上千栋别墅俯视着平静的巽寮湾海面，一座寂静的城邦正在蜿蜒的海岸线上徐徐展开。

距离深圳120公里的惠州惠东县被称为深圳的“后花园”，这里有着广东省最美的海岸线，7月的每个周末，惠深沿海高速上都会塞满去度假的深圳汽车。带着家人去巽寮湾过一个山海环绕、宁静安详的周末，是深圳人夏日避暑的标准选择。

优质的滨海资源，也让巽寮湾的海岸线成为地产商们追逐的猎物。但在这片火热了十多年的投资热土，天量的土地供应正催生出残忍的价格战。

几度沉浮的投资热土

在惠州东南沿海170公里延绵的岸线上，目前已集聚了碧桂园、华润置地、富力地产、世茂地产、万科、金融街、莱蒙国际等一大批巨头。打着各种旅游地产的旗帜，他们在这片海岸线上种出了密密麻麻的房子。

随着2014年楼市调控政策的新一轮加剧，惠州楼市步入又一个低谷，全市商品房销售面积同比下降19.58%，库存高达可怕的13.08万套。库存严重、去化缓慢，这里再度成为房企慎入的市场。

“流水的游客，铁打的惠东”，往年的五一都是惠东滨海大盘抢客的黄金窗口期，但2014年这个片区的几大楼盘却无一开盘，全国房地产市场的萎缩成为主要原因之一，但深圳客的减少是直接原因。

最终能够拯救惠州楼市的可能还是深圳人。随着深圳近年来新增供应大幅减少，加上被限购，深圳的投资性需求大量向惠州输出，特别是在今年深圳楼市暴涨带动下，惠州楼市呈现出复苏态势。

巽寮湾一位开发商人士告诉界面新闻记者，惠东县作为惠州市一个经济欠发达地区，本土购买力有限，因此这里的目标客户主要来自珠三角地区，其中深圳客户几乎达到80%，这些客户几乎包括被深圳“限购”、“限外”驱赶的投资客，也包含将拥有一套惠东海景房视为生活方式和家庭资产“标配”的深圳人，今年的情形是过去几年内最好的。

惠州市官方发布的统计显示，今年上半年惠州市成交房源48193套，成交面积489.61万平方米，同比2014年上半年上涨6.54%，成交均价6096元每平方米，同比上涨2.72%，整体库存去化周期也从去年最高点的28个月下降至约16.1个月。

其中巽寮湾所在的惠东县上半年以6998元每平方米的均价位居惠州全市首位。6月份的成交均价更是达到历史新高的7653元每平方米，环比上升3.65%，同比也上升9.89%。

一位在深圳从事金融服务行业的购房者告诉界面新闻记者，他看中了惠东一个项目的酒店式管理公寓。开发商承诺山景公寓每年租金回报在3.9%左右，再加上分时度假额度，回报总额在7.2%，即便将分时度假权以当前市场价折后售出，回报率也在4.5%-5%之间。他认为在目前经济大环境并不乐观、且股市动荡的背景下，在惠州投资房产的回报还能接受。

正是看中大部分深圳投客这一追求稳定回报的心理，惠东几乎所有的旅游度假项目都将深圳客作为拓展的主要目标。在深圳展销时，这些楼盘往往会称自己的项目位于“深圳东”，这给人一种错觉，似乎惠东仅是深圳的一个区。

然而，这股复苏势头能否持续，是个问号。此前，这片海湾曾经遭遇过几度沉浮，1992年，随着南海石化、熊猫汽车城将落户惠州大亚湾的消息传开，整个惠州都成为全国房地产淘金客的热土。一场不逊于海口的轰轰烈烈“圈地运动”在此展开。

据保守估算，当时全国各地有超过260亿的热钱涌入惠州。最高峰时，在大亚湾注册的房地产开发公司超过120家。1992年房地产开工面积近50万平方米，这在当时绝对是超大规模。

但1993年下半年，不期而至的国家宏观调控让惠州陷入了瘫痪。像海口和北海一样，绝大部分房地产公司纷纷关门，烂尾楼遍布惠城区、惠阳、大亚湾等地。

惠州自此与海口、北海齐名，是中国房地产泡沫三大“重灾区”之一。据1999年惠阳区建设局调查统计，惠阳和大亚湾是惠州烂尾楼最为集中的地方，遗留了55万平方米的烂尾楼，52万平方米空置商品房，这对当时总人口不到400万的惠州市而言绝对是天量。

