文 | 观点地产网 刘子栋 陆欣 徐淑敏

“这个利润水平在行业里排名，到目前为止看是行业第一的。”恒大集团董事局副主席、总裁总裁夏海钧再次宣称，恒大继续成为中国房地产利润最高的企业。

一个小时的中报业绩会，绝大部分话题都关乎政策。

或许，对于像恒大这样几乎已经成为行业风向标的超大型房地产开发商，市场关心的更多是集团策略、构想和对市场的理解。面对变幻莫测的2019年，人们有太多问题想从恒大身上找出答案。

“这两年国家在房地产方面进行了一个宏观的调整。”在夏海钧看来，很多地产商在调控的过程中遇到了困难，但恒大不一样。

这位二把手要将公司定位为坚定地沿着政策方向航行的巨轮，有别于过去将成功归因于良好的决策，现在他更愿意解释为对政策的精准把控。

“这一两年我们发展得很好，原因是恒大坚定的执行了中国房地产的调控政策。”夏海钧说，公司在三稳（稳地价、稳房价、稳预期）里面，为所有的房地产企业作出了表率。

具体而言，恒大对销售均价和土地成本保持着有力把控。资料显示，今年上半年恒大的销售均价为每平方米10756元，相比去年全年水平10515元增长2.29%，而2018年的均价也只比前年增长5.6%。

“三年都在1万左右，没有大起大落，保持稳定。”夏海钧称，得益于公司有土地成本优势，恒大才能坚定不移地支持“房住不炒”。

“我们亦贯彻国家的稳地价的目标。”他宣称，集团在过去三年里没有拿一个地王。

据了解，恒大总土储的成本由2017年的1711元/平方米降至2018年末的1635元/平方米，目前更进一步降至1611.5元/平方米。

同时，恒大上半年共新购土地储备79幅，分布于南京、太原、郑州、重庆、昆明、福州、乌鲁木齐、呼和浩特、大连、佛山、烟台、泉州、唐山等58个城市，新购土地储备规划建筑面积约4449万平方米，平均成本仅1699元/平方米，较去年全年的1611元/平方米上升5.5%。

事实上，恒大大量低成本土储一部分来源于与多元化产业的联动。2018年6月，恒大集团正式宣布进军新能源汽车行业，随后，除了通过不断收并购或与合作方开设合资公司，补全新能源汽车产业链之外，亦开始在天津、广州南沙、上海松江等地建设生产基地。

不久前的8月19日，恒大以57亿元夺得南沙万顷沙两宗商住地，这两块地正是南沙新能源汽车基地土地资源包的一部分。

同时，“收并购”被正式宣布为恒大最重要的拿地手段。

夏海钧提出，中国未来的房地产销量大概是一年15万亿左右，并只会在区间内波动，不会有明显上升下滑。这个被形容为“大饼理论”的概念，预示着房地产天花板的到来。

“大饼基本形成了，就这么大一个饼了。”夏海钧说，但天花板下面并非没有机遇：“房地产行业最大的机遇，是在大饼里面的市场份额的变化。”

体现在具体数字上，2006年中国前十大的地产商的市场份额大概占4.7%。截至去年年底这个数字是26%，而前三大发展商更占据12.6%的比例。

“我认为集中度仍在继续上升，一年增长3到4个百分点。”在这个过程中，将难免发生小企业消亡，大企业扩张的戏码。

所以恒大要用并购来取代一手市场招拍挂，据透露，恒大上半年新增的79个项目，4449万平方米，其中有接近40%是通过并购取得的。

恒大的另一秘诀是只做刚需：“公司的产品设计是面向中国的刚性需求市场。”夏海钧表示，恒大产品120平方米以下占了75%，120-140平方米占21%，即140平方米以下的产品占总量96%。

