文｜蓝鲸 莫迟

在强手如林的广州旧改市场，又迎来了一位强劲的“外来者”。

十四年前，凭借旧改项目在河南打下一片基业的“旧改王”上海升龙投资集团有限公司（简称“升龙集团”），7月23日，再度联手方圆地产斩获广州番禺沙溪村旧改项目。值得一提的是，这已是其年内在广州旧改市场收获的第四个项目。

作为广州市场外来的“新面孔”，升龙集团于2018年7月方才进驻广州，然而，在短短一年后，其却迅速成为了这个城市最大的“黑马”。如今，重操“旧”业的升龙集团，似乎欲再次复制当年入豫路径进军广州？但如今的市场环境早已不同以往，其想要谋定此局却非易事。

年内“鲸吞”广州五个旧改项目，预计总投资额超544亿元

在6月26日拿下广州公开招标历史上面积最大的旧改项目“黄埔区龙湖街汤村”后不足一个月，升龙集团便于7月23日再携手本地房企方圆地产拿下了广州番禺区域最大的“沙溪村”旧改项目，而这已经是其年内在广州旧改市场收获的第四个项目。

近年来，随着增量土地资源匮乏，参与盘活存量土地的旧改项目，成为房企在一线城市优质区域拿地的主要途径之一，其中，广州、深圳的旧改市场表现最为活跃。58安居客房产研究院首席分析师张波向蓝鲸房产表示，“当下热点城市的一级土地市场往往也同样会面临‘僧多粥少’局面。”

过去多年来，广州旧改市场均由本地龙头房企所垄断，深谙此道的如富力地产（HK:02777）、时代中国（HK:01233）、星河湾等，均是广州旧改市场”大户“。

而这样的局面在今年升龙集团频频发力下，出现了微妙的变化。这家创立于福建，发迹于河南的“外来”房企，2018年7月拿下广州旧改首个项目后，随即成为场内最大的“搅局者”，仅在2019年，其便先后斩获四个旧改项目。

据蓝鲸房产不完全统计，升龙集团今年以来签约的四个旧改项目，计划投资总额已达到544亿元。其中，7月23日，升龙拿下的沙溪村旧改项目是今年广州旧改市场仅有两条总投资额达到200亿元的旧改项目；6月26日斩获的汤村村旧改项目的总投资额约164亿元；在今年稍早前签约的番禺蔡边一村旧改项目、增城群星村旧改项目投资额也分别达到60亿元、120亿元。

从过往经验来看，一二线城市的旧改项目往往带着“优质区位”或者“粮仓”等标签，以沙溪村项目为例，本次升龙集团操刀的沙溪村旧改项目地理位置优越，距广州市中心中信广场仅15公里。根据规划，在2020年广州地铁18号线通车后，仅需4站便可从沙溪直抵位于天河区的广州东站。

对此，有不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示，升龙集团在广州旧改市场发力，或与其对广州市场的战略定位调整有关，尤其是广州这两年房价上涨比较快，物业拥有很大的增值机会。

升龙集团入粤后，率先打通资金渠道

事实上，在十四年前，升龙集团便以“外来户”的身份进入河南市场。张波向蓝鲸房产指出，升龙本身就有着城市旧改项目的大量经验，之前在郑州、福州、洛阳、西安等地参与了超过20个城中村的旧改项目。因此，升龙此次在广州重点布局城市旧改项目，不但是看中了广州城市本身的未来潜力，更是看中了旧改本身可能带来的投资收益。

1999年，地地道道的福建人林亿在他的家乡创立了升龙集团。2005年，时逢河南郑州的郑东新区蓝图初现之时，林亿带着他创建六年有余的升龙集团，从家乡来到了中原地区的河南郑州，顺势接下了郑东新区的“燕庄城中村”旧改项目。2008年，该项目正式以曼哈顿广场的案名入市，不仅成为郑州第一座城中村项目及首个城市综合体项目，随着时间的推移，该项目也成为郑州市高容积率、大面积的城市旧改项目样本。

凭借前期积累的经验优势，旧改也成为升龙集团发展的重点。2013年，其以65.34亿元的合约销售成绩登上郑州市场销售额榜首位置。

根据资料显示，截至2018年年末，升龙集团于全国总共累计开发改造量超3000万平方米。其中，在河南省内改造的城中村项目约17个，累计改造2800万平方米，占比总开发物业量逾九成。

