文｜苑惠琼 荣灿

和上一辈“贵就是好”观念不同，90后更重视品质，但不盲从价格。过去，住房只是一间房子；现在，它是一种截然不同的生活方式。 

界面楼市有幸邀请上实城开何彬先生共话，探索租赁住房的本真。

采访嘉宾：上实城开副总裁、莘至城总经理何彬 

顺势而为布局长租新领域

上实城开集团作为中国价值领先的城市核心区域运营商，早以全球化视野构建战略格局，通过产业经营与资本运作并举提速企业发展。

截至目前，上实城开所开发的项目已经广泛分布于上海、北京、天津、重庆、西安、长沙等一、二、三线城市，涵盖高端居住社区、高档写字楼，购物中心、星级酒店、产权式公寓等多种业态。

上海近年来在大量规划租赁用地，并培育专业化住房租赁企业和机构，同时加强金融支持等工作，为住房租赁市场创造了良好的发展基础。

在长租行业不断洗牌市场竞争中， 上实城开第一次进军长租房领域。由上海莘驰资产经营有限公司和上实城开共同打造的全新租赁地产项目——闵行区莘庄镇新建租赁社区也首次推至台前。

让“住房支出”不再是年轻人全部

2019年租赁市场竞争百舸争流，何彬依然坚定看好当前租赁市场发展。

然而，长租公寓市场在飞速发展同时，租金贷、房屋高空置率、甲醛超标等“黑天鹅”事件频发，租赁市场一度陷入尴尬局面。在2018年，超10家租赁公寓机构先后出现问题，风险都转移给了房东和租客。

“经历启动期的快速增长后，长租公寓市场热度回落，过去行业发展中暴露出来各种问题，属于正常现象。”何彬表示，长租公寓市场“野蛮生长”的背后，亟待相关政策法规的出台。

相较于市场中盘活闲置、低效存量物业，上实城开愿意承担社会责任，积极参与到租赁市场中，为市场创造增量供给。同时，希望提供高品质的租赁式住房，让住房支出成为年轻人消费的一部分，而不是生活的全部。

“在年轻人的生活支出中，住房支出所占比重确实太大。”何彬表示，“如果我们没有很好的解决这个问题，年轻一代很难有足够的金钱和精力去学习、去创造、去真正的生活。”

将“就业机会”与“居住功能”进行匹配

上实城开作为国有企业切入租赁公寓市场，在回报和利润方面，不是从单一的租金维度思考，而是从企业社会责任，聚焦区域功能和经营增值作为出发点。

莘至城项目所在的莘庄商务区，近200万方商办规模，是作为闵行政府着重打造的第一个生态型国际商务区，弥补了莘闵地区高端商务的空白。

  

商务区目前最缺的是什么？何总表示，不同的人会有不同答案，但其中最重要的一定是缺少与就业机会相匹配的居住功能。

在城市里，每天成千上万的人从家中出发，涌向工作岗位，下班后再返回，花费在路上的时间少则数小时，这种现象被称作“职住分离”、“潮汐现象”。它带来的直接影响是交通拥堵，甚至更深层次的社会问题。

莘至城项目从政府区域功能配套出发，将为近200万方的商办园区提供约2700套租赁住房，打破商务区“职住分离”弊端，助力把商务区打造成更适合居住的“宜居宜商” 园区。

打破“园区”变“社区”居住结构

据调查，目前上海有77%的租房人群是集中在30岁以下的年轻人。他们成长环境优越，注重生活质量，强调个性化和社交属性。

在何总看来，与60、70年代人所不同，现在的90后甚至00后在进入社会后，更加追求品质，“不将就”、“安全性”、“注重隐私又害怕孤独” 成为这一群体的独特标签。而目前长租公寓存在着对这类群体“错配”的问题。

“错配”本质就在于不清楚年轻人需求是什么。在他看来，对于年轻客群来说长租公寓属于消费行为，消费品牌更应该强调用户体验。

何总表示，对于首次进入市场的“莘至城”项目来说，它不仅从装修、设备、租金等方面满足城市年轻人的住宿需求，还将投入更多的人文情怀和社会责任感。

莘至城打破单一“园区”为单位的居住结构，在空间塑造上强调“微观都市”和“活力社区”两大核心诉求，旨在构建餐饮、娱乐、运动、学习、工作、都市生活为一体的社交邻里型生活方式，既满足都市年轻人的租赁需求，又充分体现新型社区的丰富性、多元性和品质性。

莘至城除了考虑到租客们的日常生活需要，还融入“商业让都市生活近在咫尺”的理念，即打造一个完整的生活社交平台，将住房、办公空间、社区配套商业相结合，让忙碌一整天的上班族回家吃喝玩乐购；让宠物家庭有一个轻松共享的玩乐区域；让健身达人使用多功能场地从而打破常规健身房模式；让996人士获得免费代收快递、投递垃圾服务；让孤独患者走出个人空间去社群参与社交……

与此同时，尽量模糊掉的公共功能界面，让社区的公共活动流动起来，并且赋予大量的非定义空间，允许未来发生空间和功能的置换。何总表示，这些可变性是场所价值的体现，也是项目设计过程中发掘出的最核心价值。

何彬表示，莘至城鼓励租客“并非宅在家里，而是宅在社区”。

同时，他也希望莘至城构建的居住新思路，能给当代的年轻人打造一个交流、合作、分享的社交平台，激发未来社区活力，让年轻人可以在“社区”理念下的居所中回归住宅本真。

谈及过去，何彬总结道：公寓行业面前虽有待解的问题，但政府支持行业发展的信心和力度没有改变。对于住房租赁而言，一切才“刚刚开始”。

谈及未来，他期望租赁住房市场解决的是刚需人群的居住需求，回归客户体验和服务属性。只有在产品设计环节以租户为核心，切合市场需求，看重租户体验，不断研发更符合当下年轻人的居住产品，才是发展王道。

同时，他希望上实城开的首部“ 租赁住房作品”莘至城项目能给当代年轻人传递一种新的消费方式和生活方式，也是希望莘至城能够成为上海奔向全球化卓越城市的一个生活样板。