文 / 界面陕西 刘军伟

8月15日，国家统计局公布了《2018年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，有60城新房价格环比上涨，其中，西安环比涨幅为1.4%，与厦门并列第三；同比上涨25.3%，位列全国第一。

自6月西安限购令出台后，西安商品房市场供应出现“急刹车”；7月，西安各大银行上调房贷利率，重重调控之下，西安楼市何以继续领跑全国？

北上广深环比上涨0.3%，二线城市涨幅回落

统计数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，其中：北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与上月相同。

同比方面，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅不同程度地回落或相同。

70城房价指数公布前一天，国家统计局公布的《2019年1—7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-7月份，全国商品住宅销售面积为7.78亿㎡，同比下降0.4%，销售额7.24万亿元，同比增长9.2%。据此测算，相当于1-7月份全国商品住宅销售均价为9315.17元/㎡。

从销售数据来看，全国房屋销售市场确有降温的势头，但部分地区房价的持续上涨，仍然导致房屋成交额本身仍处于上涨态势；从房价指数看，7月份70个城市新房价格指数环比涨0.6%，同比涨10.1%，两个指标都呈现收窄态势。

值得注意的是，70城中，西安房价同比涨幅第一，环比涨幅第三。而今年以来，西安新房房价环比涨幅持续领跑全国，最高是5月份，随后6月20日，西安限购政策升级发布，成为今年西安楼市供应量的分水岭。

据7月份克尔瑞监测数据显示，6月，西安商品商品房供应量环比上涨81.0%；7月急转直下，环比下降40.6%。在成交结构上，7月，主力成交面积段为120-130㎡占比较高，市场整体依旧是改善型居多。

限购有效遏制了投资客的投机需求，改变了楼市的供求结构和供求预期，短期内让房价涨幅“收窄”。监测数据显示，7月西安商品房成交量环比下降9.7%，房价水平稳中有增。

易居研究院智库中心总监严跃进认为，相对一些省会城市来说，西安房价的绝对水平是偏低的，所以涨幅领跑也是必然。

政策重重调控下，西安房价涨幅逐渐收窄

众所周知，影响楼市的三个点：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

从人口因素来看，今年春节假期刚一结束，西安户籍政策3.0发布，落户门槛再次降低，引进人口越来越多，随之带动对居住的需求，供需市场方面一度出现供小于求的行情。

西安市统计局最新数据显示，截至2019年4月30日，西安户籍人口共1004.9万人，流动人口317.9万人。随着西安户籍人口的持续增多，住房需求仍将保持增长趋势。

从土地供应量来看，今年上半年度，西安土地出让和成交量均出现增长。美城数据显示，上半年，西安土地供应以一、二季度为分水岭。一季度整体供应保持上半年高位，三个月分别供应49宗、76宗、70宗土地，环比、同比均大幅上涨，尤其是3月份，同比上涨252%。

克尔瑞7月西安房地产市场报告显示，7月西安土地供应小幅放量，土地供应30宗，面积94.7万平方米，环比上涨88.25%。

美城股份首席市场分析师沈玮认为，2019年，无论是城改用地，还是开发净地，供应量明显有所好转。虽然受政策影响，二季度土地供应出现了下跌，但由于前期供应量足，西安土地市场中的供应量、成交量还是较为乐观的，整体看今年供地仍好于去年同期。

从金融市场来看，7月全国首二套房贷利率平均水平均有所上涨，西安11家银行首套房贷大多在基准利率基础上浮15%，甚至更多，二套大多上浮20%。如工商银行上浮18%；二套上调至25%。

融360分析师李万赋表示，从监管层动作来看，未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源，并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向；另一方面，房地产调控短期内不会放松，资金环境较为紧张，未来必然会有更多城市继续或更加收紧房贷政策。

人口基数不断增大，土地供应增长放缓，房贷利率收紧、限购升级等多项调控的影响下，西安房价涨幅逐渐收窄。

未来情况会如何，沈玮分析，西欧政策、房企、个人房贷融资等层面都传出收紧消息，开发企业到位资金近三个月也出现增幅回落的情况，这可能对未来一段时期房地产市场走势产生影响。但从中长期来看，如果楼市供需难以得到解决，那么房价反弹压力还需要被持续关注。