文 | 选址960 江珊

在中国手机市场几乎销声匿迹的LG怒刷一波存在感，通过出售其14年前修建的总部写字楼，LG有望获利60亿元，这个数字近乎投资本金的2倍。

辛辛苦苦干一年，不如清盘把房卖？不光LG，企业出售厂房、办公楼早就被玩儿得飞起！

在刚刚过去的7月份，就有数家新三板上市公司宣布出售土地、厂房、办公楼（以下简称「企业房产」，包括土地、厂房、办公楼及其附属设施等，不含住宅）。

有的企业一顿操作猛如虎，仔细一看原地杵；有企业数次调低报价，仍然没有接盘侠；但也有企业房产一转手就轻轻松松暴赚几亿。企业房产投资，怎样才能赚钱？

上市公司卖房忙

卖房换钱，多家上市公司宣布出售企业房产。

浦发银行挂牌出让28层的总部大楼，报价20.68亿元；摩登大道公告出售总部大楼，报价9.75亿元；长园集团拟出售南京办公楼和土地，预计价格6.03亿元……

根据中国经营报统计，从去年的四季度至1月份，有28家上市公司发布了出售房产、地块或处置房地产公司股权的公告，包括中迪投资、三变科技、建发股份、新华传媒、莱茵体育、银之杰、道明光学、嘉凯城、元祖股份、明泰铝业、银亿股份、中房股份、中能电气、华西证券、神火股份、杭州高新、厦门信达、云投生态、轴研科技、高伟达等等。

这些企业出售房产无外乎四大主因：增加经营资金、增靓年度业绩、变更办公地点、政府规划调整。

长园集团就表示，出售行为有利于盘活资产降低负债，缓解资金压力。大唐电信13.5亿在出售北京科研中心前，已连续两年亏损，面临退市风险。浦发银行表示正在建设新总部，旧总部因无自用需求便进行转让。志高空调所出售的地皮则正处于政府「连片改造项目」中，恰逢经营缺钱，索性把地皮换成钱。

企业下行周期，卖房卖地就是最快的「回血」高招。

狂赚和流拍齐飞

幸运的是，多数企业房产都以超出账面价值的金额卖出，更有企业获得超过180%的评估增值，甚至获得数倍于投入的高额收益。

部分上市公司房产出售情况，获益未精确计算税费

大唐电信去年出售了位于北京海淀区的「北京科研中心及其附属设施」，转让价格13.5亿元，接盘方为北京海淀国资旗下企业，大唐电信因此获得收益4.58亿元。

值得关注的是，该科研中心建筑面积6万多平米，2017年正式竣工，2018年5月取得《不动产权证书》，几乎是一座崭新的物业。出让前，该物业的账面净值4.7亿元，评估价值13.5亿元，增值率高达183%。

ST新梅出售了其持有的新梅大厦部分房产，房产评估值1.20亿元，增值7780万元、增值率180%。最终，该宗大厦为ST新梅贡献利润3500万元。

明泰铝业今年将刚刚建好的研发楼售出，转让总价款5.5亿元，增加净利润1.5亿元！

有人成功脱手，但也有人「甩楼」不顺。

8月7日，上市公司摩登大道公告出售建筑面积为7.1万平米的总部大楼，交易作价9.75亿元，增值率25%。这是总部大楼的第二次出售，但报价却较上次缩水高达5.45亿元。

四川长虹2018年终于成功卖出「上海长虹大厦」，最终交易价格锁定8120万元，扣除税费后实现收益5100万元。尽管赚钱了，但这宗房产早在两年前就准备卖出了，当时的评估价格为8539万元，预计收益5500万元。两年后才真正卖出，收益也距首次估算缩水了400万。

而有的房产根本卖不出去。

新华传媒今年2月公告，其计划出售的乐凯大厦未征集到意向受让方，进入延期挂牌阶段。跟摩登大道和四川长虹相比，新华传媒的卖楼之路更加坎坷。

新华传媒乐凯大厦于2018年就开始挂牌出售，首次报价1.87亿元，但惨遭流拍；二次报价调低1900万降到1.68亿元，仍然无人问津。

企业房产二手市场冰火两重天，关键在于是否有合适的买家。

国资平台是接盘主力

是谁买走了二手市场上的企业房产？

部分上市公司房产交易情况

选址960随机选取12宗企业房产交易，发现以下三类活跃买家：

1. 地方国资平台是主力，且单体成交金额大。上图中的大地园林、海斯比船艇、华伍股份、长园集团、大唐电信、明泰铝业的房产买家都是当地的国资平台，占比高达50%。

以长园集团为例，其以6.03亿元出售了办公楼、附属设施及土地使用权，包含178.39亩用地使用权、8.81万㎡办公楼等，实现当期净利润约1.2亿元。接盘该物业的是该南京江宁经济技术开发总公司，其实际控制人是南京江宁区政府。

接盘大唐电信用房的则是北京海国永丰科技有限责任公司，该公司系北京海淀区国资委下设企业。

重庆大地园林脱手1900平米的工业厂房，该标的账面价值956万，出售价格1683万，而买方重庆广阳岛置业的实际控制人为重庆市南岸区财政局。

地方国资平台的出手颇有雪中送炭的意味，实际上扮演了「白衣骑士」的角色。

2. 自用型企业是第二大买家，但溢价较低。上图中，爱瑞特将2.4万平厂房出让给科杰智能仓储，该房产评估价2607万，但成交价仅为2500万。胜软科技出售一栋办公楼，该办公楼账面价值1053万元，成交价1170万元，山东合能网络科技以轻微溢价接盘。

3. 地产开发商也出手，但活跃度极低。除了上述两类主力买家，开发商也在买入企业房产，但活跃度极其有限，12宗交易中，仅有1家景瑞地产参与。该物业由ST新梅出售，为新梅大厦7000多平商业地产办公楼。

不难发现，企业房产的转手具有一定流动性局限。

一方面，接盘者类型较为单一；另一方面，在纯粹的商业考量之外，政府是否有意「输血」也很关键；同时，由于企业房产易主涉及税费较高，增值收益很容易被侵蚀。

因此，企业房产具备一定的保值能力，但增值水平却大相径庭。这意味着，企业在选址之初，面对形形色色的产业园区和写字楼，必须擦亮双眼。

首先，区域发展潜力极其重要。区域发展潜力的另一面是政府决心和财力，当企业准备脱手的时候，能否有「白衣骑士」及时出手非常关键。

其次，在锁定区域之后，企业房产所处的位置、配套成熟度、开发商综合实力至关重要，好物业才有好的流动性。