文｜黎珏伶

7月28日，为期两天的博鳌·21世纪房地产论坛落下帷幕。对于当下房地产市场情况及未来发展趋势，听听房地产行业多位大咖的看法，有助于看清形势，做出更谨慎的选择。

论坛嘉宾

樊纲

中国经济体制改革研究会副会长

中国（深圳）综合开发研究院院长

贾康

华夏新供给经济学研究院首席经济学家

财政部财政科学研究所原所长

钟伟

北京师范大学金融研究中心主任

刘洪玉

清华大学房地产研究所所长

聂梅生

全联房地产商会创会会长

清华校友房地产协会名誉会长

顾云昌

全国房地产商会联盟主席

（排名不分先后）

关于房地产调控和长效机制

樊纲：

如果放开限制的话，（国内的投资）需求仍然很强烈。炒房和投资的需求过大，会形成一种泡沫。

在没有长效机制、不能判断泡沫鼓起来的时候，采取抑制措施就不会出现大泡沫，就不会出现大崩盘和大危机。从这个角度来讲，我们需要限制措施。

贾康：

建立房地产长效机制有不可忽视的四大方面：第一是土地制度；第二，住房制度必须要双轨统筹；第三，投融资制度的改革不仅有商业性，还要有政策性；第四，坚持房地产税改革。

钟伟：

不要指望涉房政策有任何的放松。2017年一季度到现在，调控政策严厉收紧，将会持续下去，房地产的“硬汉游戏”就在眼前。

顾云昌：

房地产进入市场后，调控逐渐增加，这与因城施策有关，世界上没有哪个国家的调控像中国这么多。

决策部门对限价问题要慎重地考虑，能不限价就不要限价，不能用行政的办法解决问题，要用市场的手段解决问题。

市场要健康发展，路径很长，任务艰巨，调控要进一步完善，长效机制的建立还要下功夫，现在不能不提长效机制。

关于行业整体形势

樊纲：

我国房地产市场没有大泡沫，没有出现日本90年代初期、香港1998年前后暴跌60%—70%的状态，我们软着陆，有一点小泡沫，不断进行调整，这是好事情。

人民币汇率的变化对房价的影响不会很大，目前的资金主要靠国内储蓄；其次，人民币的自身变化也不会很大。中国经济的稳定性是大家有目共睹的，虽然目前美元的走势还不清晰，英国脱欧也没有定数，但是我认为即使有变化，也不会特别大。

贾康：

建议经济坚定不移的引领新常态，争取完成转换的工作。应该进一步的强调市场引领的作用，优化结构要靠经济手段为主，市场优胜劣汰，政府更多地维护公平竞争的环境。

投资的目的和归宿一定是消费，一定是满足人民的美好生活。把投资放在一边，上来就讲满足人民的美好消费，变成了本末倒置。消费没有后劲，落入了陷阱，就是无源之水，这一点当下特别值得强调。

钟伟：

现在到今后相当长的时间内，房地产能够获得的流动性的支持是有限的。目前房地产的销售金额是15万亿元左右，中、农、工、建等大银行提供的信贷支持是数千亿元，房地产行业的流动性的状况是收紧的。

没有意外的话，大概在2040年前后，人口达到巅峰，往往在此前的10—15年房价会到达巅峰。

首次置业者必须要选择千万人口、万亿级GDP的城市去置业。如果拥有了不动产物业，还是入袋为安吧。

刘洪玉：

当前房地产市场内部环境发生了变化，市场从关注数量到关注质量，从关注增量到关注存量，从简单开发到开发和管理并重，甚至管理变得更加重要。

聂梅生：

2019年房地产的大势接近一个临界点，并不代表从此以后房价大跌，我从来不这么认为。房地产市场会翻篇，会出现跟原来不一样的局面。

养儿防老靠不住，我非常同意，如果说靠一对都是独生子女的夫妻，养四个甚至是八个老人是不可能的。以房养老我觉得有潜力，当租售比在20以下，20个月的房租可以买一套房子的时候，这个时候就可以以房养老。现在房价相差得太高了，我认为这是将来的方向。

顾云昌：

中国东方这条龙，我将它比喻为中国房地产的住宅地产，实际上在1998年之前开始萌动，很长时间没有睡醒。由于住房制度改革，这条巨龙激活了。

美好生活的升级就是由需求拉动的。中国经济发展到今天，主要的动力是需求。

关于城市群和都市圈

樊纲：

城市群的发展会改变城市群中的大中小城市住房市场供求关系的调整，对下一站中国房地产市场的发展具有深远的影响。

钟伟：

大湾区、长三角、京津冀三大城市群，我优选大湾区。粤港澳大湾区已经形成了良好的城市群形态，有非常优秀的一线城市，如广州和深圳；也有比较不错的准一线城市，如佛山；还有很多其他的三四五线城市，产业的支撑、融合硬件的一体化都不错。

刘洪玉：

城市最关键的要素就是人和土地资源、公共服务、工作机会、生活质量。在城市群、城市圈范围内，大城市和中小城市之间存在着资源分配不均衡的问题。通过城市群、城市圈，甚至是城市经济发展带的思路，让大城市所具有的优势充分发挥，让中小城市拥有比较多的空间资源、比较好的环境资源，让新进入城市的人口不再单纯地进入到大城市，提高中小城市的承载力，从而促进城市之间的协同发展，是发展的目标。

关于房地产企业

樊纲：

最近有100多家房企面临着被兼并和收购的状态，我觉得很好，说明房地产市场的市场化程度非常高，企业可以通过产权的交换、融资、盘活，使得产业整体得到调整。

钟伟：

预期未来5年，房地产行业前10名会占据半壁江山，单个企业的市占率会达到5%，处在中游阶段和更小的企业日子很难过。我们不担心小房企，小房企可以小而美，可以退出市场，没有关系，我们担心的是中型房企将陷入死亡之谷。

你的成功不是你有多优秀，而是你的对手倒下来了。

我们需要双轮驱动才可以达到万亿规模。只做开发和销售型物业是不行的，还必须做自持重资产的物业，或者介入到金融等其他行业。

每一个成功的房地产企业背后都有一家银行或者两家银行的影子，如果没有大型银行对某一家企业持续不断的支持，一家开发商是很难成为行业前十的。或者说，如果企业到目前为止，不是中国大银行长期支持的优质客户的话，未来挤身行业前十的机会非常渺茫。