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3年上涨近40% 公寓 贵阳楼市投资新增长点?

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3年上涨近40% 公寓 贵阳楼市投资新增长点?

当今,地产商业投资已经十分普遍了。而公寓,在商业地产中是最为广泛的投资形式,尤其是不限购、面积小、总价低,且功能强大,集居住、办公、出租等功能为一体,受到了众多投资者的青睐,但在贵阳,公寓真的适合做长期投资吗?

图片来源:摄图网

公寓成了“香馍馍”  各大房开必备产品

相比一线城市火爆的公寓市场,贵阳的公寓市场发展较晚,步伐也相对滞后。2015年左右公寓才开始进入贵阳市场,近几年贵阳公寓的覆盖面逐渐增大,几乎涵盖了贵阳市所有的中大型楼盘,这表明公寓有着广阔的市场前景,同时公寓作为一种新的经济增长点,也很受到房开商的重视。

目前,贵阳是几乎所有的房开商,都开发了公寓型产品,如中天、中铁、美的、富力、万科、保利、恒大、北大资源、首钢、宝能、碧桂园、华润、以及阳光城等,公寓的均价在8514元/㎡左右,Loft公寓(层高较高,可隔断成两层)的均价在9426元/㎡左右,SOHO公寓的均价在7399元/㎡左右,从市场反馈上来看,除个别项目之外,其余公寓产品的库存量较为充足。从价格涨幅上来看,在过去的一年内,贵阳老城区和观山湖区的公寓价格至少上涨了20%。

繁华过后,今年公寓市场有点冷

在上半年普通住宅市场遇冷的情况下,加上限购政策,原本预测一直处于不咸不淡的公寓产品会成为新的投资热点。但跟去年相比,今年上半年公寓的成交量和供应量都有所回落,由此可见今年贵阳的公寓市场不是很可观。

按理来说,公寓因为不限购、面积小、总价低等因素备受不少投资者或者自住者的青睐,在市场上也逐渐得到认可,占据楼市一席之地。从功能上来看,公寓又分为商住式、酒店式两种,对于它们来说,都具备了综合服务式公寓的特点,酒店式公寓发展潜力巨大,商住式公寓的销量近几年来持续增长;从购买人群上来看,公寓产品的消费对象趋于稳定,均为有一定经济实力的创业者、白领、外来投资者、本地中产阶级等。因此,公寓的投资价值还是挺大的,为什么今年上半年贵阳公寓市场还是比较冷淡呢?

投资公寓不比住宅,投资者购买公寓相对谨慎,很多投资者认为,公寓不适合做长期的投资,因为公寓的价值增长基本上是跑输住宅的。

如果投资房地产,到底该买住宅还是买公寓,尤其是字住宅限购的情况下,可不可以买公寓做长期投资呢?

公寓适合作为长期投资吗?

相对而言,住宅的价值高于公寓,但并非所有公寓都是不适合入手的,那么什么公寓才是比较有价值的呢?下面来盘点一下公寓的优缺点,来判断公寓的是否有长期投资的价值。

优势方面:

1、价格方面。公寓一般面积段在30-60㎡,总价要比普通住宅更低,同时还贷压力也降低了。举个例子:50㎡的公寓,按1w的单价计算,总价为50万,首付25万。而目前贵阳的住宅主力面积段为90㎡-120㎡,我们按100㎡计算,单价同上,总价为100万,按首付3成需30万。

2、位置方面。公寓产品一般处于城市繁华地段,生活配套齐全。如果买来自己居住,生活和出行都很方便。如果作为投资品,不仅能享受一定的回报率,也便于出售转让。

3、在政策方面。公寓产品确实不受限购约束,不管是不是本地户口,社保没有没都可以买。

缺点方面

1、公寓的使用年期问题。住宅的使用年限国家已经明确说70年产权,到期后自动延期。而公寓产品多数为40年,少部分为50年,到期以后怎么办,目前没有定论。

2、不落户。现在市场上大部分的公寓无法直接落户,这就意味着买了公寓的业主,没办法享受周边的教育资源,即使在优质的学区房旁,也无法变成学区房。

3、交易税高。公寓的转让税费比较高,买二手商业公寓,税费没有任何优惠,而且所要交的税费一般都要超过房子本身增值部分的一半,而住宅现在有满五唯一,是可以免税的,所以公寓转让成本远远高于住宅。

4、生活成本高。物业费、水电费等很多都是商业性质的,因为在国内我们的住宅的水电气的成本是比商业的水电气要底很多的,如果要买了公寓,必须要按照商业的电费水费燃气费来缴纳。

有了上述的优缺点分析后,是不是大部分的公寓的增值一定会有问题,那是不是公寓就绝对不能投资呢?

