文 | 舒克@大摩财经

近年来鲜少露面的易小迪今年不得不频频救火阳光100（2608.HK），面对现金流危机，阳光100已连续出售项目给融创、佳兆业，还有百亿项目待售。

8月4日晚间，阳光100宣布向深圳诚进转让东莞清园孵化器全部股权及贷款，总代价5.13亿。该项目对应的底层资产为百亩东莞松山湖产业园用地。出售松山湖项目，阳光100将获得现金流入4.64亿，有利于改善其经营性现金流。

松山湖项目是阳光100在2014年从广西景祺手中收购而来，转入清园孵化器。2015年，阳光100一度出售该项目但又很快回购。2018年，松山湖项目又被阳光100拿来向北京信托换取贷款1.5亿。

阳光100今年不断出售项目回血。

今年四月，阳光100将重庆阳光壹佰70%股权作价13.34亿卖给了融创，两周之后又宣布将旗下卓星集团100%股权以46.61亿出售给佳兆业。这两个公司的底层资产分别为重庆南岸区的两个物业开发项目和广东清远清城区龙塘镇项目。目前，重庆阳光壹佰已经完成工商变更，卓兴集团收购计划也已经通过股东大会批准。

七月底，阳光100的管理层又再次强调了出售计划，表示未来还是会继续出售一些住宅项目，总价值在百亿元左右。

频频出售项目背后，阳光100的流动性危机一触即发。数据显示，2018年底阳光100的有息负债297亿，其中一年内到期债务及合约保证金约192亿，而手头现金仅有25.9亿。

与此同时，阳光100还祸不单行出现“踩雷”。7月22日，阳光100宣布因对外提供财务资助担保人张伟失联，拨备损失8.52亿。张伟系深圳中科创创始人、上市公司ST中科（002290.SZ）实控人，今年四月因涉黑非法放贷被捕。

而今年一月，阳光100股价闪崩超过七成，被指可能也与中科创持有的股份质押被平仓有关。

转换赛道

阳光100去年销售额121亿，达到历史峰值，但在地产商纷纷挤入千亿俱乐部的背景下，显得已是大为落伍。阳光100今年的销售情况也不佳：全年销售目标150亿，上半年仅完成约38亿，前七个月合约销售额45亿，仅完成全年任务的三成。

不过，阳光100的发展重点早已不在住宅市场。

阳光100在2014年上市后，逐渐在街区商业项目上发力，早早退出了住宅市场的“争上游”竞争。目前，阳光100已经形成街区商业综合体、喜马拉雅、阿尔勒小镇三个产品系列。

易小迪认为，住宅市场总有一天饱和，未来的主战场在非住宅，街区式商业项目才是阳光100弯道超车的关键。此外，易小迪的计划中，住宅项目将是阿尔勒小镇的配套项目，而且不一定由自己运营。

从2015年起，阳光100还开发了共享式服务公寓喜马拉雅。喜马拉雅主要以散售为主，通过阳光100的集中管理，以租售结合的形式对高端客群提供公寓服务。

阳光100的目标是，非住宅项目销售额达到50%以上。2018年，商业及车库销售额36亿，占比不到30%；喜马拉雅销售17亿，约占14%。

但阳光100的转型首先面临资金压力。年初业绩会上，阳光100即提出将在2019年出售优质土地，来支持公司流动性缺口，且为公司未来2-3年的业务转型作资金补充。

值得一提的是，同样出身万通的潘石屹似乎选择了和易小迪异曲同工的道路。潘的SOHO中国，从2012年开始转型非住宅业务，除投资商业地产外，近两年还大力发展共享办公品牌SOHO 3Q，后者一度传出准备拆分上市的消息。

 

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