文｜观点地产网 曾剑萍

经济放缓、政策调控、融资收紧等多方面的因素，令国内房地产行业的未来蒙上了一层迷雾。

在中信资本高级董事总经理房地产部执行合伙人程骁远看来，房企们依然还有几年不错的光景，只是这种情况还能维持多久将会成为一个问题。

这种判断一方面来自于房企们在上半年完成的销售成绩：“万科有3000多亿，旭辉有800多亿，还有好几家对比去年都有20%、30%的增长。”程骁远称。

据观点指数2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，在42家公布销售目标的房企中，今年上半年，有18家完成率超过50%，占比42.86%。剩余的大部分也非常接近，有20家完成率在40%-50%之间。

按照房企往年的推货频率，即重点推货时间为下半年来看，完成今年销售业绩目标基本不成问题。

值得注意的是，榜单数据显示，不管是TOP10、TOP20、TOP50或者TOP100，进入的门槛都在提高，同比分别增长23.44%、14.77%、37.16%以及96.58%。

上述数据可从侧面反映出房地产市场的规模其实还在增长。不过，程骁远坦承：“虽然目前来看，还看不到拐点，但这个拐点肯定会出现。”

在他看来，房企们的焦虑也来源于此：“这个拐点在哪里，似乎没有人知道。你觉得狼来了吗？狼又没来。”

为什么现在很多房企要做不赚钱的业务，包括养老或者长租公寓？在他看来，房企们都在尝试，哪一天主业的拐点出现了，该怎么办？

就如万科董事会主席郁亮所感慨的，除住宅业务之外，再难找如此赚钱的业务那般。程骁远也表示，房企目前那么大的市值，拐点如果出现，也不能说就放弃不维持下去了，但是如何找到替代的业务去维持？就是房企们现在所焦虑的。

但风险之中总会孕育着一些机会，可能是“弯道超车”，也可能直接走上“新赛道”。对于投资基金而言，目前就有着不少的机会。

“虽然目前中国的经济发展速度在全球还是比较快的，但是每年的增长其实放缓了。同时，近年开始，国家对于去杠杠有很多要求，这对开发商和一些重资产持有者，或多或少带来一些压力。”

程骁远表示，现在房地产压力大了，资产持有者也开始愿意找买家接手。另一方面，房地产基金的规模越来越大，它们也在找一些优质的资产投资。

“商业地产本身就是一个比较理想的投资标的。”程骁远称，这也是为什么近期看到有很多基金收购商业项目，比如黑石。

在程骁远看来，现在商业地产在价格，交易条件等方面会有一些松动，对于资产持有者来讲，以前可能不舍得卖，现在舍得卖了。

“也不一定是开发商缺钱，可能是在做资产整理。”另一方面，基金也正好需要商业地产这种底层资产。

但程骁远指出，现在基金的热情，不只是因为项目更容易获取了，有一个很重要的原因是目前对于资产证券化的支持，让市场看到退出的可能。

“其实还涉及到资本市场够不够开放，前两年ABS类资产证券支持计划发了很多，国家也比较支持，这样输入了很多流动性进入市场。流动性进入市场后，市场就会更加活跃。”

程骁远称：“以前市场没有那么成熟，或者说退出渠道没有很明显。

但是随着市场慢慢成熟，国内退出渠道的可能性也越来越多，这种时候基金做一些国内的资产配置也是很正常的。”

并且，程骁远认为，将资产证券化做到完全放开也不会太远，一方面监管机构希望能够推出这种产品到市场上。而这个产品能解决几个问题，比如存款比例过高、大部分钱流入房地产市场都是买住宅作为投资、投资渠道不够宽以及银行去杠杆等。

“一个人没有办法去买整个办公楼的，但是资产证券化可以将办公楼变成标准化产品，可以等分成很多小份的份额。”程骁远称：“标准产品就变成更像是一个定息的投资模式，更多投资机构、投资人都可以投入。”