所以，无论国家怎么调控，恒大的产品总是相对热销。而在土地成本支持下，即使销售价格不大幅上升，恒大仍能保持可观的毛利和净利。

“不要再幻想着过去那种房地产的价格飙升，地价飙升，赚的盆满钵满。”夏海钧否定了以往房地产行业的狂欢时代。

“地价房价稳定就是稳预期，国家应该支持我们这样的标兵企业。”他说。

以下为中国恒大集团2019年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：上半年的公司合约销售额是2800亿左右，还没有达到全年6000亿销售额目标一半，管理层怎么看待这个事情？下半年有没有计划采取打折促销的方式刺激销售？集团在三线有不少储备，但是三四线城市楼市上半年有降温现象，集团在三四线城市的销售有没有受到影响，以及未来拿地策略方面是不是不太考虑三四线城市布局？

夏海钧：上半年销售集团实现了2800亿的目标，我们全年的目标是6000亿，现在已经完成了40%多，接近50%，这个目标我们认为完成是没有问题的。

主要的原因是我们现在手上还有1140万平方米的已经取得预售证的可售面积，下半年计划新取得预售证的面积是6000万平方米，加起来是7400万平方米，大概是8000亿左右，下半年可推货量完成40%就可以实现公司全年6000亿的销售目标，我们认为目标是没有问题的。

第二个土地储备的情况，恒大的土地储备是给大家一个错觉，我觉得这个错觉应该在这里做一个澄清。恒大是在2009年上市的，2006年我们向全国做扩张的时候主要是与中国的省会城市为基础，二线城市为基础。2009年上市的时候公司超前进入了中国三线城市，也就是经济发达的地级市，把二线城市和三线城市界定为中国人口净流入的城市，就是我们的投资目标。

恒大跟中国的龙头企业，原来的保利、万科、中海当时走的是不一样的路，他们在核心一线城市布局，恒大走二线城市，到2009上市，大家走二线城市我们进入三线城市。从2016年开始，公司做了一个重大的战略转型，就是回归一线城市。

从2016年开始公司主要是在中国的一二线城市布局，所以公司经过16、17、18、19年四年时间的布局，已经完全改变了我们的土地结构。

现在的土地储备在报表拿到土地证的是3.19亿平方米，这3.19亿平方米66%是在中国的一二线城市，33.9%在中国的三线城市。所以刚才问恒大在三线的土地储备多不多，我认为在三线储备相对合理。因为我们的土地政策不是把它划为拿一线城市，拿二线城市，拿三线城市，而是拿中国人口净流入，有产业支撑的城市区。

这样一个定位使我们的土地形成现在的布局，66%的土地在一二线城市，33%在三线城市，三线城市30几的土地供应量，对我们三线土地销售略有下滑不够构成影响。

恒大的销售70%来自一二线城市，30%来自三线城市。三线城市还是人口净流入的城市，比如上海旁边的启东市，那是中国的三线城市，但是紧靠一线城市都市圈上海，我们在那里有9000多亩的土地，完全靠上海的城市辐射来增加它的客户群，这个项目90%以上是上海客户群，所以不会受到影响，对我们全年完成土地的目标，销售目标也是没有问题的。

刚才说到拿地的政策，公司在2016年开始回归一二线城市，我们认为一二线城市还是中国未来房地产商决战的主战场，恒大拿地的策略主要是以人口净流入，有产业支撑的城市作为我们进入的重点，而不是一二三线城市的划分。

按照这样的布局，60%多在一二线城市，30%在GDP1000万以上，人口在100万左右，有产业支撑，高铁高速通达的区域，围绕中国北上广深核心城市的三线城市，这是我们拿地的一个总体策略。

第二个策略主要是未来以并购为主，我们全国拿的项目大概有200多个是通过并购来的，占了整个新拿项目的54%。

为什么要用并购来取代在一手市场的招拍挂？第一是我们坚决执行国家的房地产调控政策，不要通过大地产商的资金密集型的举牌和竞争推高楼价，推高地价。第二是通过并购一些中小企业的项目，这些项目可能他们在十几年前拿的，资金不能支撑。通过这种并购既得到便宜的土地，又可以有效的划界金融风险，同时对土地也是做一个充分的补充。

