文｜谢斯临

7月24日，星河商置（OC:839819）发布公告称，因公司发展需要并结合自身情况，公司股票将于7月25日在新三板终止挂牌，最晚恢复转让日为10月24日。

公告显示，在7月12日召开的第二届董事会第二次会议上，就已通过相关议案提交临时股东大会审议，并于7月15日发布公告进行披露。

星河商置新三板停牌一事，或是为转至港股上市做准备。作为深圳本土地产企业星河集团下属企业，星河商置主要负责商业运营及管理，而非物业资产持有。经营的商业项目主要有福田星河COCO Park、龙岗星河COCO Park、深圳龙华iCO、第三空间、常州星河COCO City等；酒店项目有深圳星河丽思卡尔顿酒店、常州星河万丽酒店、巽寮湾星河星温泉度假酒店等。

为转板上市，星河商置开始大力推动轻资产的运营模式，扩大经营面积。年报显示，2018年先后星河商置签约汕尾星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City两个项目，进一步加强品牌管理输出，并与南昌绿地中央公园项目、长沙宁乡市翡翠湖国际广场项目签订商业定位咨询服务合同。

今年3月，星河置业与博能控股集团签署战略合作协议，正式签约南昌商联中心项目。这是星河COCO Park第一次进行品牌管理输出。作为星河商置旗下的明星品牌，COCO Park首次走出深圳更是反映出星河布局全国步伐进一步加快。

截止目前，星河商置管理20余个项目，管理面积超过230万平方米，项目已遍及珠三角、长三角、内蒙、华中等区域，涵盖商业综合体、购物中心、高端家居广场等多种形态。

在接连签约商业地产项目进行扩张同时，星河商置也在剥离不良资产。1月23日，星河商置公告宣布，因旗下深圳市星河趣汇创新发展有限公司2018年底净资产约为-400万元，经协商，将以1元的价格，向星河置业集团出售100%的股权。

剥离不良资产、扩大经营面积等行为，都将帮助星河商置取得更高的估值。三年前，2016年12月2日，星河商置正式登陆新三板。

挂牌新三板三年间，星河商置并未从中获取足够多的融资。2016年股东认缴股本及股本溢价3810万元，进行股利分配1458万元，获得筹资活动产生的现金流量为2352万元。但紧接在2017年筹资活动产生的现金流量仅有24万元，2018年直接为0元。且在挂牌的三年内，所取得资金均来自股东投资，并未进行借款、发行债券等其他融资活动。

新三板原本就有流动性不足、市场冷清等缺点，而在科创板出现之后，新三板将更难吸引资金。而转战港股可以有效改善这一缺陷，且以租金为主的盈利模式更受香港资本市场青睐。若能在港股上市，星河商置将能进一步获取更加充足的资金。

星河商置转战港股无疑与母公司星河控股集团背后的快速扩张愿景有关。星河控股集团成立于1988年，主要有地产、商置、产业、金融、物业等五大板块。其中星河商置、智善生活（星河物业板块）均于2016年登陆新三板。

智善生活年报显示，2018年营业收入达3.2亿元，同比增长44.93%。2019年智善生活先后中标常州湖滨怡景、黄江政府物业、天津滨瑞花园、江门君悦豪庭等项目，目前在管项目达83个。

智善生活在登陆新三板后暂未产生任何与筹资活动相关的现金流量。目前总股本1500万股均属于有限售条件股份，分别归属星河置业集团及星河控股董事长黄楚龙。

在2018年星河控股集团品牌30周年战略发布会上，星河集团总裁姚惠琼表示公司将于2023年实现营业规模1500亿元、营业利润利润150亿元的战略目标。

星河商置将在大力发展自有业务，加强品牌管理输出，在5年内实现管理面积超350万平方米；星河地产将加大城市更新项目力度，强化地产金融化策略，预计实现土地储备5000万平方米，跻身全国房企40强；星河产业在5年后要实现产业运营面积300万平方米以上；星河物业要在5年内实现5000万平方米的管理规模；金融板块将争取实现自有资产管理规模超300亿元。

从克而瑞统计数据来看，2018年度星河地产全口径销售额仅有218.5亿元，排名第100位；2019年上半年全口径销售额为113.9亿元，排名第90位，这与40强的目标相比，星河还有一段较长的距离要走。

2018年，星河开始加速全国性布局积极扩张土地储备。2月，星河以底价34亿元拿下天津北辰一住宅用地；5月，星河以40.8亿元的价格，竞得南京玄武一宗商住用地。除此之外，还在惠州、普宁、广州等地各拿下1宗地块，金额合计11.27亿元。

除了在公开市场拿地外，星河还广泛通过其他渠道获取土地储备。2018年3月，星河控股集团与郑州投资控股有限公司、郑州地产集团有限公司签署战略合作协议，携手开发郑州二砂文创广场项目。

今年1月，星河1.6亿元拿下惠州巽寮低密住宅用地；2月，星河以66.78亿元的高价，取得广州南沙东湾村一宗复合用地；6月，星河6亿元拿下佛山禅城区一宗商住用地，首度进入佛山。中指研究院数据显示，2019年上半年星河拿地金额约为74亿元，排名第59位。

城市更新项目同样是星河扩储的重要方式之一，今年2月星河成功签约广州荔湾龙溪村旧改。星河在广州至少介入5个旧改项目，除龙溪村旧改外，还介入东湾村、禺罗边村、南草塘村、沙亭村等城市更新项目。目前星河在深圳及周边共计运作50多个城市更新项目，其中有30多个已入市销售，累积更新面积超过1000万平方米。

另一方面，星河控股集团在产业运营上的布局，将为星河带来大量土地储备。官网资料显示，星河产业为中国产业地产6强，拥有产融联盟新城、双创社区、特色小镇三大重要产品形态，已布局20个城市，深圳、重庆、天津等9个城市的项目已进入建设运营阶段，广州、杭州、武汉、东莞、无锡、贵阳等地项目已与政府签订合作建设协议。

积极扩充土地储备的同时，星河也在丰富融资渠道。今年5月，星河控股集团发行的“星河丽思卡尔顿CMBS”在深交所挂牌，发行规模达22.11亿元，利率仅有5.1%，期限3年。这对于民营企业的星河来说，如此低利率和新型的融资形式尚属首次，在挂牌仪式上，低调的黄楚龙亲自到场站台。

此次发行背后的星河金融，资产管理规模超200亿元，已形成权益投资、债权投资和基金管理三大业务板块。

现年60岁的黄楚龙来自潮汕普宁地区，早年在普宁当地镇政府任职，1979年深圳建市之后，黄楚龙来到深圳掘金，最开始做“包工头”，后来进入房地产行业。

在深圳，黄楚龙低调豪爽，在公司内部倡导“佛文化”、“家文化”、“酒文化”，在业内被尊称为“龙哥”，他的豪爽，也为星河争得不少合作机会，黄楚龙的口头禅经常是“不做500强，要做500年。”上市公司资料显示，目前黄楚龙拥有加拿大国籍。

2019年上半年，星河在其大本营深圳表现较差，未能进入销售额前10榜单，下半年将有光明星河天地二期等项目入市。星河的1500亿营业规模的达成，尚需地产项目销售攀升和多产业的资本布局。