经历严重泡沫后的惠州经历了漫长的等待。与海口一样，它幸运地等来了中国房地产史上又一轮投资热潮。一大波打着旅游地产旗号的开发商卷土重来，他们选择了在惠州东南沿海170公里的岸线上跑马圈地，随着中国楼市在2008年“4万亿政策”刺激下重获生机，惠州楼市从2009年开始迎来高点。

至2011年末，惠州市新开工面积达到1342.57万平方米，创下近5年新高。进入2012年，惠东旅游地产项目新增供应迎来爆发式增长。全区域共计有2.2万套货量推出，其中别墅增当年新推约5000套，全年销售价值超过120亿左右。

战斗不会停

“圈地种房子”曾是外界调侃开发商在惠东跑马圈地的一句话。这里的项目，最小的1000多亩，绝大多数介乎2000-5000亩，最大的金融街巽寮湾项目占地高达29平方公里——这与上海自贸区的面积相当。

目力所及全是大盘，价格战一触即发。

今年上半年惠东片区卖得最好的项目是碧桂园十里银滩。这个占地超过2000亩、总建筑面积接近160万平方米的项目是碧桂园首个滨海度假项目，上半年共卖了2098套房子，销售面积17.29万平方米，实现销售金额11.88亿元。

自2011年首次发售以来，十里银滩一直占据着惠东片区销售第一的位置。即便行业大势再不济，十里银滩的单盘销售也一直占据惠东市场总量的四成以上。但十里银滩割韭菜般在深圳大规模拓客，也透支了惠东度假地区多年的客户。虽然今年上半年其销售依然保持强势，但与去年同期相比下降一半有余。就在2014年上半年，这个项目还卖了4900套房子，实现24.79亿元的销售额。

不过十里银滩项目一位负责人向界面新闻记者解释，由于项目在过去几年都实现了不俗的业绩，从今年开始项目更注重配套设施的完善，在推货量和产品类型方面有所放缓和调整。

相比碧桂园十里银滩上半年销售额的腰斩，万科双月湾却实现了翻倍增长。作为惠东片区体量较小的项目，占地1000多亩的万科双月湾上半年实现销售额5.75亿，去年同期的数据只有2.37亿，791套的销售套数也比去年同期257套多了3倍有余。

7月24日当天，万科双月湾新推出的120套78平方米两房单位，当天成交109套，成交均价约9073元每平方米，其中一线海景房均价约13153元每平方米，良好的去化似乎再次证明深圳客对滨海区域巨大的投资热情。

与万科双月湾同样在今年上半年实现销售额大幅增长的还有莱蒙水榭湾。去年同期，这个项目仅仅交出了6900万元的成绩单，但今年上半年却实现销售额3.05亿元，甚至超过2013年全年大幅降价促销所取得的2.5亿元销售额。

2013年8月，水榭湾曾主动降价3000元每平方米以上，降幅近25%，降价后7800-8800元每平方米的价格甚至低于两年前同等地段类似产品的成交价格。

莱蒙国际一位内部人士告诉界面新闻记者，水榭湾的销售相比前两年确实有大幅好转，由于惠东片区项目太多竞争激烈，且水榭湾又是在内湾，相比其他项目沙滩质量不高，所以自2013年开盘以后不仅价格吃亏，销量也有限。

呈现复苏现象的惠东楼市让前两年处于苦苦挣扎中的开发商们似乎看到了希望。但除了莱蒙水榭湾和万科双月湾外，其他惠东大盘却未在销售方面实现大幅增长，尤其是惠东片区最早的拓荒者——来自北京的金融街集团。

2005年10月，金融街以2.62亿元的代价拿下了巽寮湾片区规划占地29平方公里、总建筑面积约246.95万平方米的超大型项目，一举成为惠东最大的地主。这个命名为金融街巽寮湾的滨海旅游度假区项目2007年正式开工，预计总投资114.01亿元，竣工时间为2021年。

