文 | 想住成都

前几天，成都最贵豪宅新希望D10刚需选房结束。

市场上讨论最多的无异于，刚需购房者买走了两套最贵顶层，总价分别为1710万和2045万。

一部分购房者是纯看热闹型，对成都刚需购买力的吹捧。另一部分则是对成都未来市场的担忧，高价楼盘的热销，会推高成都房价。

图源：网络

新希望D10乃是成都截止目前，摇号购房总价段最高的楼盘。

总价553-2045万，套均800万左右。楼层越高，单价越高，总价也越高。

开盘166套，共吸引129人报名，其中刚需49人，普通80人，综合中签率约128.7%。

但从昨日刚需选房结果来看，大部分购房者都瞄准了高楼层，总价较高的房源。

效果图：新希望D10

与新希望D10同期取证的楼盘还有青羊区豪宅绿城风起朝鸣，单价30000-39999元/㎡。

共计开出170套房源，高层总价495-1200万，叠拼总价830-1467万，依然是成都总价“天花板”楼盘。

摇号报名结果显示，170套房，共计172人报名，刚需43人，普通129人，综合摇号中签率98.8%。

从两大顶级豪宅的报名人数来看，大概率会实现不错的去化结果。

动辄500万起步价格，七八百万的套均价。对于成都的普通购房者而言，很难想象为什么会有人会为此买单。

Part1、富豪人群，偏偏爱顶级豪宅

尽管D10天府与凤起朝鸣都取得了不错的摇号数据。但偏偏就在同一天，成都城西也有某豪宅宣布仅一人报名，将直接进入选房程序。同样是500万的豪宅产品，报名人数的差异令人诧异。

可以确定的现象是：当下成都富豪人群的置业兴趣，更为倾向于一步到位的顶级豪宅产品，而不是选择普通豪宅。

我认为，顶级豪宅的标准，至少要满足地段和产品的唯一性。武侯新城可以有第二个金茂府，但牛王庙要有第二个D10基本不可能，至少8.0容积率的住兼商地块在成本基本实现不了。

此前，我们有总结顶层富人购买顶级豪宅的逻辑。

1、地段是第一核心要素，产品独一无二；

2、圈层的统一，象征身份地位；

3、资产保值，贵得豪宅物业，从始至终都会很贵。

自住反而并不是豪宅买家的第一诉求。比如攀成钢第一豪宅伊泰天骄，尽管交房多年，但如今的亮灯率反而低得可怜。

但是，一套顶级豪宅的价格等同于5-10套普通住宅。对于限购城市来说，即便是一个富人家庭，也很难再同时买入2套以上的物业。所以，一套房如果能抵多套房，再好不过。

Part2、从投资的角度来看，顶级豪宅有两大弊端

1.增值空间小

其实从香港、上海、北京的顶级豪宅物业来看，投资人群不在少数。但是豪宅往往也会因为总价高，而在增值空间上很难与普通住宅保持同步。

比如上海陆家嘴的汤臣一品，现如今虽然要买到18万/㎡的起步价，最高卖到过34万元/㎡。相较于早期开盘价刚刚实现翻倍，但是，与它同期面市的住宅产品早已实现2倍的涨幅。

再拿成都伊泰天骄举例。2014年，伊泰天骄开盘价格25000元/㎡左右，但如今5年过去，伊泰天骄依然还有几套尾盘在售，价格约30000元/㎡，涨幅约在5000元/㎡。同期的普通住宅二手房价格早已经实现翻倍。

2.难变现

当下的顶级豪宅市场，普遍存在总价高，变现难得困境。毕竟，这仅仅是为少数人定制的产品。

(Ps:2017胡润财富报告显示：成都拥有1千万人民币家庭数量为16100户。)

如与D10同类豪宅金融城银泰华悦府，最低总价也是千万级。

截图：链家网

从链家网上公示，银泰华悦府目前精装住宅挂牌价格在45000元/㎡左右，相较于前期的买入价格，名义上涨幅约5000-10000元/㎡。但个别房源挂牌时间已经接近1年，带看次数还不超过10次，实际的成交量更是挂零。

伊泰天骄亦是如此。

截图：链家网

对于顶级豪宅来讲，价格往往处于城市房价天花板的水平，市场成交也没有参考维度，即便是顶级富人也不敢轻易接手。

Part3、顶级豪宅很难影响普通住宅价格

一个城市的发展过程中，为满足富人的居住需求，不断会有新顶级豪宅的入市。顶级豪宅的开发，从拿地开始，就注定了结局，你是快周转还是做作品。打造顶豪产品，往往会对应高昂的售价和较长的去化周期。

顶豪入市虽然会产生涨价的预期，但是，普通商品房价格主要还是受供需和购买力的影响。

目前，成都新房市场，改善项目还是主导，顶豪产品无论是供应量还是成交量都很低，除了在舆论上有炒作外，对整个楼市的影响微乎其微，而对于普通大众的你，它只是谈资罢了。