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【深度】深圳写字楼大王李华“迎风而上”

两度配合调查后,李华活跃起来试图重建卓越。

图片来源:视觉中国

记者 | 罗强 

“华哥已经开始为了城市更新项目和村长吃饭了。”一位深圳地产人士惊讶于卓越集团董事长李华的高调。

李华在深圳素来以低调出名,之所以说他此次高调,是因为李华在2019年前后两次接受调查。

这轮风波发生在卓越集团冲击千亿元销售规模的关键时刻,李华回归正常履职后,卓越集团掀起一场高调重建。

多年前牵涉到政商关系,继而陷入刘强东桃色新闻,抑或是两度配合调查,李华和他的卓越集团都很沉默,这些沉默来源于卓越为非上市公司,外界对这家公司的“老板”和发展知之甚少。

实际上,被称为“写字楼大王”的李华和卓越集团,早已是千亿元资产规模的企业。

这家企业的沉默被最近两年职业经理人的频繁变动打破,原卓越集团联席总裁王卫锋离职,加盟同城房企力高集团,原成都万科总经理沙骥成为了新的卓越集团执行总裁,后者于2018年初加盟卓越集团任副总裁。

现年53岁的李华在1996年创立卓越集团,这个从四川内江走出来的地产大佬毕业于华南理工大学机械自动化专业,毕业后在深圳团委任职,后来任深圳市家用工业公司总经理助理、上海太平洋公司深圳办事处主任,再后来前往海南、香港掘金,直至回到内地创立卓越集团。

李华有一个年长8岁的胞兄李晓平,是中科院经济研究所硕士,1996年也“下海”跟随李华创业。目前李华为香港居民,李晓平仍然保留中国国籍。

卓越集团的公司版图架构相对简单,李华在香港设立卓越集团投资有限公司(以下简称“卓越集团”),李华控制卓越集团95%的权益,李晓平拥有剩下的5%权益。

卓越集团控制内地卓越置业集团有限公司(以下简称“卓越置业”),也即外界认知中的“卓越集团”,李华为卓越置业董事长,李晓平为卓越置业副董事长兼总裁。

沙骥成为卓越置业执行总裁后,意味着李华和李晓平对他的认可。其实在沙骥之前,李华钟意的职业经理人为有过华润、龙湖、阳光城、中南置地履历的陈凯。

“陈凯的要求是李华将卓越总部搬迁至上海。”一位知情人士告诉界面新闻,这显然与李华的想法相差太远,最终陈凯加盟卓越一事也就“流产”了。

沙骥成为李华的“大管家”后,开始对卓越的职业经理人体系进行调整,先是引进有着中海、龙湖、融信履历的李宏耕,任卓越集团副总裁,分管上海公司、南京公司、兼任上海公司总经理;引进有着万科履历的牛伟,任职卓越集团战略运营部总经理。

新人的加盟,势必带来“老人”的职务变动,如原副总裁、卓越上海公司总经理任玲被调往掌管产业地产。任玲是跟随李华多年的老人,1997年加盟卓越集团,此次职务的“降级”实属罕见;再如卓越集团人力资源中心总经理王庆被调往重庆公司任总经理,取代王庆职位的是李晓平儿子李渊。

外聘的职业经理人逐步增多,虽然加大了卓越集团的曝光率, 但这家公司仍未摆脱家族企业的色彩。

在李华被调查期间,卓越集团主要由副董事长兼总裁李晓平掌舵,沙骥主管经营事物,副总裁还有创业元老王斗,主管融资和财务,王斗也是李华家族成员;从阳光城跳槽过来的副总裁陈林主管投资,还有主管深圳公司的副总裁徐春。

在沙骥和王卫锋之前,卓越集团的总裁为李晓平的妹夫张远(张远与李晓平是大学同学),后来王卫锋加入后,张远才从卓越体系内逐渐退出。李华唯一的女儿年龄尚小,李晓平的妻子肖兴萍,张远的儿子张昊,均在卓越集团体系内担任职务。

“李晓平是学数学出身的,对项目合同把关的比较严格。”一位前卓越集团职员告诉界面新闻,李华和李晓平其实就是卓越的两个“老板”,李晓平虽然在大方向上拥护支持李华,“但两个老板风格上还是不一样,这有时让下面的人很难做。”

