文｜谢斯临

“深圳是唯一一个可以通过税收应付城市运作有余，同时还能额外发展的城市”，8月17日，在南山深圳湾万怡酒店举行的吴晓波频道线下房产大课上，尚舒房创始人大白直言，深圳的负债只有4%，其账面结余甚至超过负债水平，这样的情况，将会导致深圳市政府对于土地财政的依赖程度较低，使得深圳政府在土拍市场的四个特性。

首先，深圳政府没有紧迫在眼前的财政问题，导致政府在土地的出让规划当中，较为关注可产生长期收益的产业用地，而不是住宅用地。中原地产数据显示，2018年深圳出让的61宗土地之中，仅有10宗居住用地，其中深圳市人才安居集团就拍得7宗。

第二，深圳政府对土拍价格的敏感程度不高，对土地的依赖程度很低，使得很多土地往往是定向出让，基本上是以底价出让，以便于发展产业。中商产业数据显示，2018年深圳土地收入约450亿元，排名第20位，而排名第一的杭州，2018年土地收入高达2443亿元，北京、上海的土地收入也都超过1500亿元。

第三，深圳土地招拍挂程序之中，总价是有上限的，当达到总价上限之后，开始倒拍可售面积。第四，可售面积倒拍之后，很多让出来的可售面积转化成安居房，所以安居房返还比较高。

另一方面，深圳仅有1996平方公里，这个面积大概是上海的三分之一，北京的八分之一。也就是说，深圳本身的可开发土地就是不足的。特别是，在深圳面积本身就不够大的情况下，山地面积占比非常大，实际可用于城市开发的面积更小。

大白认为，由于上述几个特点，导致深圳的新房供应量非常少。全市每年新房供应量为3到6万套，二手房成交量是8到12万套，二手房成交量远远大于新房供应，二手房交易在深圳市场当中处于主导地位。

对于深圳楼市的情况，大白认为不仅要从供给端进行观察，同时还需要从需求方进行观察。

深圳主要购房需求大致可以分为三块，刚需、改善型置业以及以学区为主要诉求的学区房。

刚需需求的特点在于，价位段集中于300-500万元的总价区间，因为来深定居的年轻人，在前几年内所能积攒的财富和其家庭可以供应的财富，相对来说属于较为恒定的水平，150万元的首付金额对于大部分刚需而言，是能够承受的价格限度。

“市场还是偏向于选择新兴区域的产品。”大白认为，刚需购房者置业时，主要还是考虑光明、沙井、福永、碧海等新兴区域。同样的价格相比，居家氛围、稳定、干净、产品现代化的新房，要比原关内区域的二手房更受市场关注。

改善型置业，对于深圳楼市来说，是非常重要的一环。改善型的价格区间段相差巨大，主要分为600-800万元、800-1500万元两个主流价格段。大白观察市场之后发现，得益于深圳强大的造富能力，总价800万元以上的高端改善置业的选择，目前还处于一个供不应求的状态。

“把深圳湾、香蜜湖、华侨城、蛇口滨海、科技湾南区这些高档住宅区的住宅总量全部加起来，不到4万套”。从2008开始，深圳市场才缓慢出现少量中高端住宅，即便到2015年，刚需、首次置业、上车盘依然处于市场绝对主导地位。

而深圳有高端改善需求的购房者，实际远远高出市场的供应量。从半岛城邦四期、海境界二期、新锦安海纳公馆的热销之中，不难看出，深圳高端住宅市场还存在着广阔的空间。

德科地产频道总编辑刘德科认为：“深圳的天花板价格再乘以2到2.5没有任何问题。”全世界的超级都市顶级豪宅价格最后会趋同于同一个价格，换算成人民币大概80万左右的天花板，而深圳未来一定会加入全球超级城市的行列。

同时，对于深圳整体市场而言，改善型置业有着相当重要的意义。深圳商品房供应总量约为180万套左右，其中早期工业住宅约50万套、2000年前后开发的早期商品房住宅约40万套、2005年以来建设的现代化商品房约90万套。事实上，交易重点还是在现代化商品房之中，但90万套的总量，实在难以满足全市人口的住房需求。

改善型置业发生的同时，可以拉动刚需的成交，对于二手房占主导地位的深圳市场有较大的刺激作用。所以，从改善型项目开盘的火爆程度，可以侧面揭示出当前深圳房产交易市场的火热与否。

第三类特殊需求主要是学位房，主要分为两类，一是单单为了解决学位问题，而房子质量已无法满足居住功能，这类主流价位为300-800万元/套，如带有南山实验麒麟部的麒麟花园、百花双实验周边的“老破旧”等；另一类则是在解决学位问题之后，同时兼顾良好居住功能的房产，主流价位基本与高端改善置业价位一致，两者有很大程度的重叠。

“城市的房产价值来自于它的发展，来自于这个城市的财富状况，来自这个城市的产业发展”，大白认为，整体而言，持续稳定发展的深圳，其房产市场会趋于一个稳定的基本面。在这个基本面之上，结构性供需矛盾还是存在，特别是优质学位和高端改善型置业的稀缺，还将持续较长一段时间。