今年的土地储备，新增的在这里可以看到，新增的是79个项目，新增了4449万平方米，其中有接近40%是通过并购取得的，这也是代表了我们坚持走并购这条路的方向和决心。

现场提问：在今年市场普遍比较低迷的情况下，恒大是如何保持行业领先的利润指标的？

夏海钧：今年大家可以看到恒大的核心利润是330亿，主业经营这块，集团的利润是270亿，这个利润水平排名，到目前为止看的是行业第一的，但是我们可能不一定看全，应该是名列前茅的。

恒大的利润是怎么保持的？我觉得跟恒大的整个成长的历史很有关系，恒大的利润第一个来自于超前的战略土地储备，我们是在1996年在广州成立，1996-2006年十年基本在广州区域发展，2006年开始向全国扩张，当时中国的大的地产商都是在北上广深一线城市布局，恒大当时的条件是销售额17亿左右，资产规模100亿左右。

如果恒大当时的资产规模在北上广深基本就拿一个项目，所以我们当时走的路是进军省会城市，省会城市为什么好？中国大房地产商都没有进入，楼面价400-500元/平方米。

2009年上市的时候，公司的广告语是“中国省会地产的领导者”，4300万的土地储备，楼面价只有470元/平方米，是非常低的价值储备。上市的时候，中国的大地产商跟随恒大的脚步进入到中国省会城市，2009年我们有两个方向决策，一个是回归一二线，一个是继续向三线进军，我们认为当时公司在2009年300多亿的销售额，跟万科接近1000亿的销售额有差距，如果回归二线又变成中流公司。

2009年下定决心进入中国经济发达的地级市，就是人口净流入，有产业支撑，高铁高速公路通达，围绕北上广深核心都市圈的周边的三线城市。这一个战略也是在中国大部分地产商没有去的时候开始进入，到2016年公司的销售额到了3700亿，土地储备应该是在30%左右在一二线城市，70%在三线城市。

到16年以后应该中国的大地产商开始都往三线城市布局了，我们认为再往四线城市布局有市场风险，因为这些地方没有产业支撑，没有人口净流入。在2016年，当年成为中国房地产销售冠军的那一天起我们做了重大的战略转型，回归一二线城市，经过四年的调整，我们变成了接近70%的一二线土地、30%的三线土地。

很多记者停留在16年的水平，现在是一二线城市占了绝大部分土地储备，三线城市占了1/3的土地储备，这是我们现在的土地储备规模。

为什么恒大从一线进入二线，再进入三线，又回归一线？就是因为我们的资金不足，因为我们的规模有限，所以我们在开发的过程中，从城市到农村再从农村回归城市，这是我们超前的战略储备成功的基础。

我们走的时间差是恒大巨大的优势，可以看一下最近的年报，大的几个地产商，有几个特点，第一个恒大的土地规模是中国地产商里最大的，3.19亿平方米有证的土地，还有7000多万平方米的旧城改造项目，应该有70%以上都是在大湾区，在深圳一个城市我就有3400万平方米的土地储备。

这是公司巨大的财富资源，如果按照1万多元的销售价格，接近有5万亿的货量可以销售，任何一个地产商都没有。

第二个我们的土地价格非常便宜，楼面价格1600多块钱，别的地产商60、70%在一二线城市，都是几千块钱。我们土地储备的价格不是说恒大就能买得便宜，别人买不到便宜，而是说比别人超前进入二线三线，在很便宜的时候抄底拿的资源，这些资源就是恒大的优势。我们的成本优势第一个就是超前的土地战略，别人的土地可能每平方米三四五六千块钱，我是1600块钱。

