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惠州优化楼市价格监制机制调控精准化

楼市价格监制机制调控精准化。

图片来源:视觉中国

文 | 南方日报 张峰

江北某楼盘价格涨了500元/平方米”、“金山湖某楼盘又涨了800元/平方米”……从年中开始,惠州楼市备案价格松动,楼盘价格上浮信息不断出现。部分楼盘销售和中介机构更是以此作为宣传的契机,引起了大量购房者的关注。

针对市场出现的疑虑,惠州市住房和城乡建设局相关负责人直言将坚持调控不放松不动摇,严厉打击企业投机取巧行为,不断推动调控施策的精准化。

“从施策的内容和成效来看,当前对于价格监制机制的优化实际上就是惠州楼市调控精准化和差异化施策的有效落地。”惠州楼市相关专家指出,结合不同区位不同品质的不同项目实际差别化施策,这将有效引导行业提高开发水平、优化产品品质,释放市场活力。对企业定价也提出了更高的要求。

在惠城水口,在年内已完成多次推售的某项目营销负责人直言:当前的市场已经不再是此前的市场了,风向变了,我们企业不应只纠结于涨不涨价,而该更加关注到能不能卖出去。

市场新象:多楼盘项目新批次产品价格出现调整

6月初,惠博沿江路沿线的奥林匹克花园领取预售许可证,新批次房源备案价格区间来到11118—13018元/平方米,均价12112元/平方米。对比今年4月份和2018年12月批次预售房源价格出现800元/平方米左右涨幅。同一日推售新品的领地兰台府同样如此。在去年12月推出房源备案均价10000元/平方米左右均价后,新批次房源价格来到10700元/平方米水平。

在过去的两个月时间里,类似的情况多次上演。新力花园、星河丹堤、御水龙庭、金盛丽景花园等,多个楼盘项目在推售新批次房源过程中备案价格均出现了不同幅度的上涨。

“房价要涨了,买房得抓紧。”“快上车,不然你就追不上了”……市场里最为活跃的房地产中介频繁以此进行传播,引起了大量市民的担忧。记者监测政府网络问政平台、本地论坛发现,大量市民开始发帖询问楼市的最新变化,是否如中介机构所言价格放开,市场将进入又一个上升通道?

署名为“吴先森”的市民在惠州市住建局网络问政平台发帖称:多个楼盘的价格都上涨了,中介还告知更多的楼盘都在酝酿涨价。楼市调控还在继续吗?这种涨价是普遍行为还是个别项目?

具体情况如何?针对市民的疑问,记者查阅了惠城区自5月初以来的新领取预售许可证楼盘房源情况,共涉及近60个项目76批次新房源,除新力花园、御水龙庭等项目上浮外,富盈公馆、雍和园、明昱花园、天骄公馆等多个项目均保持稳定,惠林温泉等项目则出现明显的下跌。

“关注市场就可以看到,楼盘并不是只有上涨,也有持平和下跌的情况,根据动态市场变化,项目的价格也是动态变化的,有保有压,有涨有跌。”市住建局房产信息中心相关负责人认为,根据不同区域不同品质的不同项目差别化应对,有涨有跌,能够有效引导企业提高产品品质,提升行业的发展水平。

楼市专家、世联行粤东公司副总经理胡光宇认为,这实际上也是过去两年政府一直声称的调控精准施策的落地。针对不同的项目采取不同的价格监制策略,不再是“一刀切”。做得好的企业给予肯定,做得不好的企业进行限制,更有效激发市场活力,带动行业提质发展。

部门监管:调控精准施策,严厉打击企业投机行为

“尽管过去两年的市场取得了快速的发展,市场交易价格也上升了,但是市民购买的房子并不是最好的。”胡光宇认为,在前期的热闹市场环境下,价格限制住了,因而企业优化产品的动力也有限,购房者涌入购房并没有多少选择的空间,这并非理性的市场。

胡光宇继续说道,随着去年下半年开始的市场回落行情,购房市场开始逐步变得理性。不同区域、不同品质的产品得到购房者的关注程度完全不同,市场的选择空间开始增大。“在价格引导上反映和鼓励市场的这种差异化发展无疑关键,也能够激发市场活力。”胡光宇同时指出,政策的调整也应有效地规避部分企业可能出现的“投机取巧”行为。