程骁远认为，就算非常好的资产，依然存在需要资产证券化的可能。

“以前大家对商业比较保守，因为前几年受电商的冲击，影响还是比较大。现在来看，商业还是有存在的价值，很多商业表现也越来越好。”

以下为观点地产新媒体对中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人程骁远先生的专访实录：

观点地产新媒体：您是如何看待目前外资集中进入中国市场的？

程骁远：几个方面，第一是中国的经济发展在全球来看，虽然现在每年的增长是放缓了，但是增长速度比很多国家要快。

而且，去年开始，中国对去杠杆有很多要求，对开发商、重资产持有者来说，或多或少带来一些压力。这些压力肯定会让它们在做资产配置的时候，现在可能价格方面会更容易谈。

房地产基金募资的规模也越来越大了，尤其是海外基金的规模，所以它们还是想找一些优质资产投资。

商业地产本身就是一个比较理想的投资标的，之前可能市场也没有很成熟，退出的渠道不是很明显。现在随着市场慢慢成熟起来，它们可以看到未来存在退出的可能，这种情况下做一个资产配置也很正常。

另外，从住宅方面，因为国内很多人房地产投资可能都是住宅，但是从基金投资来说，参与住宅的投资可能性不是很大。

观点地产新媒体：资本会去做新兴业务吗？包括长租公寓、办公或者说物流地产。

程骁远：那些我们都有在做，当然也要看我们的资金跟合作伙伴选择的投向，包括他们的投资理念跟我们是不是接近。

从基金的角度肯定都会看，物流、长租公寓、商业、住宅我们都有看，都有在做。

观点地产新媒体：好像房企都说新业务回报不太理想？

程骁远：确实是，很多房企在说到目前还没有一个能够替代住宅的，因为住宅的毛利率能够看到，都是在20%以上，规模也相当的大。

基本上做任何的行业都很难去替代掉原来的住宅业务，同时房企可能很多也会比较焦虑未来这几年的发展怎么样？因为不是永远都这么高速发展，大家都觉得未来市场会慢下来。

到底中国有一个什么样的新产业能够替代或者弥补这个行业？房地产速度慢下来以后怎么去填补？大家都在看这个，当然肯定也是看好几大板块，包括长租、物流。

但是我想，因为这些都不是快周转属性，所以要替代住宅开发几乎是不可能的。像物流的话，开发规模、开发利润跟住宅肯定是没办法比的。

因为涉及到经营，未来产生租金收入，然后能够反映出来好的估值，是需要一段时间的。

我觉得大部分的新业务都还是培育期，培育期的时候肯定不能产生特别大的利润。这是一个长期的投资，不是一个短期快周转的投资，所以很多房企都会觉得现在要找一个新的业务去填补，或者是说替换住宅开发，几乎是不可能的任务。

观点地产新媒体：基金进入里面，是在看长远的发展？

程骁远：基金有很多种，有一些是比较长期的，对长期的行业有兴趣，有些可能对短期资产比较有兴趣。

从另一个角度来说，基金的规模跟房企没法相比，但可能会比较灵活。

我有资金，可以投小的资产，投完之后三年五年以后退出，回报也不错。但这种回报对房企来说可能就是非常小的，基本上可以忽略不计的。

比如说买一个有十个物流项目的资产包，就算是每一个有5万平方米，也就50万平方米，然后现在大概5000块一平方米，也就是20多个亿。以后赚到10亿，对基金来说回报已经不错了。但问题是对房企来说，大一点的房企都是好几百亿的利润。

国内这一两年很多资产交易发生，发生量比以前大了很多，但是对房地产销售来说，也是很小的数字。

观点地产新媒体：您2017年说商业地产的春天来了，从现在发展来看，一线城市商业地产其实是比较饱和，未来投资方向会不会转到二线城市？

程骁远：我说商业地产春天来了，主要是因为几个方面。

商业地产属性是需要长期资本，长期资本现在对商业地产的热情在增加中。这个热情包括几方面：不单只是说基金来投资，还涉及到资本市场够不够开放。

前两年ABS发了很多，国家也比较支持，这就输入了很多流动性进入市场，所有的流动性进入市场后，市场会更加活跃。

城市选择方面，一线城市有好也有不好，二线城市不见得比一线城市差。商业地产的定位、竞争、未来的退出途径，决定了很多商业地产的投资方向，不能概括的说一线城市竞争激烈，然后往二线城市，二线城市也可以很激烈。