第二个优势是标准化运营。很多媒体把恒大的产品叫中国的麦当劳，房地产的麦当劳。三条生产线，高端恒大华府，每个城市的核心区占了10-15%，中端产品面对中国普通老百姓的，刚性需求的，占了70%多，刚性需求市场。还有一部分15%在有旅游资源的，自然环境非常好的区域布局。

这三条生产线按照这个模式去拿地，产品设计都是在总部完成的，完全的实行100%的精装修，2006年开始恒大的产品就是100%精装修，除了别墅以外。精装修和标准化运营带来什么好的效果？第一产品质量得到充分保证，广州是中国房地产最早的区域，我们所有的产品都在广州进行。第二最大的优点是成本控制。

我们每年进行一次原材料采购，源头全部完成，所有的电梯、建筑材料、施工材料、装修材料，最便宜的建筑材料，建筑的装修材料大概只有市场的20%-30%的价格，流通环节所有的利润都给挤掉了。

标准化的运营，集约化的采购，土地的超前战略，使我们形成了与其他地产商无与伦比的竞争优势，就是成本优势。别人是五六千的地价，我是一千多。所以形成了一个很高性价比的产品，同样的产品我们比别人在成本上省20%-30%。

虽然一个同等的销售价格，但是我们节约这一块的利润就可以让给老百姓，所以恒大的毛利率有30%，净利10%，这个不是销售高楼价带来的。

一万多什么概念，中国的老百姓只要付30%，100平方米付了30万的首期，每个人三千多块钱就够他供楼，基本上一个大学毕业生到社会毕业以后，月供就可以买起我们的楼。恒大的产品第一个价格便宜，第二个产品质量很高，形成了很强的性价比。

同时因为恒大的管控模式和超前的战略储备给我们实现了高额的回报，恒大今年的利润，我说能保证的前提就是有了将近5万亿优质的可销售资源，别的地产商没有的，一年大概6000亿，六七八年不买地也可以保证毛利率和净利率，这是最大的竞争优势，也是恒大和其他地产商不同的优势，也是可以保证恒大未来五到八年稳定盈利的基础。

现场提问：今年的房地产市场调控比较严，也比较紧，包括信贷等各方面，面对这种情况，恒大有什么办法应对，有什么具体的工具或者方法？

夏海钧：这两年国家在房地产方面进行了一个宏观的调整，应该是从17年开始。

中央对房地产调控有几个定位，第一个房子是用来住的，不是用来炒的，第二个房地产的总体调控目标是三稳定，稳地价，稳售价，稳预期。这些调控政策是一个组合拳，国家通过把政策落实到各个城市主体来实现宏观调控的目标，所以很多的地产商在这种调控的过程中遇到了困难。

恒大这一两年我们认为发展得很好，原因是恒大坚定的执行了中国房地产的调控政策，从一开始成立就把民生地产作为恒大做大做强的一个战略目标，这三年来我们在“三稳”里面向所有的房地产商做出了一个表率。

第一个我们的产品设计，恒大的产品设计是面向刚性需求市场，也就是我们不做豪宅，主要面向中国市场的刚性需求。

恒大产品120平方米以下的占了75%，120-140平方米占21%，140平方米以下的产品占了96%，140平方米以上的只有4%。恒大96%的产品都面向中国刚性需求的老百姓，这么多年恒大的产品卖的好就是因为不做大户型，不做豪宅，也不拿地王。因为是刚性需求，所以国家怎么调控，恒大的产品都是相对热销。

第二点对我们现在已经销售的产品做了一个统计，恒大自住需求占了86%，除了旅游资源的产品有一些是度假以外，大部分都是自己住的，不是用来炒的，因为面积就那么大。

恒大拿地大概都维持在1600-1700元/平方米的价格。什么概念呢？就是恒大在这三年里没有去拿一个地王，你去看看新闻媒体，没有报道恒大拿地王的，我们也是坚决贯彻国家的稳地价的目标，使我们的地价稳定在一个合理的水平。

