去年年初在港股上市的正荣地产（06158.HK），进一步延续其降负债策略，同时也放缓了规模增速。

根据其披露的中期业绩，上半年正荣合约销售额586亿元，与去年同期的581亿元销售额相比仅有微幅提升；与此同时，在上一个年报期净负债率大降108个百分点后，正荣还在继续控制负债，净负债率从上年末的74%降至70.8%。

期内正荣营收136.5亿元，同比上升10.8%；核心净利11.5亿元，同比上升33.4%；核心利润率小幅上升至8.4%。

现在的正荣，和一年前的正荣形成了鲜明的对比。去年同期，正荣的合约销售额同比增长了170%，不过净负债率也高达171.8%。

对于这种变化，正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝在业绩会上表示，2016-2018年间，正荣确实经历了三年高速发展期，但下一个三年，正荣提出的是“有质量的增长”，已经把规模增幅定在了每年30%左右，这样三年以后也能做到“翻一番”。

谈到降速原因，他表示，规模要跟现在的市场相匹配。

早在今年年初，正荣已经设定全年目标为1300亿元，设定增长幅度是20%，上半年目标完成率是45%，由于下半年推货更多，黄仙枝说对完成全年指标非常有信心。最新的数据是，1-7月正荣合约销售为人民币687亿，完成全年目标的53%。

不再追求规模激进攀升的正荣，在降负债率方面和控融资成本方面动作颇多。

正荣地产副总裁兼CFO陈伟健在中期业绩会上表示，今年上半年，依然用了很大力度去降杠杆，同时做了新债换老债等。目前短债占比为47%，而今年的目标是降到40%以内，明年短债占比要低于30%。

在实现上市以及评级提升后，正荣也一直在努力用更低成本的债务替换旧债，陈伟健表示，目前将美元债融资成本控制在8%左右，银行借款成本也尽量控制在8%，总体财务成本要控制在7%-7.5%之间。中报期内正荣的平均借款成本从上年末的7.8%降至7.6%。

当被问到净负债率为什么能在一年多时间内快速下降，陈伟健主要讲了三个原因，一是成功上市IPO，二是股票增发，三是过去一年销售高增长下的利润结转较多。

杠杆和借款成本降下来后，尽管受限价政策影响，毛利率有所降低，但正荣的净利润率实现了小幅上升，从7.8%升至8.6%。

陈伟健表示，限价政策确实对正荣产生了影响。从平均合约售价来看，今年上半年进一步走低至15392元/平方米，去年全年合约均价是16765元/平方米。

“我们从成本控制上加大力度，包括土地成本、融资成本、营销管理成本。”为了抵消限价影响，陈伟健说这三个方面还要继续努力。

拿地方面，正荣也在改变过去的风格。上半年正荣拿下22幅新地块，合约地价总额182亿元，平均成本每平方米6311元。

两个显著变化值得关注，一是拿地权益比大幅提升，正荣去年的总土储权益是52%，但今年上半年拿地权益比已经达到了90%，上半年拿地花去了160亿元的权益金额，这也将正荣的总土储权益拉升至57%；其次，上半年土地的能级也在提高，从均价大幅提升就可以看出来，黄仙枝表示，上半年土地中接近90%都位于强二线城市核心地段。

截至2019年6月30日，正荣一共持有167个项目，土地储备总建筑面积为2634万平方米，总货值约人民币4500亿，可支撑未来三年开发使用，每平方米的土地成本约人民币4624元。谈及下半年，行政总裁王本龙透露，还有140亿元的拿地预算。

从融信、正荣等闽系房企今年上半年的表现来看，他们的转向很快。黄仙枝说，跨越千亿后，组织改革动力是有的，阻力也不会很大，毕竟是民营企业，效率会比较高。他透露内部组织改革已经基本调整完毕，下半年将进一步完善。