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新城自救,没有宫斗

地产黑马成色不再,少主救赎未完待续。

文 | 郭亦飞

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8月23日,新城控股(601155.SH)披露了2019年半年报。

这距离原董事长王振华涉嫌猥亵女童案爆发过去54天,同样是其子王晓松继任董事长的危情时刻。

半年报成色,直接关系这家中国第八大房企的走向,尤其是给了地方政府、金融机构、项目合作方等各个关键利益主体评估公司基本面的窗口。

半年报显示,新城控股上半年实现合同销售金额1224.18亿元、归属上市公司股东净利润25.9亿元,两项数据的增速都有所放缓,而其经营性现金流净额为-67.01亿元,流动性压力依旧很大。

王晓松的“断臂求生”之路还在继续,他一直在出售地产项目,回笼资金,拜访地方政府和金融机构,求得支持。但金融机构选择不断贷、不增贷,还在观望形势。

关于王晓松拯救新城的关键词,《棱镜》采访整理如下。

一、高层暂无离职

《棱镜》自多方信源获悉,王振华涉案之后,新城控股内部并未出现“宫斗剧”情节,各方高管对王晓松继任董事长并无异议。

一位新城内部人士对《棱镜》表示,王振华家族控制着新城控股48.58%的股份,是公司的实际控制人,“而且,少主(王晓松)思路清晰,也比较接地气,公司内部对他的人品和业务评价相对不错,梁志诚等公司老臣都是看着他长大的。”

“王晓松对大数据和智慧商业,以及房地产产业链上下游相关领域的科技创新孵化等新鲜事物颇感兴趣”,这位新城内部人士透露,“但在现有境况下,保持公司稳定、活下去是第一位的,除了智慧商业与新城吾悦发展密切,在有力推进外,更多新的尝试有待未来情况决定。”

王晓松继任董事长之后,在人事调整上面,梁志诚、陈德力职责不变,继续分管住宅开发、商管事业,此前王晓松主导的商开板块,实际交由周科杰负责。

周科杰系新城控股老臣,1996年起任江苏新城地产股份有限公司投资核算部经理,2007年6月任公司成本管理部总经理,2011年7月兼任工程管理部总经理,2012年1月至2013年1月任公司助理总裁,2013年2月至今任新城控股副总裁。

“尽管各大房企、猎头都在挖人,新城内部管理层相对稳定,住宅、商开、商管三个事业部及集团总裁室约40人高管团队,暂无一人离职。”新城控股对《棱镜》回应。

《棱镜》暂未掌握新城中层和基层员工的人员变动情况。财报显示,截止2018年底,新城控股拥有员工20653人。

二、平价甩卖项目

为缓解现金流,王晓松开启一系列拯救计划,其中包括将40个地产项目摆上货架,回笼资金。

截止7月28日,上述40个待售项目已经售出15个,新城回笼资金达68.5亿元,买家包括金科、旭辉、龙湖等。

这其中,力图达到1500亿销售规模的金科股份(000656.SZ),接盘了其中8个项目,合计交易对价为27.37亿元。

《棱镜》从接近交易人士处获悉,这些项目并未打折抛售,基本为平价转让,部分项目有小幅溢价,转让价格包括土地款和8%左右的财务成本,同时新城秉承现金为王策略,要求现金交易,一次性付款。

这40个拟转让项目的预期净利润回报,普遍在8%到9%之间,属于行业正常水平。

因此,有着规模扩张冲动的金科、弘阳等房企兴趣更浓,而非那些更多追逐利润的头部房企,比如传闻中的“并购王”融创并未参与接盘。

在拿地方面,新城控股上半年拿地的权益金额为550亿元。得益于吾悦广场商业地产的开拓,新城土地成本依然低廉,上半年拿地平均楼面地价约2989元/平方米,约为同期销售均价的25%。

接近新城人士告诉《棱镜》,目前新城内部策略仍然是适当收缩,暂缓拿地,手里要有足够多的现金,“等到金融机构放开融资口子之后,再看是否拿地,土地拓展部门现在的更多工作是跟踪项目,做一些市场分析报告。”

三、银行还在观望

 

自从王振华出事后,王晓松最近54天一直在密集拜会政府、银行等金融机构,沟通企业运营情况,希望继续得到支持。

《棱镜》从一家商业银行南京分行负责地产业务人士处了解到,该行与新城合作的已有存量贷款项目不受影响,都在正常进行,暂时是包容态度,不会抽贷、断贷,此前制定的总授信额度不变。

