，这样的接受能力不是其他城市所能赶得上的。

年轻人推动深圳慢慢形成自己的文化，商业的定位、设计、布局也朝着年轻化方向发展。与此同时，他们的消费能力和消费倾向又限制了深圳商业进一步提升，同质化现象严重。

历史底蕴的缺失，也使得港资、外资企业忽视了深圳的商业市场，少有外资、港资企业进入深圳。从另一个角度来看，以前深圳好像除了万象城，缺乏好的购物中心作为行业的标杆。

“现在是最困难的时候，所有的发展商都希望商业的水平可以提高，但事实上，虽然GDP一直在增长，个人可以花的钱却并没有增长得太多，大家想提高又怕提高，会有这样的矛盾。”

深圳的商业规模仍在不断扩大。数据统计，2018年深圳新开业商业项目约16个，新增商业体量约115万平方米。2019年上半年，全市共有5个商业项目开业，新增商业体量约19万平方米，下半年，预计将有18个项目入市，体量高达142.3万平方米。

“我有担心的，担心供应量太多，也担心（水平）能不能够有所突破。”郝继霖觉得，深圳整个城市的文化是“快文化”，强调的是“赚快钱”，不是没有办法提高深圳的商业水平，只是需要时间，也需要耐性。

他认为，发展商要有长远的目光，要有能力去坚持，也要愿意等待。用一句通俗的话来讲，就是要舍得花时间和精力去“养”购物中心。或许发展商今天不一定能得到想要的回报，但是因为坚持，当有一天整体的商业水平都上来后，你的mall就有可能成为领先者。

“给自己时间做商业，然后按照自己的定位，坚持下去，用心去培养。不要只看到当前的利润，要着重将来的价值。”纵横商界几十年，这是郝继霖得到的最大感悟，也是他最想要给发展商的忠告。

讲这些话的时候，郝继霖的神情严肃认真，像是一位老师对学生的谆谆告诫，直击心灵，又让人莫名感动。

“我希望深圳不要以30多年去论英雄。”衡量一个商业项目成不成功，有多个维度的因素，包括好的设计理念和新的设计元素，但郝继霖反复强调的只有一点：重复的目标顾客。

这是他的“一把尺子”。在郝继霖看来，无论距离多远，无论什么原因，顾客都愿意重复回来，这就是购物中心的价值所在。以香港太古广场为例，太古广场不需要700万的人流量，只需要有25万人，每个星期或者每两个星期去一次，每次都消费一定的额度，这就够了。购物中心的辐射范围有多大，覆盖人群有多广，假如没有赢得目标中所想要的“回头客”，都是没有意义的。

购物中心利用服务留住顾客，因为有了重复的目标顾客，商铺租户可以不断提升自己的水平。租户水平越来越高后，顾客愿意花更多的钱，租户的收入就能增加，租金自然也上涨，购物中心的价值也因此得到提升。这是一种文化，也是郝继霖透露出购物中心实现更大价值的秘诀所在。

而要想赢得顾客，深圳是时候应该补足短板了。相比于硬件设施，软件设施同样重要。这里所指的“软件”，第一是环保，第二是艺术。举例来说，日本的很多商场里不仅有展览馆，还有演艺厅、剧场，每次商场还没开门，已经有人在排队进入展览馆，晚上七点多，又有人在排队进剧场。

“为什么一定要集中在一个地方做艺术，或者集中做商业？艺术和商业之间能不能消除隔阂？商场里能不能做一些跟商业无关的东西？”这些问题一直萦绕在郝继霖的脑海里。

“我不是魔术师。”郝继霖认为，自己的强项还是在商业定位和设计上，也希望能在这方面多学习。如果再有合适的项目，大家又有共同的理念，只会以顾问的身份一起合作，未来不会再做“操盘手”。

同事说，他没有退休年龄，如果愿意，他可以做到90岁。