观点地产新媒体：您刚才也提到ABS，您觉得资产证券化将来在多少年之后会放开？

程骁远：我觉得这个放开应该不会太远，包括监管机构其实也希望能够推出这样的一个产品。

资产证券化能解决几个问题：第一，目前中国存款比例相当高，大部分的钱进入房地产市场也都是买住宅，说明了投资渠道并不是很宽。

一个人没有办法去买办公楼的，买一套可以，但是买不了一栋楼，资产证券化能够开拓投资途径给一般的老百姓。

REITs还有一个更大作用，因为它有很严格的上市要求或者评级，就是把一个非标的产品变成标准产品。

标准产品就变成了一个定息的投资模式，让更多机构投资人也可以投。投的话也不占用房地产贷款的指标，因为REITs本身是一个像债信的投入。

市场发展越来越好，评级也越来越受重视的时候，还可以作为一种流动性的工具，可以作为抵押。

这样市场又活了，能够解决很多机构投资者需要有一个标准产品的要求。

同时，对去杠杆来说，从银行的资产负债表来说，也是去杠杆的一个动作，也是有它的实际意义的。

观点地产新媒体：如果REITs能在中国落地的话，效果会达到美国那样子吗？

程骁远：短期内达到美国的程度还是比较困难的，日本也好，新加坡也好，都已经做了比较长时间的REITs市场，整体规模跟美国还是相差比较多。

美国在金融方面的发达程度，使得投资人对这些产品的认可程度比亚洲其他地方要高很多。

观点地产新媒体：从您的观察，现在投资人比较喜欢哪些物业？

程骁远：物流是比较热门的，因为它的故事或者说基础面还是比较强、比较看好。

另外，一些一线城市或者是强二线城市的办公物业，大家也是比较能够接受的，因为需求量还有物业价值，可以提供稳定的现金流。

商业方面，我们发现越来越多投资商业时，就不像以前那么的保守了。

以前的保守确实是因为商业在前几年受电商的冲击，影响还是比较大的。

现在发现，原来电商冲击之后，商业其实还是有它的存在价值，而且很多的商业表现得越来越好，投资商业的需求就越来越大了，对它的风险也就会更宽容地去看待。

观点地产新媒体：现在的房地产开发，从销售数据看，增速是一直在下降的，很多人都说可能快到天花板了，您是怎么看？

程骁远：我觉得国内市场还是有几年不错的光景，因为万科半年销售已经3000多亿了，旭辉800多亿，都比去年有20-30%的增长。

未来几年，我觉得增长应该不是问题，但是增长能维持多久才是关键。

现在市场的集中程度越来越强了，这也是为什么大家都要做大做强的原因。目前来看，还看不到一个拐点，当然拐点肯定会出现。

观点地产新媒体：房企为什么那么焦虑？

程骁远：首先房地产的拐点在哪里？没有人知道。你觉得狼来了吗？狼没有来，市场每年都在涨。但是焦虑肯定存在的，为什么？不做大就被别人吞并了，做大必然就要负债，负债就得还。

如果负债很大以后，拐点出现，对房企来说影响就是巨大的。所以，确实带来了很多的不确定性，不像以前基本上只要往前走就没问题。

很多房企其实也在尝试不赚钱的业务，包括养老、长租公寓等，大家都在尝试。都是觉得，哪一天这个主业不好了，怎么办？

这么大的公司，已经到了那么大的一个市值，肯定得维持下去，维持不下去的时候怎么办？我觉得焦虑是来自于这里。