文 | 江北嘴财经

调控政策持续高压，融资渠道全面收缩，房地产行业，尤其是中小房企进入三九严寒之际,部分中小房企甚至陷入资金及债务的泥潭，直至破产。

江北嘴财经查询人民法院公告网获悉，去年以来（截至7月25日）， 全国有732家房地产企业发布破产公告。其中，重庆就有11家。

10余家重庆房企宣布破产

由于土地、资金、政策等资源的限制，中小房企生存压力越来越大。

江北嘴财经不完全统计发现，2018年至今，人民法院公告网上公布了11家重庆房企的破产文书。其中包括：重庆山湖房地产开发有限公司、重庆市江淮房地产开发有限公司、重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、重庆星圳房地产开发有限公司、大足县金龙房地产开发有限公司、重庆大博金房地产开发有限公司、重庆金达莱房地产开发有限公司、重庆品硕房地产开发有限公司、重庆川嘉房地产开发有限公司等。

值得一提的是，上述房企均为中小房企，且破产的原因均为资金链断裂或被巨大的债务压垮。

江北嘴财经还了解到，除上述公布了法律文书的企业外，去年以来，还有重庆市宏兴科旺置业有限公司、重庆市东科实业有限公司、重庆国维定益投资有限公司以及被称为重庆市场“地产黑马”的重庆喜地山集团、重庆典雅房地产开发集团有限公司（下称典雅地产）、重庆嘉恩置业有限公司、重庆银星智业(集团)有限公司（下称银星智业）等重庆房企宣告破产。

其中，公开资料显示，成立于1995年的重庆老牌房企典雅地产申请破产的负债高达65.4亿元。曾多次入选重庆市民营企业五十强和房地产开发项目五十强的银星智业，其申请破产时的负债总计11.9亿元。

日前，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上表示，房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

江北嘴财经认为，因融资困难，资金链承压，房地产行业正进入“优胜劣汰”的“大洗牌”阶段。潮水退去，豪强厮杀，一些中小开发商将在这个“现金为王”的时代中倒下。

中小型房企净利润下降

当前，房地产圈的一个普遍共识：行业集中度正在快速提高，寡头时代将来临。

江北嘴财经查询Wind发现，2018年，A股房企中，约41%的房企出现净利润的下降。今年一季度，A股上市房企净利润TOP50中，排名前十房企的归母净利润之和为208亿元，占50家上榜房企归母净利润总和的56.54%。中小房企与规模房企相比差距仍然很大。如中交地产利润增长幅度为3936.69%，在净利润TOP50房企中增幅位于第二，但是一季度归母净利润为0.91亿元，与一梯队房企相比，相差甚远。

业内人士指出，无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”，房地产市场格局将朝着“寡头化”趋势发展，中小房企将走向市场边缘，90%的中小房企会退出地产项目，哪怕一些比较知名的中小房企也难逃其命。

同时，在销售方面，克尔瑞2019年上半年中国房地产企业销售排行榜显示，除TOP20房企外，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中，TOP50房企权益金额门槛217.8亿元，门槛增幅最高达6%。TOP30房企和TOP100房企的权益金额门槛分别为350.3亿元和85.5亿元，门槛增幅分别为2.8%和5%。全国房企销售额TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。

江北嘴财经认为，限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素，在住房不炒的总基调下，市场的下行压力明显，房企盈利空间受到挤压。

房企触及天花板

2016年至今，中国房地产经历了增长最快的三年。数据显示，通过高周转和高杠杆的路径，百强房企销售规模保持了40%以上的年复合增长率。

2018年，我国商品房销售额达15万亿元，同比增长12%，再创历史新高。进入今年，数据有所回落。国家统计局数据显示，1-6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。

那么，市场是否还能保持足够的推动力？

业内人士指出，2019年的房地产市场，预测可能有10%的下滑，但整个市场依然会达到13万亿元规模。

克而瑞分析人士指出，预计2019年房地产企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现。而今年整体的预期去化率与2018年60%上下的水平基本持平，与2017年相比较低。因此，江北嘴财经认为，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，绝大部分规模房企2019年的业绩目标增长率将低于2018年的同期增幅。

被什么扼住咽喉？

资金为王，正成为房产企业的生存法则，目前，房地产市场正在经历一场“紧衣缩食”的考验。

几个月前，因为融资环境宽松和市场信心修复，房企融资规模进一步扩大。数据显示，上半年房地产行业发行债券440只，同比增长42.39%，累计金额3466.03亿元，同比增长29.12%。房企海外债发行约2615亿元，超过去年全年；信用债发行总额3105亿元；信托超4500亿元，创下近几年的新高。

但近期，房地产的融资环境对中小房企不太友好。5月17日，银保监会发文要求对房地产融资乱象进行整治，对违规资金流入房地产市场的监管升级，交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划。7月，为防范风险，国家发展与改革委发布通知，收紧房企海外发债。

融资难的同时，房企面临的偿债压力巨大。

恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。江北嘴财经查询了解到，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303亿元；海外债到期数量66只，到期规模238亿美元。以此计算，下半年房企到期债务仍有近7000亿元。

房地产金融政策收紧下，中小房企境内外融资四面楚歌，一边是境内渠道受限，另一边则是海外成本攀升。克尔瑞数据显示，6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%，这对于中小房企来说，更是雪上加霜。

江北嘴财经认为，在房地产融资难度升级的背景下，房企更加艰难。同时，偿债高峰的到来，也对房企的资金链带来不小的考验，中小房企更是无力抗衡。

中小房企如何突围？

大型房企市场份额逐年提升，行业集中度进一步提升。反观中小企业市场，却增长乏力，因此，中小房企转型退出房地产经营领域的速度将加快。

那么，中小房企该如何生存？

清华大学房地产研究所所长刘洪玉曾表示，面临市场调整期，中小房企要抓紧城市结构性机遇，踏准节奏实现精准布局；迎合居住升级需要，提升产品和服务赢客户；运营有待内部挖潜，优化管理促进稳健高效发展。此外，房企要打造多元竞争优势，可围绕着“地产+”做创新探索。

江北嘴财经认为，中小房企在拿地和融资的双重挑战下，可以选择和大型房企合作发展。同时，在债务方面，企业还要做好债务到期提前偿还的规划。一些手握土地资产的中小房企，如果可以将土地资产顺利变现，补充资金链或实现资金的回笼，将成为自救的关键。