文 | 证券日报 姜楠

日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年7月份纬房指数监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年8月份《中国住房市场发展月度分析报告》。

从房价看，报告认为，2019年7月份，核心城市房价涨速较上月略有上升，但仍处在相对平稳区间。从二手住房成交量指数看，在房价涨速略有回升的同时，核心城市二手住房成交量从高位继续快速下滑。具体而言，北上广深四个一线城市房价涨跌幅缩小，市场进一步趋于平稳。准一线城市房价涨跌幅也进一步收窄。二线城市房价稳中略升。三四线城市房价涨速总体略有扩大。

从租金市场看，核心城市住房租金的季节性上涨接近尾声，一线城市周边的房价租金比相对较高。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在5月份-6月份季节性上涨之后，7月份涨幅有明显减缓。住房租金上涨乏力，使得部分城市住房投资回报率仍远低于合理水平，这也从另一个侧面反映了部分城市房价与当地收入水平的脱节。此外，由于租金涨速不及预期，部分长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。

从房价租金比看，一线城市的周边卫星城市房价租金比相对较高。厦门、廊坊、南通、保定、惠州5城市房价租金比分别位列样本城市前5位。其中除了厦门具有外侨需求这一特殊因素外，另外4个城市的高房价租金比都与一线城市投资需求溢出有较大关联。这几个城市都是一线城市周边的卫星城市，来自一线城市的住房投资需求外溢，使得这些卫星城市的房价脱离了当地收入水平。而一线城市本身，房价租金比并没有达到相对特别高的水平。房价租金比前10位的城市中，也没有一线城市的进入。

报告提出，经过近二十年的快速发展，当前住房总量供应较为充分，住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨，但由于住房供给规模的持续增加，不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降，部分三四线城市房价存在一定的波动风险。尽管如此，由于信息不充分，房价上涨预期并未有根本性改变，住房投资投机冲动仍然普遍存在。为降低市场风险，需要进一步增强住房供求信息的透明度，多方稳定房价预期，降低潜在的住房投资投机冲动。

从房地产业与实体经济的关系看，报告认为，住房的跨区域投资投机在推高了目标城市房价的同时，也显著增加了当地的生产生活成本。脱离本地收入水平的房价影响了人才的流入，挤压了当地实体经济的发展空间。这需要完善普通商品住房限购政策，进一步堵塞房地产跨区域投资投机的渠道。有条件的城市，可以考虑将具有实际居住功能的商业公寓也纳入限购范围。明确并保障普通商品住房在总供给中的比例，同时可因地制宜适度放开高端住宅市场。创新人才住房政策，有条件区域可建立人才租购房绿色通道，以此降低高房价对人才及创新创业的挤出效应。