当前，国内一二线城市发展已步入“存量时代”。随着我国城镇化从规模扩张转向品质提升，城市更新正成为城市和经济发展新的增长点。

2019年北京设计周界面新闻将以“C20中国城市更新力”为主题，基于联合国教科文组织17条可持续发展原则，以“绿色发展、新科技、可持续”等指导方向，衍发出20条城市更新关切准则，将目光集中于城市发展当中人与城市的关系发展与重构，重新发现城市之美。

在这样的背景下，什么样的企业能够胜出？什么样的企业能够可持续发展？2019年C20城市洞察者系列访问，界面新闻采访了中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云。

蔡云认为城市更新时代，需要重新构建城市生态，地产商应该脱虚向实，真正沉下心来做实业经济。

以下为采访实录：

界面楼市：您是如何理解城市更新的？

蔡云：从国际国内看，城市发展到一定程度以后，必然有个承载力的支撑问题。那么在整个城市发展当中，需要进行城市更新改造。改造有两种，一方面就是城市的人群的外溢，到郊区去了，另一个是逆城市化的现象，在2000年左右出现的。中国是一个靠整个城镇发展来建立起城市化进程的，我们现在今年达到58%了，城市的快速发展，导致了以城市为聚集点的这种区域向心力。但是其中一些老的城市，像北京、广州、重庆、武汉等等，本身就是传统的历史文化名城，长期以来却没得到这种城市更新的设计，其中一些城区已经非常老旧了，也没有得到充分的保护。但这些城市的土地核心价值很高，所以就必须在这个价值基础上对城市进行生态修复，进而为整个城市的规划做出科学的修补。因此，大的具备向心力的城市，需要考虑土地最大价值的利用问题，所以城市更新是在这个情况下孕育而生的。

我们国家是1984年出让的第一块土地，到现在已经30多年了。在这么多年里，城市人口的增长是惊人的，全国城市化的进程也非常的迅速，这直接显露出城市的的承载力不足。就拿最新的特大城市深圳的案例来说：最早深圳有几个项目，就是直接把原来深圳市区的老写字楼，或者老的一个住宅楼，进行了改造，改造成新写字楼或公寓等等这些东西，他为什么要改造？一个是城市的最大价值化，改变它使用功能，还有一个通过他的这种外立面内部核心等等改造，它整个使整个的商业体价值提升了。同时这种更新改造就引起了资本的关注了，为什么？城市更新跟资本有很大的关系，因为通过对城市更新乃至基础设施的投资建设，可以产生正能量的投资收益。

一个住宅楼，它本身可能不产生什么持续的经营收益，但是通过改造更新以后，它可能它年收益率比如高于10%了，这时候就会有一些绿色资产证券化的运营机构来考虑未来可持续运营的问题，从而把它作为一个证券化产品发行给一些投资客户。他只要他的收益能够打平，有可持续性了，就达到更新改造的目的了。

同时城整个城市的肌理关系也得到改善了，使合理的城市商业可以流转起来。

界面楼市：有预测房地产行业会有50%的地产商在进行不同程度的城市更新，这是房地产发展的模式的问题，您觉得未来从城市运营角度，或者说单体个案开发的角度，它是不是会在过程中考虑城市更新的概念？

蔡云：我们可以看到中国房地产开发的形式，以2008年为界限，2008年以前城市发展靠的是城镇化速度，靠的是整个经济发展。2008年到2011年之间，整体趋势基本面非常好，再一个是金融驱动，这种双轮驱动促使房价上涨。但是到了2011年以后，随着调控政策的逐渐的落实，还有一个人口红利取消了，所以房地产进入一个平缓发展的时期。城市更新的这种概念提出来，实际上就是房地产事实上进入一个存量时代了。开发商想继续发展，就必须要新的转型，寻求新的内容，向存量要效益，向存量要生产，那么就进入了城市更新时代了。城市更新，实际上就是社会对土地价值的最大化的一个理解。

界面楼市：关于产业疏解这块，您觉得像北京上海这样的核心城市，从产业发展的历史沿革来看，未来我们还需要什么样的产业链条？

蔡云：任何一个有活力的城市，它都是靠第三产业来拉动整个经济发展的。比如旅游业，金融业等，我们称之为无烟的经济。在无烟的经济当中才能得到这种最高效的发展。我认为它的发展模式是商旅文的齐头并进发展，还有就是给老百姓更多的获得感，获得感是什么？获得一种高品质的服务。服务带来什么？服务的基础设施要好。再就是，对老旧城市的更新和改造，增加的服务内容，使他土地带价值最大化。

界面楼市:今年号称是2022之前最关键一年，因为冬奥会，大家的国民性会有不一样的改变。您觉得这次冬奥会对包括北京西部地区，张家口、崇礼等区域的城市发展有什么重要意义。

蔡云:对于一个城市的发展，完全不是靠着城市的繁荣程度代替发展的。我们的城市更多的是一个生态保护的发展。但是通过冬奥会，这种重大事件的刺激型的经济发展，比如像事件刺激焦点政策的发展，它带动的是整个北部地区的一个发展。还有就是它最典型的意义就是带动北京周边城市的共同发展。

界面楼市:我们现在做的行业标准是怎样的？您觉得适合中国的有哪些？从本地出发又创造了哪些？

蔡云：我们的标准是一个综合性的等级标准，从规划设计、设备设施、室内环境、运营管理等各方面的评估。它是更贴近于我们中国的一个综合评价，比如一个写字楼的指标体系，它并不是单一的，而且这个完整的综合指标体系得到了整个社会包括开发企业的认可，我们是从使用者的角度去体验，去看这楼到底值多少，到底它分值多少？

界面楼市:我们之前有一句话叫城市生态的概念迭代了，然后人们相处的方式也被重新设计了，您能给我们讲讲有哪些重新设计。

蔡云：咱们以商业地产为例，商业地产经历了几个阶段，一个是百货时代，那时候大家都去百货商场购物；但是随着电商互联网经济发展，很多人就不去商场，就出现电商火于购物中心的现象了。同时，随着城市人群对社群的理解，或者对城市消费的一个需要，好多人需要体验式消费，那么又需要回归商场？比如儿童乐园、亲子教育、包括餐饮等等，它需要有不同需求社群的一种表达，社群经济再结合互联网经济实体经济优点，体验感的加强，所以社群经济现在是我们商业地产最为青睐的一个经济形势。

界面楼市:从产业角度来说，政策导向应该更加明确，或者说鼓励开发商的转型更加坚决，更加科学，您觉得未来从政策角度讲，还有哪些可以增加的地方？

蔡云:房地产政策，房住不炒，主体责任，租售并举是必须要贯彻的，然后从未来的方向看，一个是向存量要效益，另一个就是要贴近市场，比如说发展产业地产、发展旅游经济等。实际上我觉得实体房地产真正的开发，购物中心也好，旅游地产也好，如果仅仅靠买房卖房这样的模式，肯定对市场是带来一些不太好的影响；但是如果踏踏实实做主题乐园，做购物中心，做写字楼，这些都是对整个经济范畴最实体的一个表现，需要不断的努力耕耘，才会有收获，所以开发商应该认识到，脱虚向实在什么地方？需要你真正沉下心来做一个实业经济才行。