文|天府楼市

编辑|欣夏

近300家房企申请破产、房地产融资环境步步收紧、首套房利率上浮20%……部分业内人士认为，在房企洗牌周期中，部分资金压力过大的房企，可能会降价回笼资金。

中小房企艰难求生

人民法院公告网显示，截至2019年8月13日，今年全国宣告破产清算的房企已达296家。从长达20页的破产名单可以看到，除了少数如银亿集团、新光集团、五洲国际等知名房企外，大量为不知名的中小房企。

据不完全统计，2019年四川省内申请破产清算的房地产企业有2家，分别为绵阳宏建房地产开发有限公司和眉山华星房地产开发有限公司。

“公司破产主要是因为资金方面出了问题，融资成本越来越高，结果资不抵债。”某房企负责人表示。

大型房企多因无序扩张或盲目多元化导致资金链断裂从而遭遇淘汰。以银亿集团为例，专业人士分析认为，银亿集团是典型的借道并购向多元化转型，最终失败导致企业走向破产重组的房地产企业。

2016年后，银亿集团明确“房地产+高端制造”双主业战略，并大手笔并购国外三甲行业领先地位的国外汽车零部件制造商，花费超过120亿元。汽车业务一度超过地产业务营业额，但是到2018年，受整体汽车行业不景气的影响，汽车业务未实现业绩承诺，这被认为是银亿股份遭遇流动性危机的源头。

中小房企破产则基本是由于资金实力较弱，市场调整、决策失误、经营不善都容易导致其资金链断裂。

从眉山华星房地产开发有限公司来看，据8月7日召开的破产重整案第一次债权人会议披露，该公司债券金额达7.8亿元。另据企查查显示，该公司在申请破产前，已一度陷入房屋买卖合同、商品房销售等诸多法律纠纷当中。

当下，中小房企不断面临行业变化带来的各种挑战，一些不能适应发展环境，满足不了市场需求的企业逐渐被市场淘汰，房地产行业进入到“优胜劣汰”的洗牌期。根据亚太城市房地产协会会长谢逸枫的预测，2019年下半年至少还有200-500家中小房企破产。

融资难倒逼降价销售

数据显示，2019年一季度房企融资回暖，融资规模达到近三年来的最高峰。但从4月份开始，随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出，以及部分城市土地市场高溢价地块的多次出现，房企融资环境开始逐渐收紧。

1、5月17日，银保监会明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。

2、7月12日，发改委发文再添海外融资限制，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。

3、7月29日，央行会议提出，要加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

4、8月2日，人民银行召开2019年下半年工作电视会议，其中要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

融资管控逐渐收紧，对于房企来说倍感压力。“金融对开发企业收紧，从开发商的角度确实感到了一丝的寒意”，首创置业助理总裁、财务管理中心总经理、首金资本总经理廖洋在2019博鳌房地产论坛上表示，在开发业务为主的房地产企业里，有一些利用高杠杆、图规模的企业，现在形成了有息负债规模比较大、融资比较困难的局面。预计接下来兼并收购会大量出现，已经有开发商开始处理一些项目和资产包，这也是在向同行融资。短期内不排除有一些企业迫于资金压力，会进行一些结构性的促销的安排，以求快速回笼资金。

据同策研究院的统计数据，2019年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，环比下跌52.07%。融资监管收紧，房企境内外融资难度进一步增加。

房企回笼资金的诉求不只因为融资难，2019年也是房企偿债的高峰期。据克尔瑞的数据显示，下半年95家重点房企的到期债券为1706亿元，是2018年全年到期债券的75%。长期来看，2020年房企债券到期规模将进一步突破5000亿元，2021年突破6000亿元，未来偿债压力将进一步上升。

在融资环境趋紧的情况下，抓现金回款更是重中之重，典型的如泰禾，在开年之后就发起了“1号抢收计划”，促进企业现金回流。在目前的融资形势下，下半年企业将更加注重销售回款。而要尽快回笼资金，最好的办法就是降价销售。

成都房价会降吗？

数据显示，2019年上半年大成都和中心城区的销供比分别为0.98和1.00，这意味着成都商品住宅供销基本平衡，以“一个城市商品房的供销比1.3:1最为适宜”的观点来看，大成都的供应仍存在缺口。

虽然根据成都房协公示的选房数据来看，上半年只有20个楼盘在公证摇号选房阶段实现了售罄，95%的楼盘都进入了顺销期。但基本平衡的供销比，以及成都房价略有上涨的行情，都意味着成都楼市处于稳定向好发展的阶段，房子不愁卖，房企就没什么必要降价销售。

从房企融资困难增大来看，对中小房企的冲击尤为明显，但对规模房企来说影响并不大。而对于现金流出现问题的房企来说，降价销售也不是唯一回笼资金的途径，它们还可以选择主动转让项目实现资金周转的目的。

此外，降价销售也会让企业面临其他难题。最直接的就是面临准业主们的维权，要求开发商弥补他们的损失或者给予退房。降价销售也可能让房企竞争演变成价格战，到最后造成两败俱伤的结局。

不过进入下半年，不少房企为冲刺销售目标，以及部分房企为回笼资金，也可能会选择降价销售。

另一方面，近一两个月，多地收紧了房贷政策，苏州、南京、郑州等二级城市已经集中在8月初上调房贷利率，其中苏州部分银行在7月的首套房贷利率就从20%上浮至22%，8月初，又上浮至25%。南京的新房、二手房均是基准利率上浮20%。成都各大银行虽还未有执行的消息释放，但业内有声音表示，这或许只是时间问题。

以贷款100万，期限30年来计算，按照等额本息法，如果利率上浮15%，首套房的月供为5766.04元；如果上浮20%，首套房的月供则为5918.57元。即每月月供需增加约152元。虽然在月供的上浮情况表现不是特别明显，但利息的上涨对购房者来说也是一笔不小的费用。

对此，有网友表示：“上浮20%，我肯定不会在现在买房了。”房贷利率上浮会抑制部分购房者的购房需求，购房者人数减少，也可能刺激部分项目降价。

房贷利率阶段性调整，主要与稳固楼市平稳发展有关。利率上浮，主要原因在于首套房的主力军仍是以刚需自住为主的群体，购买力比较有限，上调的利率不仅提高了买房人的买房门槛，也会让投资客炒房的心理预期降低，对于住房投机、炒房等行为也会有所抑制。

据相关数据显示，今年4月，有大概138家银行下调了房贷利率，比3月份高3倍多，但到5月，多地银行利率开始上浮。这意味着上半年房贷额度需求可能过多，所以下半年部分城市就开始收紧房贷额度。

7月30日召开的中共中央政治局会议再提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并且明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。多位专家表示，中国高层此番重申对炒房的遏制态度，而且明确指出不会因经济下行压力加大而盲目松绑楼市，这给当下不甚明朗的市场预期一颗“定心丸”，房地产市场的平稳态势有望继续保持。

对于成都楼市来说，稳定显然是长期的趋势，但基于部分房企当下面对着相对严峻的挑战，所以仍可能存在捡笋的机会。某业内人士认为，除个别城市外，大多数城市在四季度以价换量是大概率事件。想要购房的朋友，可在四季度持续关注楼盘动态。