图文 | 界面陕西 刘军伟

“乐伽公寓”宣布破产的消息，让长租公寓再次站上风口浪尖。

有报告预测，未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达3万亿元，在国家支持租赁市场发展的大调控下，各地结合实际纷纷出台相应政策，这在一定程度上吸引了企业和资本进入。在这种背景下，“乐伽公寓”暴雷和其快速扩张不无关系。

但另一方面，这些迹象也是优胜劣汰市场规律的结果，这些因素也在促使行业从无序状态向注重品牌和产品规模化转变。

2017年以来，陕西出台加快培育和发展住房租赁市场的实施意见后，让西安长租公寓市场迎来发展元年，据不完全统计，西安长租公寓品牌已达60余家。

西安长租公寓市场火爆，一房难求成常态

陕西自2017年开始，出台一系列措施，鼓励房地产、中介机构、其他企业和个人进军住房租赁市场。两年后， 西安出台《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务。

政策支持和城市人口急剧增长情况下，龙湖冠寓、万科泊寓、E客公寓等众多长租公寓品牌先后进入西安，这其中也包括乐伽长租公寓。

据贝壳研究院2018年租房报告显示，西安在人口政策吸引下，2018年城市新增人口近百万，租房量较2017年翻了11倍。这其中，长租公寓在租赁市场中的占比提高了很多。

界面陕西走访了上述几个长租公寓发现，西安长租公寓运营模式有集中式也有分散式。

以龙湖冠寓西安科技路店来说，位于一临街办公楼内，由龙湖集中租赁两栋独立楼运营。房间数量为1000多套，以30m²为主，统一装修标准，租金在1800元/月浮动，可短租也可长租，且有公共健身房、影音吧等娱乐设施，俨然一个管理有序的小社区。

工作人员介绍，房间的出租率很高，上个月仅空出来2间。而且8月份是开店一周年，房价进行了调整，涨幅在200元/月，目前也仅剩2、3间房，未来还将继续扩大规模。

而位于高新区锦业路锦居公寓则是业主将自有房屋委托租赁的方式，房屋集中在一个小区内，可以月付，也可季付，30m²的房屋租金在1700元/月。工作人员介绍，他们这房源有1000多套，上个月是满租，这个月仅空出一间，过来租房的人很多，有空房就赶紧租。

而分散式多以日常的房屋租赁中介为主，房屋分散在多个小区，且租金上多要求年付，但这种模式下，混租、管理混乱等问题频发，虽然如此，房源仍处于供不应求阶段，特别是小户型。

缺乏头部企业，长租公寓市场尚处起步阶段

 相对于全国长租公寓发展情况，西安的长租公寓发展尚处于起步阶段。

今年初，陕西省统计局发布的《陕西住房租赁市场发展现状研究》报告显示，西安市住房租赁行业正由以中介及个人为主的无序状态，向注重品牌和产品的规模化租赁方式转变。

对此，西安核桃公寓创始人郑占录认为，西安处在内陆城市，产业水平相对不发达，导致长租公寓行业的整体发展水平相对落后，长租公寓缺乏头部企业的引领，而且在品牌打造、社会化营销、IP打造、管理水平等方面还是很差，需要很长一段路走。

界面陕西梳理目前进入西安的长租公寓品牌发现，大的公寓企业自如、蛋壳、魔方等并未进入西安市场，而全国分散式、比较大规模的企业也没有进入。

活跃在西安长租公寓市场上，且已形成一定规模的大多数是房企的公寓品牌，如万科的泊寓、龙湖的冠寓等集中型公寓。

西安房地产资深分析师、西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁表示，西安长租公寓市场的潜力点主要从潜在供应量去判断，人口落户政策红利为长租公寓市场带来更多需求，扩展了市场容量和增量空间的预期，拎包入住、个性化服务等更加专业化的特性，更符合产品功能设计和客群的需求，将成为市场发展的方向。

事实上，西安长租公寓在快速增长的同时，也在经历着市场淘汰，问题诸如长租公寓装修甲醛超标，公寓运营公司解散等事件也多有发生。

在关键的盈利模式上，西安公寓运营企业目前主要还是依赖租金差模式。

据克而瑞监测数据显示，目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%。

会找房创始人兼CEO李磊接受媒体采访时表示，长租公寓行业面临赚钱难的底层原因是行业没有良好的基础建设，公寓本身属于高毛利低净利的行业，公寓运营商必须要学会精细化运营，将传统长租公寓的数据从线下搬到线上，通过特定系统为行业打造底层数据管理能力，让线上签约、在线支付成为行业标配。同时也需要政府尽快建立相应的政策法规，促进市场健康发展。