今年新增的4000多万的土地储备都维持在这样一个价格，为什么可以做到这样？就是我没有其他开发商拿地的迫切性，因为已经有3.19亿平方米的土地在手里，即使不拿也可以保证未来五到八年增长。

在拿地方面我们坚决贯彻了国家的稳地价，从房价来说，2019年平均销售价格9960元，去年是10515元，三年都在1万左右，没有大起大落，保持稳定。

为什么可以实现价格不大起大落？因为恒大的土地储备很便宜，恒大的建筑成本，装修管理费用很便宜，可以很有效的保证毛利率，净利率。

作为一个房地产商，我认为应该坚定支持国家房地产的调控政策，坚定支持房住不炒，一定按照国家的发展方向去指导企业在房地产产业的发展，只要我们坚定的按照这个政策走下去，房地产公司一定可以取得良好的效益。

现场提问：今年房地产市场其实出现了一个降温的态势，国家也说不将房地产作为一个短期经济刺激的手段，公司觉得是否行业已经达到了天花板的程度，未来这个行业的发展空间还剩多少？

夏海钧：今年大家可以看到是有这么一个问题，现在的房地产调控，特别是最近的从4、5、6月中央密集政策出台给市场一个很大的误区，就是房地产要进行调控。

在这一点上我有一个不同的看法，我认为国家在房地产的发展的产业政策上坚持的就是刚才我说的几点，第一个房子是住的不是炒的，不要把它变成一种投机的产品。

第二是房地产业发展要稳定，稳预期稳增长稳房价，绝对不是要房地产行业大规模的降价或者下滑，或者出现危机。因为房地产跟中国国民经济息息相关，上下游牵扯的产业众多，对GDP的影响非常大。

所以说对这个产业，特别是在我们现在中国经济要消费升级，拉动消费，拉动投资的情况下，在进出口不太理想，中美贸易战比较关键的时候，房地产对稳定中国经济还是非常重要的一个手段。

国家希望的是房地产行业的稳定，而不是房地产业的下滑，这个是我认为这是一个大的政策指导思想，这是现在对房地产业的发展，是大规模的下滑调整，我认为是要稳预期。

第二个说到行业天花板的问题。可以看到行业集中度，中国的房地产大概一年是15万亿左右的销量，大概就是，我认为中国房地产目前的总体市场的销量，这个销量在突破15万亿也不多，再下滑也到12、13万亿左右，这么一个区间波动。

我有一个大饼理论，大饼基本形成了，就这么大一个饼了，这大概就是房地产到了天花板。天花板里面是不是所有的房地产行业没有机遇了？我认为不是的。

房地产行业最大的机遇是在大饼里面市场份额的变化，2006年中国前十大的地产商市场的份额大概是占到4.7%左右。我们是占了零点几，到去年年底前十大的地产商去到26%，前三大12.6%，这是巨大的变化。

今年上半年还在继续上升集中度，因为我们整个的销量统计，国家统计局这个数据来没出来，不太准确，应该在14%、15%左右，我认为集中度在继续上升，一年增长3到4个百分点。这个集中度的变化主要是小企业的消亡，大企业的扩张。

我认为五年以后中国前十大的地产商市场份额大概40%，前三大地产商占到前十大的50%，也就是20%左右。如果15万亿的20%就是3万亿，就是我们这个大饼不变，中国的龙头企业到2025年，应该在1万亿左右的销售规模才能在三甲里面。

恒大目前还有巨大的市场空间，这个市场空间不是房地产不断的扩张带来的，而是把中小企业并购带来的，所以为什么恒大这几年大量的并购中小企业，并购中小企业就是在产业份额的一种调整，这种产业份额的调整还会给这个行业创造一个巨大的生机，这是房地产的大饼的变化。

中国未来的房地产行业增长有几个因素。第一个是城镇化，中国的城镇化才达到50%多，欧美达到80%，我们大概还有20%的增长空间，一年大概一个百分点，我们算了一下，每年增长一个百分点就是1400万人口进城。

