8月26日，龙光地产（03380.HK）发布了2019年半年业绩。报告期内，该公司在合约销售、盈利能力、财务稳健性等诸多方面表现亮丽，其中在收益质量方面尤为突出。龙光中期净资产收益率（ROE）继续维持在16.9%的行业高位，全年ROE大概率突破30%，成为资本市场罕见的连续六年ROE保持在20%以上的企业。

ROE=股票投资收益率

巴菲特曾明确表示：“我们判断一家公司经营的好坏，取决于其ROE，我选择的公司，都是净资产收益率超过20%的公司”。这位著名投资人认为，长期计算，投资一只股票的收益率，与这家公司ROE非常接近。

如果算上IPO前公布的数据，龙光2011年至2018年的ROE年平均值达到36.3%。同期在2372家港股上市公司中，仅有11家公司ROE连续超过20%，除龙光地产外，不乏腾讯控股、中海重工、瑞声科技等行业龙头。

与之相对应，ROE保持在高位的企业在股市中都有着不俗表现，上述11家港股股价8年间平均涨幅高达291%，而同期的恒生指数只上涨了12.20%。龙光地产表现更为突出，期间累计涨幅达476%。

统计显示，去年TOP100房企平均净资产收益率为15.12%，龙光ROE几乎是百强平均值的一倍，龙光“炼金术”究竟是如何练就的？此次的半年报足以提供清晰的脉络。

前瞻布局  大概率超额完成销售目标

2019年上半年，龙光累计实现合约销售额约人民币453.1亿元，同比增长28%，前六个月已完成年度销售目标的53%，任务完成率居行业前列。同时，公司拥有人应占净利润达 51.28亿元，同比增长49.4%；核心利润46.7亿元，同比增长59%；公司拥有人应占核心利润45.1亿元，同比增长70.2%，核心利润在同等销售规模房企中继续遥遥领先，半年核心利润规模甚至超过部分同等销售规模房企全年。

翻开龙光地产近两年的财报，其合约销售额呈逐年快速上升态势。2017全年，龙光地产合约销售额为434.2亿元；2018年，在行业遭遇普遍唱衰的环境之下，龙光地产年合约销售额一举冲到718亿元，同比增长65.4%。2019年龙光地产持续发力，今年1至7月合约销售额已突破546.2亿元，已完成全年850亿元销售目标的64.26%。 

分析认为，龙光地产近年的强劲表现，得益于对重点区域的提前布局。截至6月30日，龙光在粤港澳大湾区土储货值达6111亿元，占总货值比重81%，其中深圳土储货值超过人民币1800亿元。这使得龙光2017到2018连续两年成为深圳楼市销冠，目前在深圳发展的地铁物业项目数量达到13个，先发优势显著。同时在惠州和东莞，龙光地产的土储货值超过人民币1500亿元。未来，龙光地产将长期受益于深圳区域的经济增长和政策红利，并持续在粤港澳大湾区发力，奠定在湾区持续领先的行业位置。

今年，龙光地产全年推货金额超1500亿元，其中仅粤港澳大湾区就占比66%。按照目前的进度来看，预计龙光地产下半年可售资源充裕及销售势头良好，超额完成全年销售任务指日可待。

得益于龙光地产一直以来坚持“深耕”战略，目前在粤港澳大湾区城市群已实现了全覆盖，龙光以多元化和跨周期方式精准布局，在大湾区一、二线城市拥有充裕的低成本优质土储，并聚焦于主流人群的住宅开发业务，具有显著的差异化竞争优势。

城市更新积累丰厚成增长“新引擎”

随着我国城镇化进程的逐步深入，城市更新也逐渐成为众多房企补充土储的重要来源和在区域深耕的有力抓手之一，龙光地产抓住城市更新的有利机遇，发挥出深耕粤港澳大湾区17年的深厚积淀。

报告期内，龙光地产新增城市更新类项目货值852亿元。截至6月30日，公司在10个城市拓展了共计62个城市更新项目，可转化土储面积1877万平方米，货值超过3250亿元，其中90%以上位于粤港澳大湾区；在项目改造性质上，有2600亿元货值布局在深圳、惠州、东莞、珠海等可自主改造的城市，占比达80%，转化能力较强。

汇丰发布研报表示，龙光地产城市更新项目土储成本低，平均核心利润率高达15%到20%，未来将成为公司新的业绩增长引擎。龙光地产在2018年成功孵化了珠海玖龙汇和佛山绿岛湖项目， 2019年还将成功孵化深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东3个项目，货值超700亿元。 

正是得益于龙光地产在深耕地区优势明显和城市更新的得当布局，其核心利润率继续保持行业标杆地位。报告期内，公司整体毛利率34.8%，核心利润率17.3%，连续多年稳居上市房企前列。

高质量发展获资本市场肯定

除了规模与利润双增长外，稳健的财务策略也是龙光受到投资者青睐的重要原因。今年上半年，龙光地产更通过多元化融资方式，进一步优化了债务结构，保持高质量的财务表现。

报告期内，龙光地产成功发行3.5亿美元优先票据及15.1亿元境内公司债，票面年利率5.5%，在民营房企中处于低位。截至6月30日，公司加权平均借贷成本6.1%，低于行业平均水平；净负债比率65%，维持在合理水平；公司持有现金及银行结余增加至383亿元，相当于1年内到期债务的逾2倍，无债务到期的资金压力。 

高质量的发展获得资本市场高度肯定。报告期内，龙光地产入选2019年财富中国最佳董事会50强、财富中国500强和福布斯全球上市公司2000强，排名均大幅上升；公司获纳入恒生高股息率指数股，并为恒生综合大型股╱中型股指数、恒生大湾区指数、MSCI中国全股票指数及富时Shariah全球股票指数成份股；花旗、瑞银、汇丰、华泰证券等多家国内外大行，持续给予行业首选股推荐。