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融创孙宏斌:下半年基本没有拿地指标

2019上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%。

图片来源:摄图网

8月22日上午,融创中国在香港举行2019年中期业绩发布会,主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、副总裁兼公司秘书高曦现身香港港丽酒店会议厅。冗长的中报里,能让人肾上腺素急速上升的,一定是利润数据。2019上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%。这也是融创历史上首次半年度利润超过百亿。尽管上半年负债率有所提升,但从安全度来看,短期流动性风险可控。

数据显示,融创下半年刚性到期的有息负债442亿,仅有146亿土地款需要支付。在手现金覆盖一年内到期有息负债超1.1倍,覆盖下半年到期有息负债超3.1倍。“主要现金流是运营净现金流,而不是融资。”面对融资端的全面收紧,管理层从容又谨慎。他们释放的信息是:下半年超过5700亿可售资源贡献的大量现金流以及下半年严控投资的策略都会让自己更安全。

“第五也挺好”

“第四挺好的,前面的我们追不上,后面的也追不上我们。”2018全年业绩会上,老孙说融创已经不想做第一很多年。

截至上半年,融创实现销售金额 2141.6亿元,同比增长11.8%,按照全年目标5500亿元计算,上半年目标完成度约为39%。截止目前,融创排名第五。

“第五也挺好,我们争取保持第五。”面对媒体关于销售排名的提问,孙宏斌笑笑回应。

高曦现场介绍,下半年融创推向市场的新货值超过4000亿元,总可售货值超5700亿元,且其中超过80%的可售资源位于一二线城市,按照限价卖,也会很舒服。

土地储备方面,融创上半年把握窗口期,适当补充核心城市符合投资标准的土地储备。观点地产新媒体了解到,截至目前,融创确权土地储备货值为2.82万亿元,确权土地储备面积为2.13亿平米,平均土地成本为4307元/平米,货值超过83%的土储位于一二线城市。

得益于投资节奏,2019年1-4月,融创招拍挂市场获取土地的平均溢价率仅为21%。汪孟德提及,4月底、5月初,融创已经开始严格控制投资节奏,停止参与所有公开市场的招拍挂,下半年,仍将严格控制投资节奏。

孙宏斌甚至表示,融创下半年基本没有拿地指标。

不过,经过上半年招拍挂的土储补充,融创收并购的土储占比有所下降,最新披露数字是60%。

“我们收并购的标准和拿地是一样严格的。不管是对利润率也好,对现金流也好,标准都一样。”老孙告诉我们,融创的优势是因为有很多机会,所以选择空间大一点。

“降负债信心”

无论是高曦还是汪孟德,都在业绩会上不断向市场传递信心:融创负债率下降是一个确定性事件。

“我们2015年到2017年的土储增速接近130%,这两年的增速已经下降了20%左右。”高曦称,融创已经由土储增速超过净利增速,转变为净利增速超过土储增速。

这意味着,优质土储在持续地变为金融现金流和利润。汪孟德重申了高曦的表态,并补充道,这个阶段一定会是负债率下降的过程。

“控投资、降杆杆。”汪孟德称,负债管控和杠杆下降,一直是管理层最主要的任务之一。

“主要的现金流贡献和来源是现金,不是融资。”汪孟德称,保持销售优势是最主要的安排,下半年5700亿的可售货值能够带来丰沛稳定的现金流。同时,还将保持合作的优势。

面对从“需求端”到“融资端”的调控,孙宏斌觉得信号很明确:严格控制资金流向房地产,不把房地产作为宏观经济调控的一个工具。

“下半年融资端依旧是严控的态势,甚至可能是一个常态化的过程。”

所以,下半年的商品房市场和土地市场,都存在一定压力。在他看来,一二线城市目前的亏损是不多的,三四五线受到的影响更大一些。

谈及此,他的眉色间不如以往放松。

“看长的事情”

日子肯定不如以往好过了,这也是为什么,房企都忙着寻找增长的第二曲线。

具体到融创,大家已经习惯将目光放置在它的文旅板块。

“今年对于文旅板块是一个比较好的开端。”2019年之所以特别,是因为收购万达资产包后,迎来了广州文旅城和无锡文旅城集中开业。

高曦在最初的业绩介绍环节,就展示了一组亮眼的数据:广州文旅城首日客流量达到30万人次,7周收入超4900万,经营利润保守估计3000万,每月经营利润超2000万。无锡文旅城,首日客流量25万,开业5周累计客流量超过200万。