第二个是人均居住面积，现在中国人均居住面积39平方米，欧美是80平方米。如果按照这样的人均居住面积我们也有20平方米的增长空间。肯定十年以后跟现在的房子不一样了，这个增长的空间就是我们的需求，年轻人的改变，结婚生子，未来的改变，这是一大块。

还有一块是现在的旧城改造，中国的商品房市场，城镇化进程发展不快，商品房市场只占中国商品市场的40%左右，还有20%是老房子要拆掉的，还有20%是砖混结构的。旧城拆迁将来是房地产巨大的市场，每一个地产商都回避不了这个问题。恒大的土地储备在深圳3400万平方米，90%多都是旧城拆迁。

其次，15万亿能够保持五到十年，大家对房地产行业不用担心，特别是龙头企业还是朝阳产业，跟中国其他产业比起来，房地产还是中国最好的产业之一。

现场提问：深圳提了先行示范区，能不能介绍一下恒大在深圳的布局？

夏海钧：因为深圳是中国经济的先行示范区，恒大很幸运，2006年决定向一二线转型的时候重点布局的就是深圳，因为北京上海很难拿到优质的土地资源。

恒大总部由广州迁到深圳，我们就把深圳作为我们重点进军一线城市的目标，2016-2019年我们在深圳大规模进行了旧城改造的土地储备，目前在深圳有48个项目，规划的建筑面积3124万平方米，在深圳的各个区星罗棋布。

恒大在深圳每一个区都有项目，可售面积1858万平方米。现在总的货值是1.24万亿，这是一个估值，按目前市场价值算的，这些土地就是我们在未来国家先行示范区发展过程中恒大保持强劲增长的基础。

我刚才说很幸运，我们当时进军一线城市只是把深圳作为布局，但是没有想到国家把深圳作为社会主义先行示范区发展。恒大歪打正着，土地储备超前，我可以说我们是现在是深圳土地储备最大的地产商，也是最优质的。

这些土地按价值未来的收益不可限量，我们在深圳的布局，第一是通过把深圳的土地储备开发好，运营好，来实现恒大对社会主义先行示范区经济基础和城市面貌更新重要的支持者。第二，我们通过在高新技术产业、医疗产业方面、健康产业的布局，通过在恒大旅游产业方面的布局四大产业，我们都会在深圳的先行示范区进行落地，使恒大集团成为深圳社会主义先行示范区重要的支持力量。

现场提问：今年7月30日中央政治局提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，管理层对于中国未来房地产政策走势如何预测？

夏海钧：我认为政治局的会议是有所指的，为什么说中央政治局会议说不能把房地产作为短期刺激经济的手段？这个绝对不是对房地产的行业和企业提出来的，这句话是对各级政府提出的。

为什么呢？因为今年上半年特别是一季度二季度，中国经济由于中美贸易战有一些波动，一些城市在房地产管理和调控的抑制不够坚定，应该是对房地产行业进行了一个适度的放松，所以可以看到在一季度二季度个别城市房价上涨，个别地区出现楼王。

个别企业去拿地王，拿楼王，这些个别的现象引起了中央的高度重视。为什么重视？因为各地政府希望卖一些土地来保证地方的财政收入，中央看到这个苗头，为了实现房地产的三个稳定，提出了不能把房地产作为短期刺激经济的手段。

当然对于企业来说，也是一个良好的警钟。不要再幻想着过去那种房地产的价格飙升，地价飙升，赚的盆满钵满，房地产商要坚持房住不炒，你的住房要满足中国老百姓的刚需。

一定要坚持三个稳定，不要把你自己作为一个房地产调控的坏典型，你作为一个坏的典型，当然中央要对这样的企业进行调整。如果你是一个坚定的执行房地产调控政策，像恒大一样做房地产调控的模范生，我认为房地产行业就会迎来一个稳定发展健康的十年。