文 | 21世纪经济报道 张晓玲 林诗苑

“中国政策最大的变化是城市化战略调整。”7月28日，在2019博鳌·21世纪房地产论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲表示。

樊纲认为，近几年，房地产调控频频，购房需求被大大约束。严控之下，当前房地产并没有大泡沫，为长远发展留下了空间。

未来，城市群和都市圈战略的实施，将改变大中小城市住房市场供求关系。只有拥抱这轮城市群发展战略，房企才能在新一轮浪潮中把握先机。

当前没有大泡沫

樊纲指出，房地产行业现在的需求是在严限下的需求，主要被限制的需求有改善性需求、迁移性需求、投资需求。

其中，前两条限制，使住的需求大部分受限，如限制二、三套房，限制外地人买房。而投资需求则长期被抑制。中国在过去十五六年里，储蓄率一直在40%以上，其中有几年是高于50%。

“中国目前是低收入，高储蓄、高财富国家。这对房地产以及投资需求都产生了影响。”樊纲称，老百姓手里有这么多的钱等着投资的机会。但现在股市不好，国外投资也有各种限制。如果资本账户放开限制的话，需求仍然很强烈。

但需要警惕的是，如果炒房和投资的需求过大，又会形成一种泡沫。“现在不得不在长效机制没有出台的情况下，采取短期的限制措施，这是行政的手段。”樊纲说。

樊纲近年来一直表达这个观点，经济过热的时候，挣钱太容易、太舒服，如果继续过热而没有限制，让各种需求完全迸发出来，就会产生大泡沫，最后导致大危机，甚至崩盘。

而在没有建立长效机制的时候，采取抑制措施，就不会有大崩盘和大危机。他认为，做这些宏观调控措施的好处是，中国不会有像日本1990年代初期，或像香港地区1998年前后楼市暴跌60%—70%的状态，“不断进行调整，软着陆，这是好事。”因为，“一旦经济危机出现，很多企业都要倒闭破产，房企的日子会很难过。某种意义讲，走出舒适期，面对调整才是健康的状态。”樊纲说。

供求格局改变

“近几年，中国房地产市场最大的一件事，就是城市化战略的调整。”樊纲说。

过去多年，发展大城市，人口涌向大城市。结果是，2014、2015年市场两极分化：一方面大城市房价高企，一方面小城市、小城镇库存积压。

“现在鼓励发展大城市群。”樊纲指出，粤港澳大湾区等城市群的发展，对于房地产市场而言是最重大的变化，并将对下一站中国房地产市场的发展产生深远影响。

比如，土地供给的增加，会改变住房市场供给关系的格局；城市群的发展，则带动需求进一步扩大。大中小城市的土地和住房的供给，通过基础设施、轨道交通的连接互补打通，届时，城市群的区域、整体住房供给格局将大大改善。

樊纲说，供给的增加是市场稳定的重要因素，会带动整个城市群地区的基础建设，吸引更多的人口进入整个区域。在这轮调整下，房地产企业也应主动拥抱市场和变化。

“无论是新的城市化战略，还是房地产调整，房地产企业可以通过产权的交换、融资、盘活，调整整个产业。”樊纲称，近期很多房地产企业进行收并购，这说明房地产市场化程度较高，改变单纯靠贷款来获得资金的方式，用产权置换得到相应资源整合，促进供给及需求平衡。

“能够被兼并重组说明企业和资本市场都成熟了，就像‘凤凰涅槃’，从企业和市场来看都是在向好的方面发展。”樊纲表示，任何一个产业都是经过一轮一轮的调整，进而从供给和需求的各个方面，走向均衡和健康。