对旧改难点有着深刻理解的升龙集团，在进入广州时，其首先考虑的是如何打开融资渠道。

公开资料显示，2018年5月以来，升龙集团董事局主席林亿带队频频拜访广州本地金融机构，先后与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约，展开三旧改造方面的合作。除此之外，升龙集团还进入到广东华兴银行的十大股东之一，持股比例占11.02%。并与诺亚、黑石、平安等机构建立了合作。

在多位业内人士看来，升龙集团能够快速铺平诸多融资渠道，与广州当地的政策息息相关。其中，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，估计政府层面比较支持此类旧改内容，所以具体项目的融资机会很大。不过，他也指出，近期房企融资有所收紧，企业需要注意资金情况是否会发生变化。

全盘押注广州，本土化、品牌等问题待解

然而，在“藏龙卧虎”的广州旧改市场中，升龙集团虽手握不少“好牌”，但想要就此打赢这场战役，却也并非易事。

纵观升龙集团20年的发展脉络，从创业初期的福建，到深耕的河南，再到后来三盘齐推的南京，升龙集团国内市场“单城市深耕，单区域聚焦，多项目布局”的战略贯穿始终。

在2005年立足河南后，福建市场已鲜被提起；在2012年进军南京后，升龙又因放缓了河南区域的扩储节奏，而在新阵地中逐渐失去优势。在随后的数年中除拿下少数旧改项目外，升龙集团已极少在二级市场上公开拿地。

可以看到，升龙集团尽管开发项目遍及全国多个省份，但长期以来的策略均是围绕单一城市、区域发力。

蓝鲸房产查阅公开资料发现，在2018年7月拿下广州南沙金州旧改项目此前的近两年时间内，升龙集团鲜少有在公开市场拿地的消息。这使其在河南、南京两大战略要地的市场占有率出现大幅下降。

在南京地区，升龙集团在2015年以54.1亿元的销售额出现在南京销售榜单的第11名的位置后，再无更进一步的名次出现；而在河南地区，仅从省会城市郑州的市场表现来看，其在2013年拿下河南郑州的销售额榜首后，2014年47.72亿元的销售成绩输给了老对手正商集团，到了2015年，升龙集团在郑州地区销售额再度下降为34.18亿元，这个当年第九名的成绩，如今回看，竟也成为升龙集团在郑州市场销售TOP10榜单上的“绝唱”。

河南、南京两地先后沉寂的背景下，升龙集团整体销售规模节节败退，根据克而瑞数据，在经历2015年、2016年连续两年挺进房企TOP50之内的高光时刻后，升龙集团销售额开始出现掉队。2017年，合约销售额为149.3亿元，名次快速跌出百强至105名；2018年，升龙集团合约销售额再次降至132.4亿元，名次回落至133名。

有不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示，升龙集团全力进军广州旧改，可能是在规模失速后，重振规模的一场“豪赌”。

由此里看，即便拥有丰富的旧改经验以及潜在的资金支持，摆在升龙集团眼前的依然是不小的挑战。

 对于升龙集团押注广州旧改的做法是出于怎样的考虑，张波分析认为，“不同城市的旧改会面临地域性差异，以及各地政策的差异，往往在一个城市的旧改经验并不能完全照搬到另一个城市，因此，可以肯定的是升龙之前的确具备一定的旧改经验，但广州市场依然需要认真研究和打磨，并且，不同城市居民也有着不同特点，这些都会对其形成一定挑战。”

除了旧改经验能否顺利“嫁接”的挑战外，业内对于升龙集团品牌口碑的褒贬也有不同见解，同样是其在广州这样一个一线城市能够顺利推进业务的未知数。

此前，有多位河南市场人士曾对外表示，升龙早期的旧改项目确为省内同类型项目操盘带来了一些启发，但后期项目维权事件频现，甚至有与业主直接发生肢体冲突的情况，这使其自身品牌形象大打折扣。

根据多家媒体报道，仅在2015年一年，升龙集团在郑州主推的升龙城、升龙天汇广场以及升龙又一城等项目均发生颇为激烈的维权事件。

可以看到，如何将自身在郑州积累的旧改经验转化为广州旧改市场的优势，进而弥补公司在当地品牌影响力的不足，也将是升龙集团不得不面对的难题。而对于城市布局上“大开大合”的升龙集团来说，或将借此展开新一轮“all in”扩张之路，究竟收效如何，蓝鲸房产也将持续关注。