上述银行人士还透露,新城每年年中或年末,一般都会有提前还款计划,今年因为王振华出事,该公司相对谨慎,为了保证现金流,并没有做提前还款,银行方面也表示理解。

不过,银行新增贷款的观望期到底有多久,上述人士并未说明。

《棱镜》从接近新城人士处获悉,这代表着金融机构对新城控股的普遍态度,“不会抽贷、断贷,但对新增融资依然处于暂停并观望的状态。”

四、财报素颜相见

半年报显示,截至6月底,新城手中持有现金余额为456.42亿元,同比增长83.8%,短期债务为261亿元,现金短债比1.75倍,短期偿债压力无虞。

 

此外,其上半年资产负债率和净负债率分别为86.7%、76.62%,虽然相比去年同期分别下降1.61个百分点、39个百分点,但相较2018年末,则分别攀升了2.13个百分点、27.41个百分点。

与此同时,新城流动性压力依然存在。上半年,其经营性现金流净额为-67.01亿元,去年同期为-91.35亿元,去年年末则为38.17亿元;短期借款为5.94亿元,相比去年同期大幅减少73.84%。

新城控股在2018年报中粉饰报表,通过选择优质合作项目并表和投资性物业公允价值评估的方式,在会计准则范围内进行利润和负债的调节,一度引发争议。

“这次2019年中报显得挺素颜,”一位业内人士在看到这份半年报后对《棱镜》表示,“没有看到美化的数据”。

接近新城人士对《棱镜》表示,报表“素颜”是一种诚意体现,“让金融机构可以更好地评估公司基本面。”

五、吾悦广场降速

 

新城控股的商业模式是“住宅开发+商业地产”双轮驱动。

2019上半年,以吾悦广场为主的租金收入和管理费为17.41亿元,同比增长104.52%,这也是其营业收入小幅增长的主要原因。

2019上半年新开业的吾悦广场仅有2座,且均为6月份才开业,合计租金和管理费收入不足1亿元。

截至2019年6月底,新城控股累计开业吾悦广场达到44座,下半年则计划开业20座,目标是全年实现租金及管理费收入40亿元。

新城控股对《棱镜》回应道,对于这一投资性房地产业务的发展力度不会减缓,“在 2019 年度 40 亿元租金和管理费收入的基础上, 2020 年、2021 年投资性房地产的租金和管理费收入目标不低于 60 亿元和 90 亿元。”

王振华此前曾定下2020年开业100个吾悦广场、租金收益达到100亿元的目标。

现在来看,吾悦广场的发展速度并不及预期。

六、地产黑马褪色

2018年,销售额刚刚跑进全国房企10强的新城控股,此次半年报保住行业第8的座次。

新城控股实现合同销售金额1224.18亿元,同比增长28.44%,销售面积1049.52万平方米,同比增长35.5%,在大本营常州、总部上海、苏州等城市实现百亿销售。

截至2019年6月底,其权益可售货值约5800亿元,2019年下半年可推货值约为2200亿元。

《棱镜》自新城内部了解到,2019年年初,新城内部定下的合约销售目标为3500亿元,对外披露的目标则为2700亿元。

此外,新城控股上半年营业收入为170.63亿元,同比增长8.29%。

这其中,房地产开发销售及吾悦广场物业出租及管理营收分别为144.83亿元、17.1亿元,营收同比增加-0.85%及101.94%,毛利率分别为33.76%及69%。与此同时,归属上市公司股东净利润为25.9亿元,同比增长2.54%。

相比往年同期,上述核心数据增速均有所下滑。

《棱镜》查询往年财报发现,2016上半年至2018年上半年,新城控股的销售额同比增速分别高达131%、75.01%、94.17%,营业收入增速分别为3.96%、24.87%、39.1%,净利润增速分别为85.67%、33.66%、122.81%。

关于销售额增速下滑,新城控股回应《棱镜》称,上半年项目交付结算不多,交付结算主要在下半年,上半年结算金额274.77亿元(含合作项目),完成竣工面积404.1万平方米,下半年则要实现竣工面积 1469.26万平方米,全年计划竣工面积超过1800万平方米,2018年则为979.82万平方米(含合联营项目)。

关于净利润增速下滑,新城控股回应《棱镜》称,“上半年销售金额同比增长28.4%,对应的营销费用和管理费用刚性支出高于去年同期,所以净利润同比增幅小于营收同比增幅,但由于下半年交付体量大,全年计划竣工交付较之2018年增长90%以上,全年营收和利润增长有保障。”

新城控股半年报显示,销售、管理费用同比分别攀升60.44%、11.56%,分别达到9.57亿元及12亿元。

作为曾经高速增长的地产黑马,新城控股这半年的黑马成色消退。

 

 

来源:腾讯财经棱镜

原标题:新城自救,没有宫斗

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