文 | 观点地产网 刘子栋

在掌门人凌克平衡哲学的引导下，金地集团继续以一副平稳姿态示人。

专注于一二线市场的金地在今年上半年取得了不错的成绩，在这个行业面临衰退的日子里，似乎显得难能可贵。

8月27日，金地（集团）股份有限公司公布了2019年年度半年度报告。公告显示，集团上半年营业收入224.83亿元，同比上升48.78%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润36.32亿元，同比上升53.75%。

尽管强调向多元业务进军，但就目前而言，房地产开发仍是金地营收贡献大头。期内，金地房地产开发业务结算收入200.33亿元，同比上升54.04%，占总营收接近九成；结算面积136.88万平方米，同比上升8.96%。

其他物业管理业务收入11.13亿元，同比下降1.82%；物业出租收入4.5亿元，同比上升24.25%；其他业务则收入6.88亿元，同比上升61.79%。

去年以来，三四线城市的行情下调似乎没有影响金地集团。在其他同行销售增速普遍放缓的环境下，金地上半年实现签约面积428.0万平方米，同比增长13.97%，实现签约金额855.7亿元，同比增长35.68%。

销售增速相比去年同期回正，亦比去年全年的增速（15.3%）要高，接近该公司三年来的复合增长率38%。另一个体现是，金地期内销售费用同比增长93.58%至5.57亿元。

若要说为什么能达成这种成绩，一是源于金地在2019年初就启动了销售激励行动，抓住市场窗口卖更多货，因为未来的市场环境已经难以预测。

第二，金地上半年在一二线城市的销售占比达到70%。其中，南京、上海的销售额均超过60亿元，杭州单城市销售更接近70亿元。南京翡翠尚居、南京锦承苑、杭州白马湖乐虹湾、北京兴韵雅苑、温州峯汇里等项目热销。

另一方面，较高的毛利率依然是金地的优势，期内房地产业务毛利率保持在40%的水平。

尽管提出“不唯规模论”，凌克领导的金地在扩储方面依然力度十足。在过去半年里，金地集团获取土地46宗，土地总投资额约554亿元，对应新增约675万平方米的总土地储备。

其中，一线城市总投资额占比14%，二线城市的总投资额占比63%，三四线城市的总投资额占比23%。土地支出占同期销售额的66.5%，这是一个稍显激进的数字。

总的来说，宗数与投资额均比去年同期稍微下降，但新增土地储备面积是上升的。资料显示，2018年上半年，金地获取了48宗土地，总投资额约569亿元，增加约557万平方米的总土地储备。

同时，金地今年新进入了贵阳、廊坊、鄂州、台州四个新城市，两个二线城市，一个三线城市，一个五线城市。三四五线城市是金地打造“短平快”项目的合适地段，不过，金地一二线城市占总土地储备比重依然为80%。

截至目前，金地集团已进入了全国54个城市，总土地储备约4760万平方米，权益土地储备约2550万平方米。值得注意的是，金地继续加大公司的土地权益占比。

过去2017年，土地权益占比小曾导致了金地因表外收益过多造成增利不增收的现象。目前这个数字为53.57%，对比2018年末增加1.3个百分点，但仍然相差行业标准甚远。

债务与现金流是如今房地产企业严控的重点，过去半年，金地回款率依然徘徊在80%左右的水平，上半年即回款了约684.56亿元。

同时，金地期内完成30亿元超短期融资券、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债券的发行。需要充足的资金面对艰难环境，金地期末有息负债合计人民币932.19亿元。其中，银行借款占比为45.08%，公开市场融资占比为54.92%。

债务融资加权平均成本维持在4.87%的平均水平，但该公司长期负债占全部有息负债比重下降至74.84%。另外，金地的资产负债率较去年末微升至77.86%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，实际资产负债率为69.56%。

只是净负债率大幅上升至78.01%，去年年末的水平57.36%。

值得注意的是，金地修订了今年的工程计划：全年新开工面积约为1235万平方米，修订后的全年竣工面积约为876万平方米。对比去年完成新开工面积1555万平方米，完成竣工面积672万平方米（与前年持平）的速度。

减少投资，加快结转回流资金，这正是“新时代”房企所关心的事情。