金融街巽寮湾2008年首次开盘，到如今已有8年时间，但期间去库存速度极其缓慢。2012年之前，金融街一度错失拓荒者的先入优势，在对巽寮湾区域发展预判失误的背景下，项目销售完全踏不上节奏，推货量极少导致前几年销售惨淡。

当时销售不佳也导致项目管理层多次出现人事调整。一位该项目的前代理商向界面新闻记者透露，金融街惠州公司负责人在2012年之前曾频繁更换，包括董事长和总经理在内至少换了5、6人。

面对2011年碧桂园十里银滩在惠东区域的强势表现，金融街着急了。它们在2012年初开始动作频频，不仅将其惠州项目由“金融街·金海湾”更名为“金融街·巽寮湾”，同时还一改此前缓推少卖的策略，高调宣称当年将推出4000套公寓抢占市场。

但在最敏感的定价策略上，金融街巽寮湾与周边项目相比却毫无优势。在当时与碧桂园的竞争中，十里银滩的海景精装洋房均价约为7800-8600元每平方米，价格最低的山景精装洋房仅约4300-4700元没平方米，售价明显低于金融街巽寮湾。在区域相近、主打目标客户群一致的背景下，金融街巽寮湾的风头被碧桂园全面掩盖。

然而缺失的机会并不会重头来过，尽管金融街巽寮湾近年来积极调整销售策略，效果却并不明显。今年上半年仅卖出了384套房子，实现销售额约2.63亿元，远远低于碧桂园十里银滩的成绩。

尽管金融街巽寮湾销售情况不够理想，但并不意味着项目没有盈利空间。这个项目整体均价已经从2008年的8000元每平方米上涨到今年的13000元每平方米。2014年，项目的毛利率高达37.62%，这是金融街除物业租凭外，利润最高的项目。

但更大的利润空间则来自于土地价值的升值。国泰君安一份发表于于2008年的研究报告称，金融街当时拿地成本很低，楼面地价仅300元每平方米左右。而今年6月，惠东县最新出让的一幅位于巽寮湾区域的地块楼面价已达到998.6元每平方米。这意味着，金融街巽寮湾剩余未开发地块价值几乎上升了三倍有余。

土地价值成倍上升背后的一大因素是巽寮湾区域配套的逐步完善。以往，配套欠缺曾是惠东所有项目被诟病最多的地方。

经过多年发展，金融街巽寮湾的社区配套几近完善。这里不仅有五星级酒店群，还有图书馆、国际会议中心、天后宫商业街、游艇会、水上运动中心、社区医院以及高尔夫体育公园等。对于度假型买家来说，配套已相对富足。这也是如今每个周末这里能吸引大量深圳客驱车而来的原因。

在惠东各大项目配套逐步完善之际，早期开发阶段中失位的政府规划也重新跟进，希望改变片区内大开发商以往单打独斗、各自为政的局面。2014年初，惠州市制订了巽寮湾的总体规划——明确巽寮湾度假区要建成以发展旅游度假、第二居所为主导的，生态环境优越，配套设施齐全的国际化滨海旅游度假区。

今年2月，延后许久的惠州海湾大桥终于通车后，这使得从深圳、广州等地到巽寮湾会更方便；而惠州机场在2月份的复航一定程度上也方便了外省游客的前来。今年“五一”假期首日，巽寮湾便迎客9万人次，为历史新高。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对界面新闻记者表示，经过多年发展后，目前惠东片区各项配售正处于整体成熟的过程中，虽然短期内楼市供应量巨大仍然有滞销的可能，但由于紧靠深圳这个容量巨大的市场，长远看来惠东楼市会逐渐走出困境。在此之前，宋丁也曾极度担忧惠东楼市出现泡沫。

虽然惠东楼市的长线被逐渐看好，但正如宋丁所言，短期内依然会存在激烈竞争。据不完全统计，仅巽寮湾片区的总供应量就高达5000万平方米，多年来这里弥漫的价格战硝烟将不会消散，各大房企间的战争也还将继续。

包括碧桂园、万科、金融街等在内的惠东沿海十多家开发商之间，今后如何错位、互补式地开发，谁来引进相关旅游项目进一步完善配套等，依然值得关注。