如果具备下边个特征的公寓可以去投资

1、核心城市的核心地段。处于核心位置、交通便利(尤其轨道交通)、周边有高端人群聚集或产业支撑这些都是买房的必选,当然公寓也不例外了,所谓有地段才有价位,增值应该比较可观。如,贵阳的北大资源梦想城,位于贵阳北站对面,地理位置优越,公寓的销售量也是较为可观的,众多投资者都是买来做投资的,其中80%都拿来作为酒店。

2、可以申请公办学位、可以落户的。有一些开放商可以跟学校联合办学,所以可以申请到办公的学位,那么同时可以落户的,能满足刚需家庭的住宅需求,这一类公寓是可以投资的。

3、公寓租金回报率高。如果有的公寓,它的租金回报率比较高,比住宅要高到3到4倍,那么它的每年现金流会非常稳定,这种公寓未来的增值也是比较可观的。

如果满足上述的三个特点,那么这一类公寓的价值应该是比较可观的,可以成为长期投资的一个重要选择。

公寓产品有利有弊,如何选择还是要看个人需求取舍。如果是家庭自住,公寓无法落户且生活成本偏高,不适宜一家人长期使用。但对于近年不打算结婚生子的单身小年轻,和看中其投资价值的客户而言,公寓还是不错的选择。

公寓的价值和城市紧密相关。在某些一线城市,连地下室和过道都值钱,所以它的公寓肯定值钱。但贵阳不一样,作为三线城市,跟一线城市还有很大的差距,所以对公寓的投资相对较谨慎,是公寓市场发展必经的一个过程。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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3年上涨近40% 公寓 贵阳楼市投资新增长点?

当今,地产商业投资已经十分普遍了。而公寓,在商业地产中是最为广泛的投资形式,尤其是不限购、面积小、总价低,且功能强大,集居住、办公、出租等功能为一体,受到了众多投资者的青睐,但在贵阳,公寓真的适合做长期投资吗?

图片来源:摄图网

公寓成了“香馍馍”  各大房开必备产品

相比一线城市火爆的公寓市场,贵阳的公寓市场发展较晚,步伐也相对滞后。2015年左右公寓才开始进入贵阳市场,近几年贵阳公寓的覆盖面逐渐增大,几乎涵盖了贵阳市所有的中大型楼盘,这表明公寓有着广阔的市场前景,同时公寓作为一种新的经济增长点,也很受到房开商的重视。

目前,贵阳是几乎所有的房开商,都开发了公寓型产品,如中天、中铁、美的、富力、万科、保利、恒大、北大资源、首钢、宝能、碧桂园、华润、以及阳光城等,公寓的均价在8514元/㎡左右,Loft公寓(层高较高,可隔断成两层)的均价在9426元/㎡左右,SOHO公寓的均价在7399元/㎡左右,从市场反馈上来看,除个别项目之外,其余公寓产品的库存量较为充足。从价格涨幅上来看,在过去的一年内,贵阳老城区和观山湖区的公寓价格至少上涨了20%。

繁华过后,今年公寓市场有点冷

在上半年普通住宅市场遇冷的情况下,加上限购政策,原本预测一直处于不咸不淡的公寓产品会成为新的投资热点。但跟去年相比,今年上半年公寓的成交量和供应量都有所回落,由此可见今年贵阳的公寓市场不是很可观。

按理来说,公寓因为不限购、面积小、总价低等因素备受不少投资者或者自住者的青睐,在市场上也逐渐得到认可,占据楼市一席之地。从功能上来看,公寓又分为商住式、酒店式两种,对于它们来说,都具备了综合服务式公寓的特点,酒店式公寓发展潜力巨大,商住式公寓的销量近几年来持续增长;从购买人群上来看,公寓产品的消费对象趋于稳定,均为有一定经济实力的创业者、白领、外来投资者、本地中产阶级等。因此,公寓的投资价值还是挺大的,为什么今年上半年贵阳公寓市场还是比较冷淡呢?

