文｜谢斯临

左数第三名为绿景中国行政总裁唐寿春

2019年上半年，绿景中国（00095.HK）合同销售金额约40.78亿元，同比增长310.3%。根据今年年初定下的销售计划50亿元，已完成目标的80%。

公开资料显示，绿景在2017年、2018年合同销售金额分别为36.2亿元、45.2亿元，而全年业绩目标则分别为45亿元、100亿元。在此情况下，绿景重申“只要利润，不要规模”的策略。

绿景中国行政总裁兼执行董事唐寿春表示，现在持有的项目可以让公司维持稳定增长态势，但今年上半年较去年同期相比，增幅确实比较大。最核心的两点，一是几个高质量楼盘的推出为业绩构成极大支撑；二是从增长比例上看，去年同期基数较低。“从全年来看，我们还是希望在保持年初确定的目标下稳定增长。”

位于深圳福田的绿景红树湾壹号为绿景中国近年来最具代表性的项目，也是今年上半年业绩的主要支撑。

项目包括3座高层住宅及一栋甲级写字楼、酒店和公寓的优质综合体，可售货值约100亿元。今年4月13日，推售B座172-240平方米现楼住宅，首日去化率约为70%。上半年项目合同销售金额约为33.7亿元，确认销售收入为27.5亿元，目前项目还剩42.8亿元的货值，可为接下来的业绩提供支撑。值得注意的是，绿景红树湾壹号毛利率高达73%以上。

中期报告显示，2019年上半年，绿景实现总收入34.22亿元，同比上升约356%，毛利为24.08亿元，同比上升446.5%，毛利率约70%。绿景中国投资者关系总监陈健民表示，“一般同行业毛利率水平在20%左右，而我们过往几年基本上在50%以上。”

绿景能够维持明显高于行业内平均水平的毛利率，与其在城市更新领域深耕多年的经验不无关系，但也反映出公司在规模扩张上的谨慎。回首绿景2017年业绩发布会，公司执行董事叶兴安曾表示，受限价政策的影响，绿景并不想降价销售优质项目，“红树湾壹号这种优质物业留待合适时候入市。虽然收入下降了，但是毛利率很漂亮，体现了公司的策略——追求利润最大化不是规模最大化。”

到了2018年，绿景红树湾壹号才以现楼销售的方式进入市场。“只要利润，不要规模”的公司策略，确实影响了绿景在规模上的扩张。成立于1984年的绿景，历经20多年的发展，其排名仍在房企100名开外。而成立于1988年的星河集团，2018年以218.5亿元的销售成绩跻身销售前100的行列。

8月5日，绿景中国地产发布公告，26亿元公司债券16绿景01(112435.SZ)的票面利率由6.5%上调为8%。这一行为遭到投资者怀疑，不加入规模追逐战的绿景，是否会由于融资渠道缩紧的关系遭遇流动性危机。

对此，绿景中国行政总裁兼执行董事唐寿春回应，截至报告期末，绿景拥有流动资产211亿元，流动负债146.5亿元，并不存在流动性危机。之所以上调利率是由于现在融资渠道普遍缩紧，绿景希望能继续保留此条通道，与投资者保留一个良好的沟通。

同时，绿景旗下拥有61.3万平方米自持商业资产可用于抵押贷款，以银行专项贷款为主的融资模式，减少了外部环境的影响。2019年上半年绿景平均融资成本约为6.2%，维持在一个较低水平。

另一方面，绿景中国将与控股股东深度联动，前期由控股股东负责项目孵化及一级开发，如与村民的洽谈，相关资源的整合，等到项目比较成熟、不确定性消除之后，才注入上市公司，规避旧改项目前期不确定性，缓解上市公司资金压力。

目前绿景中国拥有土地储备约440万平方米，大部分位于粤港澳大湾区内，重点布局深圳、香港、珠海等地；拥有可售项目面积约125万平方米，按照当前市场行情，近两年可售金额超150亿元。此外，控股股东土储规模高达1210万平方米，位于粤港澳大湾区核心位置，将分批注入上市公司内部。

2018年12月28日，首个注资项目落地。当日绿景与控股股东签订认购协议，以对价2000万元增持珠海东桥城中村城市更新项目公司权益，取得绿景东桥项目。2019年7月12日，项目公司已得到珠海市香洲区城市更新局确认，具备实施主体资格，并已取得所有必要的行政批复，项目将于2021年入市，预期货值约180亿元。

2019年5月21日，绿景中国发布公告宣布以对价800万元收购控股股东持有的东莞绿晟实业，以获得位于东莞市樟木头镇建面约6万平方米的商业发展项目，将成为绿景中国旗下第8家“佐阾”购物中心，为公司带来稳定的租金收入及现金流量。目前绿景中国旗下共有“NEO”写字楼及“佐呤”购物中心两大商业品牌，合计建筑面积约61.3万平方米，带来租金收入约3.02亿元，出租率高达94%。

关于深圳白石洲旧改项目的注入情况，唐寿春表示，将按照年初承诺的注入节奏分步进行，将于2019年年内确定整体注资方案。

“只要利润，不要规模”，绿景以2019年上半年的稳定增长，回应了目前不断白热化的规模军备竞赛，较低的融资成本及20多年专注旧改的实操经验，或是一条小而美房企的突围之路。

除绿景红树湾壹号外，绿景其余主要项目有绿景国际花城、绿景美景广场、绿景黎光项目、绿景香港流浮山项目、绿景东桥项目及绿景凯威项目。其中化州绿景国际花城上半年合同销售金额约为6.2亿元，剩余可售面积超过100万平方米，预计未来每年可推出10-15亿元的货值。

位于深圳南山区侨香路的绿景美景广场是以产业研发用房为主、兼有宿舍及商业配套的城市综合体，项占地面积1.08万平方米平方米，规划建筑面积为9.72万平方米，具有优越的地理位置及丰富的景观资源。

8月17日开放展示中心，目前正在推售48-95平方米产业研发用房，须以公司名义进行购买，均价为7.6万元/平方米。