“对于稳定市场的价格来说,‘一刀切’的价格监制方式是起到相应的作用的,但随着当前市场环境的改变,激发市场活力对于行业新阶段的发展更加重要。”惠州房地产行业一位行业专家介绍,面对新的市场和新的环境,对行业的提质发展提出了新要求。

市住建局房产信息中心相关负责人介绍,当前价格监制机制的调整和完善实际上也体现着新阶段的行业需求。对于客户集中、品质优良、城市核心片区的楼盘在原有基础上适当上浮,而对于本身销售就不畅、客户偏好度较低、质量较差的楼盘则不仅不会允许企业涨价,还将适当下调原有价格。

如何设定价格参考和涨跌标准?针对记者质疑产品品质、价值等标准难以明晰,该负责人直言,结合当前的价格监制流程,住建部门将提出意见,有效将企业项目前期预售销售和签约情况统一,项目前期的销售签约价格和销售周期长短等都将一目了然,企业想投机取巧进行涨价是不可能的。

“作为主管部门,我局还将联合价格监察等部门加大打击力度,针对监制价格出现调整的项实施动态监管机制。”市住建局相关负责人介绍,该局将严格按照2016年10月《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》规定的“商品房实际成交价不得低于监制价格10%”要求进行查处,把企业销售签约情况与备案价格信息进行动态监控,一旦企业出现过低的降价销售行为将及时叫停企业网签功能,新批次的房源价格也将收紧。

该负责人同时表示,该局还计划将依托网络问政、微信等信息平台设置举报平台,方便购房市民及时举报企业的违规销售行为,进而倒逼企业规范自身行为,规避企业投机取巧扰乱市场稳定健康。

行业环境:市场供需表现反转,楼盘定价需更加精准

“从政策的导向来讲,部分优质项目确实有一定的涨价空间,但就动态市场的变化来说,企业还需量力而行。”惠州中原地产资源策略中心总监叶晓燕认为,对比过去几年的市场供需表现,当前的市场环境发生了明显的变化,相较于贸然提价,企业更应该做好市场评估,精准定价。

结合动态市场的变化,记者注意到,惠州楼市前几年供不应求的市场行情已然反转,购房客户减少,市场供应房源规模持续拉大,大量企业为了取得销售纷纷加大了优惠折扣力度。部分片区更是再度出现了久违的“价格战”。

以惠博沿江区域为例,方圆东江月岛放出了9.3折、深惠颐景园9.6折。佳兆业东江新城则直接推出了9折优惠,且认购即送两年物业管理费,并推出了7套特价房,基本是贴着销售价格不低于备案价10%销售的“红线”。

“事实上的优惠幅度只会更大,片区越来越依仗的中介渠道拓客佣金点数也在不断提高,多个楼盘的实际销售收款额度都是低于90%的。”某行业知情人士透露。

位于惠城水口片区,在今年以来多次推售的富盈公馆项目营销负责人叶文超直言,项目多次推售高层产品价格基本是持平的,也取得了比较理想的销售业绩,后续的中低层产品的价格会稍微高一点,但是相对于周边的产品,性价比也是很明显的。“企业当然想卖高价,但是也应结合市场的情况灵活应对,相较于一味地提价,当前更应该关注的是能否顺利地将房子卖出去。”

购房市民张先生也感受到了市场的变化。“看了两年房了,今年不断接到楼盘售楼员的电话,开盘两三个星期后还有很多房源选择,而去年的这个时候,都是自己隔三差五的去电话询问房源情况的。”针对市场出现的涨价言论,张先生表示对自己的影响不大,量力而行,买自己能够买得起的房子,不同片区的选择还是很多的。

“市民对于房源价格的差异是足够敏感的,因此对于企业来说,在新的价格监制环境下如何定价变得关键,能否对后续市场发展有效进行预测,能否精准地进行市场定价将直接决定着后续的销售表现。”胡光宇介绍,房地产销售的唯一市场准则是能不能卖出去,在良好的销售表现下能够卖高价当然更好,但在竞争加剧的环境,则首要考虑的还是能否被市场认可的问题。

来源:南方日报

原标题:惠州优化楼市价格监制机制调控精准化

最新更新时间:08/02 11:03
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