不过,这依旧是一个“看长”的业务。2019年上半年,融创大多数收入依旧来自物业销售收入,文旅城建设及运营收入为10.8亿元,对收入贡献度为1.4%。

“文旅项目刚起步,需要一个过程。我们还是坚持以地产开发业务为核心主业,文旅还是看长的一个业务。”汪孟德对在场媒体表示,未来三年,文旅在对收入的占比依旧会比较低。但未来三五年以后,业绩会慢慢地释放。

他回应,2019年末昆明文旅城开业后,已开业的文旅城数量将升至8个。2020年,也将有3座文旅城陆续开业,分别是重庆成都和桂林,2021年则是济南文旅城开业。

汪孟德此前亦在股东会中亦曾提及,公司对于文旅资产的持有量有明确要求,将严格控制在15%以下。

值得一提的是,近期,融创文化集团正式落地对国内知名动漫IP孵化及商业化运营公司——梦之城文化的独家投资,实现对梦之城文化的战略控股。

观点地产新媒体了解到,梦之城及其下属控股公司至今已推出阿狸、小鹿杏仁儿、罗小黑、皮揣子等多个知名动漫形象。

“希望文化集团和文旅有比较好的结合,包括内容、平台、IP、实景等。我们今年推出了第一个融创的IP“阿狸”,接下来会慢慢地丰富,和文旅进行很好的联动,我想这也是别人没有的一个优势。”

以下为融创中国控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:今年上半年公司拿地应该是非常多的,这样的高增速会在下半年保持吗?上半年的业绩增长很快,会帮助今年的销售目标达成或者是超预期完成吗?从中报中可以看到,上半年绝大多数的收入还是来自于物业方面,在文旅方面将来也会调整吗?在行业降杠杆的大背景下,公司有没有下调负债率的计划?

汪孟德:刚才报告里也非常明确地提到关于拿地这块,公司从2017年、2018年在整个行业里拿地量是最少的,今年上半年把握了一些比较好的土地的机会。

自4月底、5月初,公司严格控制投资节奏,停止了公开市场的招拍挂的所有的参与。在下半年,一定会严格地控制整个投资的节奏。

关于业绩,这几年整体的业绩都在保持比较好的增长,从2017年提出要发挥我们的优势,把我们的战略优势释放为财务业绩,整个财务业绩表现还是非常好的。相信今年到明年,整个销售和财务业绩仍然会处在一个比较好的稳定增长的状态。

而文旅业务才刚刚开始,文旅的管理是在去年下半年第四季度开始的,通过这半年的时间,我们成功地让广州和无锡这两个旗舰文旅城超预期开业。

同时,经营和服务都在持续地作了比较大的提升和改变,今年对于文旅板块是一个比较好的开端。但是文旅也是我们未来几年要持续提升、努力的一个过程,在这两年的整个业绩贡献里占的比例还是比较小的,相信在未来三五年,业绩会慢慢地释放出来。文旅板块我们还是看得比较长的,看到了三年五年甚至未来十年,相信未来长期的表现一定还会是非常好的。

关于负债率管控,我们的报告里也非常明确,在这个阶段长期的负债率下降是一个确定性的事情。

公司到了两个阶段:一、自2017年开始,我们的业绩、利润、收入都在快速地释放,新项目投资的速度在下降,这个阶段一定是负债率下降的过程。

二、今年、明年到未来,整个负债管控和杠杆下降,也是管理层最主要的任务之一。所以,杠杆率的下降是一个非常确定性的事。

现场提问:文旅城未来会加大业绩的占比,可否透露一下每年大概会有几个新的项目会进入市场?未来的销售收入占比大概会提升到什么水平?上半年的利息资本化较去年同期增长了60亿,原因是什么?是否属于合理的范畴?央行、银保监都收紧了对融资的政策,公司对未来的预判是什么样的?有没有接下来的融资安排?

汪孟德:关于文旅城,今年6月份无锡和广州都非常好地开业了,下半年第四季度还有昆明文旅城要开业,明年还有3个,后年1个,也就是说总共12个文旅城,到后年是最后一个。

在收入和占比这块,我相信未来三年依然占比非常低,这主要是因为两个原因:文旅项目确实是刚起步,需要一个过程;未来我们一定还要坚持以地产开发业务为核心主业,文旅还是看长期、看长远的一个业务。

今年中央对于房地产行业的融资政策的调整,这个调整是持续的和长期的,相信对于房地产行业也是一个好事。我们还是有比较强的优势,现在的账面现金包括下半年到明年还会有大量的现金流的贡献,再加上我们的布局在一二线城市,土地储备还是非常好的。

对于公司来说:一、要持续地把我们的产品和服务做好,保持我们的销售运营优势。主要的现金流贡献和来源是现金,不是融资,这是最主要的安排。

二、我们也会在权益类的投资上保持优势。合作是我们的一个非常强的优势,目前我们在项目各方面关于合作伙伴股权合作和投资方面的优势已经非常强,明年这块优势也将持续地发挥。

现场提问:关于开放式乐园盈利模式的探索,未来开业的12个文旅城都会采取这样的模式吗?为什么公司要采取这种策略?在不收门票的情况下,怎么保持盈利?接手了东方影都的项目,和好莱坞有很多合作,目前的进展怎么样了?有没有哪些新的电影会在那里拍?

