文｜胡言

“房地产进入到一个风险投资时代。”

8月21日晚间，绿地香港发布2019年上半年公司业绩。公告显示，2019年上半年绿地香港合约销售金额约256.05亿元，与去年同期相比增幅约67%。据了解，2019年绿地香港的销售目标是500亿元，完成目标的51.2%。

不过，绿地香港并没有将500亿元的目标当作是必要任务，陈军也表示不会追求盲目的增长。

期內，公司拥有人应占溢利约为7.06亿元，按年增加约113%；合计净利润达8.8亿人民币，同比增长90%；核心净溢利约达5.22亿元，按年增加约145%；毛利率由2018年同期的的24%上升为36%；每股收益0.25元人民币。

可以说，绿地香港持续进化，终于迎来了自己的高光时刻。

不仅如此，大家一直关注的负债率也有了明显的改善。期内，负债比率净额为50%，较去年末下降38个百分点。

陈军表示，“绿地一直在努力，刚成立时，我们的美元债就20亿，而负债从上市初的170%多降到了如今的50%。过去美元债从70%压缩到40%以内。”资料显示，2015年-2018年，绿地香港的境外有息负债占总的有息负债比例分别为79%、67%、52%、44%。

媒体报道，由于总体债务优化，2019年上半年绿地香港的融资成本从2018年5.21%降低

至5.17%，在融资收紧，融资成本增加之际，绿地香港融资成本不增反减，仅5.17%的融资成本低于行业平均水平。

“6月30日，绿地香港的境外借款占比已经降低至38%。”陈军特别提到，为了保证现金流安全，特别是6月和7月份，公司主动偿还了3.5亿美元债。

至于特别提及到6月和7月，是因为绿地香港在6月和7月分别有一笔美元债到期。6月27日，绿地香港有一笔总面值2亿美元的7.875厘债券（「乙债券」）到期；7月28日，一笔总面值4.5亿美元的3.875厘债券（「甲债券」）到期；到期债券总面值共计6.5亿美元。

这两笔美元债一直是绿地香港的心头病。

早在2018年的年报业绩会上，陈军就谈及，“公司有两笔美元债将在2019年6月、7月到期，对于我们的债务结构，我们有意识再做一些调整，因为我们也感受到了美元和人民币之间的博弈，也给我们做对冲、做汇率以及做成本的过程中有很大的影响。”

事实也是如此。近期，由于人民币汇率的变动，确实对美元债的发行造成了不小的影响。

值得注意的是，绿地香港虽然深知需要调整美元债来避免风险，但在7月11日早间，绿地香港发布公告称，公司将于2019年7月17日发行3亿美元于2021年到期的6.0厘债券。据了解，绿地香港将债券发行的所得款项净额主要用作其境外债务进行再融资。

换句话说，这会让已经在6月30日降低至38%的境外借款占比再度升高。据观点地产网报道，陈军在业绩会上表示，如果市场价格可以，绿地香港在下半年甚至要增加一部分融资。绿地香港可以适当提高一些负债比率，这样换取的未来发展机会是比较恰当的。