“李华心底里是想找最好的职业经理人,自己可以像有些地产老板一样闲云野鹤。”上述职员表示。

卓越集团和李华的“神秘”,来源于“写字楼大王”的称号,能够在深圳福田、前海、后海各个核心地段拿下土地建设写字楼收租,同时也源于外界对卓越集团的发展历程知之甚少。

2009年,卓越集团曾冲刺香港IPO,但最终失败。2012年是卓越发展的重要节点,这一年卓越实现了100亿元销售额,清晰的提炼出住宅开发、写字楼运营、商业运营等主要业态,也初步完成了武汉、上海、重庆、长沙等城市的全国化布局。

上市未成,随后李华有如神助,在深圳“凶猛”拿地,踩对城市发展的节奏,这些让卓越集团区别于其他的民营房地产企业,迅速脱颖而出。2013年,卓越以123.7亿元的价格竞得前海深港合作区第一宗土地,创造出深圳最高总价地王,名声也变得更为响亮。

2018年,卓越集团提出三年内实现千亿元销售规模的目标,不过在宏观调控、融资收紧的背景下,卓越集团的扩张遭遇了重大挫折,继而引发裁员、收缩战线的动作。

根据第三方统计机构的数据,卓越集团2016年-2018年的销售额分别为325.1亿元、367.1亿元、553亿元。

卓越集团是非上市公司,但作为千亿资产规模的企业,融资渠道非常重要,卓越集团在内地的工商主体为卓越置业集团有限公司,卓越置业下辖深圳市卓越商业管理有限公司(以下简称“卓越商业”)、深圳卓越城市更新集团有限公司以及国内各个城市公司。

为了融资便利,卓越置业一直将子公司“深圳市卓越商业管理有限公司”(以下简称“卓越商业”)作为债券融资的主体,大部分写字楼、商业项目也都被装入卓越商业中。

目前,卓越商业拥有的自持收租物业有位于深圳的卓越城商场、卓越城北区写字楼、皇岗商务中心、卓越世纪中心、卓越时代广场一期、金地中心、后海金融中心商场、横岗中心城市花园,以及广州的地王广场、青岛大融城。

作为卓越目前在公开市场发行债券融资的平台,卓越商业还拥有卓越集团多数在建、且赚钱的写字楼和住宅项目,如位于深圳的卓越前海壹号、卓越前海时代广场、天元花园;位于上海的宝山卓越商务中心、奉贤卓越世纪中心,上海维港,以及东莞的6个项目,青岛、杭州各1个项目。

6月底公布的一份债券评级报告显示,卓越商业2016-2018年营业收入分别为147.61亿元、113.07亿元、198.47亿元,净利润为26.72亿元、213.59亿元、62.04亿元;经营性净现金流为88.34亿元、46.84亿元、32.48亿元。

与营业收入相对应的,2016-2018年,卓越商业实现销售额仅为93.74亿元、155.58亿元、170.42亿元。签约销售均价为3.84万元/平方米、4.91万元/平方米、2.63万元/平方米,这可以看出销售产品结构性出现了变化,卓越在外地城市的扩张迅猛。

2018年卓越商业170.42亿元的销售额与第三方机构统计的553亿元销售额相差甚远,虽然卓越商业之外,卓越置业还拥有一些新进入城市的项目。

截至2018年底,卓越商业持有的收租物业公允价值高达596.14 亿元,占资产总额的 41.05%。这些写字楼和商铺2018年为卓越商业带来近8.63亿元租金收入,其中在深圳有名的写字楼卓越世纪中心实现租金收入1.4亿元、皇岗商务中心租金收入3.12亿元、卓越城租金收入2.34亿元。

做大资产规模的同时,卓越商业的债务规模也在进一步放大。截至2018年底,卓越商业负债合计967.90亿元,较年初增长7.05%,主要系流动负债增加所致。其中流动负债463.43亿元,较年初增长11.05%;非流动负债504.47亿元,较年初增长3.62%。

卓越商业是卓越集团最为优质的平台,就有着近千亿元的债务,加上卓越集团另外几个平台,卓越集团整体债务也在千亿元以上,“高杠杆”极端考验这家公司的融资能力和现金流。

2018年,卓越商业筹资活动现金流入 485.64 亿元,同比增长 27.99%,筹资活动现金流出 258.67 亿元,同比增长 18.01%,主要系偿债支出增加所致。这意味着,卓越集团在借新还旧的同时,也承受着巨大的融资成本。

高速发展的卓越集团不能出错,李华对优秀职业经理人的渴望可能来源于此,如果卓越的发展出现“黑天鹅”,可能剩下的应对方法便是像之前IPO失败一样,将手上价值超过500亿元的自持物业对外出售。

显然,这不是李华和卓越集团愿意面对的情况。

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