汪孟德:开放式乐园的开放式的经营方式也是我们在尝试的。4月份,我们在南昌首次进行了开放式的试点,现在看一个季度的经营情况,不管是从人流量、收入还是客单价上,都有了非常大幅的提升。

8月份,我们刚刚在合肥和哈尔滨也进行了开放式。未来随着我们积累的经验数据和结果,其它的也会考虑作尝试。相信这种大型的乐园,是目前的文旅城是比较适合的方式。

当然,也会根据游客的喜好程度不断地调整、优化其中的业态。另外,也会进一步地把服务和游客满意度进行提升。这是文旅城的情况。

关于东方影都,其实我们只是把电影的产业园区放在文化产业集团,影视城的经营目前都特别好。但是我想更重要的是影都这块能够发挥文化集团整体的优势,原来想的还是要把文化集团的产业方向往前推进,打造一个长期持续的方向。

另外也是希望文化集团和文旅有比较好的结合,包括内容、平台、IP、实景等等。我们今年推出了第一个融创的IP,阿狸是第一个试点,接下来我们也会慢慢地丰富,和文旅进行很好的联动,这也是别人没有的一个优势。

现场提问:刚才说到下半年在拿地节奏上会严格控制,想问问是怎么个控制法?在具体数字上有没有规划?融创的收并购逻辑和考核标准是什么?上半年过去了,我们看到了保利以微弱的优势排在第四,想问问融创下半年的突破节奏,年底有没有希望冲回第四的位置?

孙宏斌:第五位挺好的,我们上半年拿地其实是不太多的,因为去年没怎么拿地,2019年上半年拿得稍微多一点,但是按照我们的地位,在行业里也不算多。因为上半年有机会,下半年到4月底的时候基本上就停止了。

我们开会的时候已经3月底了,4月初还拿了地那是原来早就沟通好的。所以下半年我们基本上没有指标,除非特别好的机会会有一点点,但基本上在拿地这块目前是停止的。

关于收并购,我们收并购的标准和我们拿地的标准是一样的,要求还是比较严格的。我们的优势是因为有很多机会,有很多人找到我们,所以也会选择一些符合我们战略和标准的项目。

如果这些机会我们没用,肯定是因为不符合我们的标准。就收并购来说,其实和拿地的标准是一样的,不管是对利润率也好,对现金流也好,标准都是一样的。

现场提问:怎么评价当下国内复杂的对于房地产的宏观调控的政策?能否对市场的走势作一个预判?

孙宏斌:其实也不复杂,过去的宏观调控都还是从需求端的多一点,比如说限购、限价等。但这次主要是从融资端发力,这肯定是对的。

因为房地产肯定跟货币政策关系特别大,这次的政策也没有复杂,主要还是要严格地控制资金往房地产流动,这是非常明确的。

同时不把房地产作为宏观经济调控的一个工具,过去经济好就压一下,经济不好的时候就用它来拉动一下经济,而这次的调控最主要的就是说要严控资金往房地产这边流。一系列的动作不管是对发债、信托、按揭等等,控制都是在这个逻辑下的。

在这个逻辑之下,下半年对整个市场的影响还是特别大的,土地市场也会在下行的方向,商品房销售也会受到很大的影响。

一是老百姓的预期会比较平稳,买房也不那么急了。因为这次中央的态度很坚决,房价坚决不能涨。二是按揭控制了以后,对市场的影响还是挺大的。其实一二线城市目前的亏损是不多的,基本上现在给二手房的价格很多是倒挂的,对市场的影响没那么大。

但对三四线、四五线城市的影响还是会比较大。因为这两年的三四线城市、四五线城市的价格涨得非常多,供应量也相对大一些,需求也不像一二线城市那么强劲,所以对于三四线、四五线城市的市场影响更大一些。

按照现在的政策,下半年融资端肯定是一个严控的态势,融资端的严格控制可能是一个常态化的过程,销售端也会有很大的影响。所以下半年不管是商品房市场还是土地市场,压力还是比较大的。

来源:观点地产网

原标题:融创孙宏斌:下半年基本没有拿地指标(实录)

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