投资公寓不比住宅,投资者购买公寓相对谨慎,很多投资者认为,公寓不适合做长期的投资,因为公寓的价值增长基本上是跑输住宅的。

如果投资房地产,到底该买住宅还是买公寓,尤其是字住宅限购的情况下,可不可以买公寓做长期投资呢?

公寓适合作为长期投资吗?

相对而言,住宅的价值高于公寓,但并非所有公寓都是不适合入手的,那么什么公寓才是比较有价值的呢?下面来盘点一下公寓的优缺点,来判断公寓的是否有长期投资的价值。

优势方面:

1、价格方面。公寓一般面积段在30-60㎡,总价要比普通住宅更低,同时还贷压力也降低了。举个例子:50㎡的公寓,按1w的单价计算,总价为50万,首付25万。而目前贵阳的住宅主力面积段为90㎡-120㎡,我们按100㎡计算,单价同上,总价为100万,按首付3成需30万。

2、位置方面。公寓产品一般处于城市繁华地段,生活配套齐全。如果买来自己居住,生活和出行都很方便。如果作为投资品,不仅能享受一定的回报率,也便于出售转让。

3、在政策方面。公寓产品确实不受限购约束,不管是不是本地户口,社保没有没都可以买。

缺点方面

1、公寓的使用年期问题。住宅的使用年限国家已经明确说70年产权,到期后自动延期。而公寓产品多数为40年,少部分为50年,到期以后怎么办,目前没有定论。

2、不落户。现在市场上大部分的公寓无法直接落户,这就意味着买了公寓的业主,没办法享受周边的教育资源,即使在优质的学区房旁,也无法变成学区房。

3、交易税高。公寓的转让税费比较高,买二手商业公寓,税费没有任何优惠,而且所要交的税费一般都要超过房子本身增值部分的一半,而住宅现在有满五唯一,是可以免税的,所以公寓转让成本远远高于住宅。

4、生活成本高。物业费、水电费等很多都是商业性质的,因为在国内我们的住宅的水电气的成本是比商业的水电气要底很多的,如果要买了公寓,必须要按照商业的电费水费燃气费来缴纳。

有了上述的优缺点分析后,是不是大部分的公寓的增值一定会有问题,那是不是公寓就绝对不能投资呢?

如果具备下边个特征的公寓可以去投资

1、核心城市的核心地段。处于核心位置、交通便利(尤其轨道交通)、周边有高端人群聚集或产业支撑这些都是买房的必选,当然公寓也不例外了,所谓有地段才有价位,增值应该比较可观。如,贵阳的北大资源梦想城,位于贵阳北站对面,地理位置优越,公寓的销售量也是较为可观的,众多投资者都是买来做投资的,其中80%都拿来作为酒店。

2、可以申请公办学位、可以落户的。有一些开放商可以跟学校联合办学,所以可以申请到办公的学位,那么同时可以落户的,能满足刚需家庭的住宅需求,这一类公寓是可以投资的。

3、公寓租金回报率高。如果有的公寓,它的租金回报率比较高,比住宅要高到3到4倍,那么它的每年现金流会非常稳定,这种公寓未来的增值也是比较可观的。

如果满足上述的三个特点,那么这一类公寓的价值应该是比较可观的,可以成为长期投资的一个重要选择。

公寓产品有利有弊,如何选择还是要看个人需求取舍。如果是家庭自住,公寓无法落户且生活成本偏高,不适宜一家人长期使用。但对于近年不打算结婚生子的单身小年轻,和看中其投资价值的客户而言,公寓还是不错的选择。

公寓的价值和城市紧密相关。在某些一线城市,连地下室和过道都值钱,所以它的公寓肯定值钱。但贵阳不一样,作为三线城市,跟一线城市还有很大的差距,所以对公寓的投资相对较谨慎,是公寓市场发展必经的一个过程。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。