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深圳楼市尚未完全走出下行趋势

可能没有反弹了。

文|涂梦莹

下半年开端的7月, 市场并没有随着入夏而变得火热。

7月30日,中共中央政治局召开会议,再提“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位,且着重表明“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这些都意味着,在政策方面显露的趋紧态势,即使面临经济下行压力的背景,也不会放松房地产调控来保证经济增长。

深圳中原研究中心数据显示,7月深圳新房住宅成交 3629 套,环比微升 3.51%。成交面积为 34.76 万平方米,环比上升 3.08%。从数据看出,7月深圳楼市整体平淡,成交疲软的背景下,回暖基础也较为薄弱。

相比前几个月新房市场供应充裕,7月市场新入市房源少,供应量明显低迷。乐有家研究中心数据显示,7月深圳新增一手住宅预售1243套,环比下跌70.31%;库存面积240万平方米,环比下跌12.08%;去化周期仅7.9个月。

此外,7月深圳全市新房住宅仅有 1个项目获批预售,1个项目获批现售,批售面积合计13.9 万平方米。相比6月深圳全市的8个新增预售项目,7月楼市淡季明显,开发商在整体供应上有所保留,这可能是上半年刚刚冲刺完任务后的一个状态。

分区域来看,全市成交面积最大的区域依然为宝安,成交面积为11.9万平方米,占全市成交的34.23%。龙岗和坪山分别以8.87万平方米和5.35万平方米的成交量位居第二第三。

7月新房住宅成交情况并不乐观。仅有4个项目开盘的情况下,去化几乎惨淡,7月6日开盘的京基御景峯,当日共推售306套房源,主打户型产品为111-155平方米3-4房,单价区间在7.1—9.5万元/平方米,开盘当日共卖出124套,去化仅四成;而同样同天开盘的正弘·林语轩只推出120套住宅,当天仅仅卖出15套,去化甚至不到两成。

7月19日,位于龙华宇宙中心的超体鸿荣源·壹成中心3区开盘,当天共推出1243套建筑面积约78—118平方米房源,备案单价区间在6—6.6万元/平方米,总价区间在440—730万元/套。当日最终出售约350套,去化率在28%左右,整体去化不足三成。

不难猜测,当融资趋紧、国内外环境不明朗的情况下,开发商有意放慢推盘节奏,购房者也在保持理性态度。

受新房市场供应不足因素,刺激二手市场部分回温。深圳中原研究中心数据显示,7月,深圳二手住宅成交7048套,环比上升21.6%,同比上升0.8%。成交量止跌回升,重回七千套以上。二手均价小幅上升0.1%,为5.3万元/平方米。

“量升价不涨”,这意味着二手房的成交是前期受政策影响购房者的重新入市。深圳二手房整体价格仍不理想,中原地产的样本房源涨跌价格显示,上涨房源与下跌房源占比持平,均为50%,但有27%的房源下滑5%-10%。

值得一提的是,7月中旬深圳市住建局官方表示,不再公布新房汇总后的成交金额及均价信息,“由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好的反映市场的真实情况。”

整体而言,楼市下半年面临金融端对于房地产信贷收紧、额度管控加大,以及国家贯彻房住不炒基本原则的不动摇,市场回暖条件并不明朗。

退一步来看,从基本面上来看,今天整个市场还没有完全走出下行周期,或者说今天这个市场已经不再像以前,在走完了某一个所谓的底部,不管是叫“政策底”也好,或者叫“市场底”也好,它就会快速的反弹。

深圳中原研究中心统计,8月份深圳预计潜在入市项目共有10个,涵盖了综合体公寓、商办、住宅等多种类型的产品。龙岗、宝安刚需片区依旧占主导地位,南山无新入市项目。

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