文 | 想住成都

从2017年3月，成都推出限价政策开始，用“精装修溢价”成了成都开发商普遍的应对措施。许多在成都没有装修房开发历史，或前期并未规划装修房的开发商，“半路”推出装修房产品。

加了装修，一平米可以轻松获得3000-4000元的溢价。而结果却是，部分开发商的装修水分太高，交房变“惊装”。

事情还没完！

尽管对劣质装修心知肚明，在巨大的“剪刀差”面前，购房者依然沉浸在市场红利中不能自拔。随即又出现“买了房再维权”这样的反人类逻辑。

在市场上涨周期中，楼市乱象丛生，抱怨不断。

如今，在限购等各种政策对市场的持续作用下，部分开发商却有点吃不消了。

精装房在远郊“消化不良”

就最近成都房协发布的预售情况来看，一些原本以精装上市的楼盘，有降价改为清水房的现象出现。

案例一：去年，邛崃市碧桂园天玺湾一直以精装产品面市，预售价约9500元/㎡（包含2660元/㎡装修标准）；

在今年推新的产品，已连续多次推售清水房，预售价6100-7300元/㎡。相较于之前的装修房降了约2500元/㎡。

案例二：2018年7月，蒲江县雍锦澜湾项目取证，预售价8400元/㎡（含精装2500元/㎡）。到今年5月，同样的产品，两次取证，均为清水房，均价6700元/㎡。相较于之前的装修房降了约1700元/㎡。

此外，也有开发商为了应对市场压力，在精装房成为标配的市场里，降低价格，用清水销售打产品差异。

比如去年底，在青白江区新亮相的佳兆业悦府，直接卖清水房，7500元/㎡，与周边同档次新盘产品直接拉开了3000元/㎡左右的价差。

市场降温，购房者对精装房不太买账

在2018年5月，成都远郊纳入限购后，青白江、新津等卫星城楼市迅速遇冷。

在本身新房二手没有“剪刀差”的市场，加上名不符实的装修标准和较高的售价，个别新盘去化效果并不理想，甚至滞销。

楼市风向变了，开发商迫于市场压力，取消装修，改为清水，让房子更好销售。但市场一旦遇冷，购房者买涨不买跌，局面就很难扭转。

以蒲江县雍锦澜湾为例，2018年7月，首批次8500元/㎡带装修上市的房源，摇号综合中签率为25.4%。

今年5月两次清水预售，均价6700元/㎡，两次摇号中签率分别为241%、152%，去化结果相较之前的精装产品更为糟糕。

开发商：甩完赶紧“撤”

今年初，我从某楼盘营销负责人口中了解到，他们现在对于远郊的态度就是“卖完赶紧撤场。”因为现在成都很多远郊卫星城都面临着住房过度饱和的情况，未来更多的会把目标放在需求量更大，且市场更稳定的中心城区。

确实，从土地市场的表现也能看出一二。

2017-2018年，大量开发企业外溢至成都远郊甚至三四线城市，企图在楼市上行周期来分一杯“美羹”，成都所有远郊地价都有被刷新。

但今年以来，已有新都、都江堰、简阳、蒲江、青白江等地的多宗土地流拍。现在看来，前期高溢价拿的地已成为“烫手山芋”。

▲数据统计：2018年至今，成都已有20宗住宅用地流拍

比如新津地王项目金沙城云津观棠，2017年，由太行瑞宏以7770元/㎡的楼面价竞得（该楼面价记录至今未被打破）。在打磨近2年的产品后，在今年6月取得预售证，售价12800-17600元/㎡（清水房），最终0人报名。

如今，在成都房协网站依然可以看到通篇的可售房源。

图片来源：成都房协

究其原因：

第一，这类区域购房客群基本为地缘性人群，限购后，投资需求大量减少，去化压力大。

第二，远郊本身市场规模小，购房者对价格的敏感度较高，对产品的需求也比较单一，价格相对较高的高端产品显然不吃香。

购房者：房价还会降

开盘卖不掉，降价销售，库存在不断上涨，加之土地不断流拍，购房者的信心在丢失，高价盘沦为购房者茶余饭后的笑柄。

▲正合研究院：目前成都远郊存量在逐月递增

目前去化周期为8个月。

一个个真实数据与案例，客观来讲，远郊的楼市说不上惨，但是与过去“暴涨、地王、日光”的火热楼市比，开始变得平淡起来。

远郊的楼市降温，是成都楼市开始转冷的一个小缩影。

尽管远郊和中心城区是两个完全独立的市场，但从近期的出让土地价格，以及某高端楼盘公示的预售价，我们似乎见到了成都房价在“蒸蒸日上”，但又何尝不是天花板的体现？

未来，成都中心城区楼市又将如何表现？我们下次再聊。